La despecializzazione per scandenze agli inizi degli anni ’90, l’ingresso di player stranieri, l’aumento della concorrenza con la creazione di altri prodotti hanno permesso a un numero sempre più crescente di famiglie di accedere al mercato immobiliare. E l’incremento del ricorso delle banche alle operazioni di cartolarizzazione hanno contribuito da espandere il mercato dei mutui, facendo crescere la raccolta.
Sono questi alcuni degli spunti di analisi contenuti nel Paper “Il rischio dei mutui alle famiglie in Italia: evidenza da un milione di contratti” realizzato da Bankitalia. In particolare tra il 2004 e il 2007 le banche italiane hanno erogato mutui per oltre 60 miliardi di euro annui, un valore senza precedenti. E molti di questi mutui sono stati sottoscritti a tasso variabile. Tra il 1999 e il 2005 la quota di nuovi mutui a tasso variabile ha superato l’80%.
In dettaglio nell’analisi compiuta relativamente ai mutui concessi dal primo semestre del 2004 fino alle fine del 2007 emerge che si è verificato un aumento nella frequenza di mutuatari che entrano in sofferenza o per i quali si registra ritardi nel pagamento delle rate. In particolare si è riscontrato che per i mutui a tasso variabile si è registrato un aumento della frequenza di situazioni di difficoltà. Questo testimonia che l’aumento dei tassi di mercato ha avuto per la clientela già fragile ripercussioni notevoli sulla capacità di sostenere i propri debiti.
Nel dettaglio il Paper mette in evidenza che alla fine del 2007 il 3,5% dei mutui aveva registrato un ritardo nel pagamento di una o più rate; l’1,2% era stato classificato come incagliato, mentre lo 0,63% era passato a insofferenza. In generale sono i mutui a tasso variabile quelli che risultano più rischiosi.
Come mostra la figura in alto le curve di normalità dei mutui concessi nei semestri più recenti si posizionano più in alto, indicando che il tasso di ingresso in sofferenza è più elevato per i nuovi rispetto a quelli precedenti.
Quindi come si è mostrato il tasso di sofferenza risulta relativamente più alto nei primissimi periodi dopo il censimento del cliente per poi declinare successivamente. In conclusione si può quindi sostenere che dall’analisi compiuta nel paper elaborato dagli economisti di Palazzo Koch emerge che i mutui a tasso variabile sono più rischiosi rispetto a quelli a tasso fisso; che il differenziale di rischio ex post dei mutui a tasso variabile è più ampio per le coorti di prestiti erogati alla fine del 2005, che hanno colto per intero la fase di rialzo dei tassi, che le caratteristiche demografiche che richiamano maggiori rischi sono accompagnate da spread di tasso più alti.
Infine un confronto in merito ai mutui cartolarizzati dalle banche mette in luce che la rischiosità dei mutui cartolarizzati è minore rispetto a quella dei non cartolarizzati. E che la probabilità che un mutuo entri in sofferenza è aumentata del 18%.