Henderson Property, la società di Henderson Global Investors specializzata in investimenti immobiliari diretti, ha annunciato l’acquisizione di tre designer outlet mall – Cheshire Oaks, Swindon e Bridgend – nel Regno Unito per un totale pari a 364,5 milioni di sterline, con un rendimento netto iniziale di oltre il 7%. Questa acquisizione rappresenta una delle più importanti operazioni realizzate nel 2008 nel mercato immobiliare commerciale britannico.
La gestione del fondo sarà affidata a Andrew Rich di Henderson. McArthurGlen, società leader in Europa nella gestione di designer outlet e nello sviluppo di immobili, continuerà ad offrire servizi specializzati di gestione immobiliare.
Il portafoglio, che comprende Cheshire Oaks, il più grande outlet mall del Regno Unito, è stato acquisito dopo aver raccolto 181 milioni di sterline di equity in meno di tre mesi, finalizzate al lancio del fondo UK Outlet Mall Fund (“UKOMF”). L’operazione è frutto di un investimento congiunto di Henderson e McArthurGlen. Il capitale per l’acquisizione è stato fornito da Bayerische Landesbank attraverso la formula del prestito non consorziale.
Lo UKOMF è un fondo chiuso a 10 anni con un obiettivo di IRR del 10% annuo per la sua intera durata, e un obiettivo di distribuzione dei rendimenti pari a circa il 6% annuo. Lo UKOMF si prefigge inoltre un IRR del 13% annuo per i primi cinque anni.
A commento dell’acquisizione, James Darkins, managing director di Henderson Property, ha dichiarato: “Henderson investe da molto tempo nel settore retail britannico ed europeo. Crediamo fermamente che attraverso l’investimento in asset di alto profilo sia possibile ottenere ritorni interessanti di lungo termine. L’esperienza che abbiamo acquisito grazie al fondo European Outlet Mall Fund, unitamente alla nostra ricerca di performance storiche negli USA e in Europa, sono dimostrazione concreta del fatto che gli outlet mall possono offrire performance significative e, ancora più importante, assicurare una crescita del fatturato anche in fasi di rallentamento economico”.
“Essere riusciti a raccogliere equity in meno di 3 mesi e ad ottenere il prestito per l’acquisizione del portafoglio è garanzia sia della qualità degli asset, sia della capacità e del track record di Henderson e di McArthurGlen nella creazione di valore dagli outlet mall. Questo dimostra inoltre che nel mercato è presente liquidità, e che sia gli acquirenti che i venditori sono disposti ad adottare un approccio realistico al pricing”.
Nel complesso, il portafoglio dispone di 785.000 mq di spazio retail distribuito su 341 unità. Inoltre, Henderson ha individuato altri 50.000 mq di spazio retail che possono essere resi disponibili attraverso lo sviluppo e la gestione degli asset. Nel 2007, questi outlet sono stati visitati nel complesso da oltre 14 milioni di persone.
Neil Varnham, director of retail property di Henderson, ha aggiunto: “Inizieremo subito ad implementare un programma di gestione attiva al fine di raggiungere le migliori performance, attraverso l’ingresso di nuovi retailer, l’intensificazione delle attività di marketing, l’offerta di prodotti di elevata qualità per rendere gli asset più attraenti sia per i consumatori sia per gli operatori commerciali. Siamo fermamente convinti che questi designer outlet mall dispongano di tutte le caratteristiche necessarie al successo e siano inoltre in grado di assicurare ritorni molto interessanti ai nostri investitori”.
A commento dell’operazione, Bas van den Ijssel, senior fund manager presso MN Services, società olandese di gestione del risparmio e tra gli investitori dello UKOMF, ha dichiarato: “Stavamo aspettando il momento giusto e l’occasione più propizia per approfittare della correzione dei prezzi nel mercato britannico. Questa operazione ci ha dato l’opportunità di fare il nostro ingresso ad un prezzo interessante, nonché di lavorare con due esperti nel settore degli outlet mall del calibro di McArthurGlen e Henderson, con i quali stiamo già collaborando per il fondo European Outlet Mall Fund. Siamo fiduciosi che con questi asset, questo prezzo d’acquisto e questo team di gestione, l’IRR prefissato potrà essere raggiunto e con buone probabilità anche superato”.
Julia Calabrese, CEO presso McArthurGlen UK Ltd ha commentato: “L’acquisizione dei designer outlet Cheshire Oaks, Bridgend e Swindon da parte di Henderson rafforza ulteriormente la partnership di successo che ci unisce. Siamo molto soddisfatti del fatto che Henderson abbia deciso di mantenere McArthurGlen quale società di gestione, contribuendo così a consolidare la nostra leadership in Europa nella gestione dei designer outlet”.