Da quando la Fondazione Enasarco ha annunciato di voler metter sul mercato parte del proprio patrimonio immobiliare (acquisito in gran parte tra il 1973 e il 1997, per l’84% ovvero oltre 2 milioni di metri quadri costituito da immobili residenziali dei quali l’83% concentrato nella città di Roma, oltre a un 11,5% in Milano e provincia) col “Progetto Mercurio”, numerose sono state le manifestazioni di protesta di inquilini e financo portieri e pulitori, i primi timorosi di vedersi sfrattati dall’oggi al domani i secondi di perdere il posto di lavoro. La Fondazione ribatte: ai “rigidi vincoli politici e sociali” che hanno imposto di acquistare prevalentemente immobili abitativi, poi locati con canoni a regime concordato (a oggi “mediamente inferiori del 56%, rispetto ai valori medi di mercato rilevati dall’Agenzia del Territorio”), non sono corrisposti che “modeste agevolazioni fiscali” che non sono state in grado di compensare “le elevate imposizioni fiscali”.
Da qui è venuta l’esigenza di riqualificare e ridurre numericamente un patrimonio “estremamente sovradimensionato” per “garantire prestazioni adeguate e certe, anche nel futuro, agli agenti e rappresentanti di commercio”. Del resto, senza andare lontano, basta guardare ai numeri, chesembrano parlar chiaro: il rendimento annuo negli ultimi dieci anni è risultato pari allo 0,8% rispetto al valore di iscrizione in bilancio del patrimonio immobiliare (ovvero allo 0,6% rispetto al valore di mercato delle proprietà). Troppo poco a fronte delle risorse richieste dalla gestione e manutenzione diretta di migliaia di unità immobiliari, per cui Enasarco ora cercherà di investire “in modelli organizzativi a gestione indiretta che hanno per oggetto immobili di tipo commerciale e industriale, garantendo ben più alti margini di rendimento e benefici fiscali”.
L’operazione di riqualificazione degli investimenti è già partita e, se sul fronte delle vendite sembrano essere stati mossi i primi passi concreti per la dismissione di 17 mila alloggi, sul fronte degli acquisti la Fondazione sembra voler puntare per ora sui fondi immobiliari più che sul mattone. Così sono stati segnalati acquisti di quote del fondo Omicron Plus gestito da Fimit Sgr (di cui Enasarco è azionista) e del fondo Donatello di Sorgente Sgr, cui sono stati anche conferiti i primi due immobili del patrimonio a uso commerciale attualmente in gestione diretta di Enasarco. Mentre ad altri due fondi, nello specifico, Enasarco Uno e Due, gestiti da Prelios e da Bnp Paribas, finiranno gli appartamenti del Progetto Mercurio che gli inquilini non compreranno (per una cifra che potrebbe sfiorare il miliardo di euro, sulla base di una stima di invenduto pari al 30% formulata dalla stessa Fondazione).