Ospitiamo l’intervento del professore Claudio Cacciamani, docente di economia degli intermediari finanziari e di Economia e Finanza Immobiliare alla Facoltà di Economia, dell’Università di Parma che spiega il rapporto tra la crisi finanziaria, i salvataggi di impresa e gli spin off immobiliari: un mondo nuovo per interpretare il valore dell’asset immobiliare.
Nel recente passato, le strategie di creazione di valore delle imprese sono spesso transitate per spin off e alienazioni degli immobili, anche strumentali. Si puntava contemporaneamente ad alleggerire gli attivi patrimoniali, a ridurre gli eventuali indebitamenti e a realizzare plusvalenze per il rafforzamento dei mezzi propri, se non per la distribuzione di pingui dividendi agli azionisti. Il risultato contabile che ne conseguiva era una riduzione dei denominatori degli indicatori di redditività aziendale, con un conseguente incremento di questi ultimi.
Tale strategia si è prestata alle politiche di investimento sia degli azionisti, sia dei finanziatori, sia dei fondi di private equity, con il plauso, se non l’incitamento, di analisti finanziari e bancari e advisors di vario genere.
Tutti questi soggetti si sono dimostrati molto attenti alla capacità di massimizzare nel breve termine il flusso di cassa delle società nelle quali a vario titolo rischiavano o consigliavano di rischiare, a favore di una creazione, magari “effimera”, di valore. Poca attenzione è stata data alla capacità delle aziende di reggere l’urto di crisi economiche e finanziarie sia lievi sia profonde. Infatti, si è contato sulla capacità di autofinanziamento derivante dalla gestione caratteristica, piuttosto che su idonei presidi patrimoniali a tutela dei terzi. Questi ultimi, peraltro, potevano sentirsi adeguatamente tutelati da covenants di bilancio più o meno agevoli da rispettare da parte del management.
Il mutato scenario economico-finanziario non solo deve fare riflettere sulla validità di tali strategie e sul “miope ottimismo” di consulenti di direzione e management, ma porta a riconsiderare il ruolo degli asset immobiliari quale strumento comunque utile, se non imprescindibile, di salvaguardia dell’attività aziendale.
E’ noto come Basilea 2 attribuisca un ruolo notevole alla garanzia reale, quale elemento di mitigazione del rischio definitivo di insolvenza dell’affidato. Ciò comporta un minore assorbimento di capitale da parte delle banche finanziatrici, anche nei confronti di imprese in situazioni di difficoltà gestionali.
Ne consegue che le aziende con ancora validi asset immobiliari al loro interno possono avere una duplice capacità di reggere l’urto della crisi. Da un lato, esse possono costituirli a garanzia a favore di terzi finanziatori. Questi, comunque, avranno un bene reale che, per quanto depresso nei prezzi, costituisce un eventuale mezzo di recupero, parziale o totale, delle somme finanziate. Dall’altro lato, i beni immobili possono essere oggi oggetto di spin off che a vario titolo rifinanziano le attività imprenditoriali in difficoltà, previa assicurazione di un’idonea redditività agli acquirenti degli stessi.
Al riguardo, gli strumenti, anche innovativi, possono essere vari: fondi immobiliari riservati, società immobiliari, patrimoni separati aziendali. In un momento in cui gli strumenti meramente finanziari mostrano i loro limiti, un titolo con un sottostante immobiliare di immediata percezione non può che essere di rinnovato interesse per gli investitori. Spetterà, poi, alla negoziazione tra “finanziato” e “investitore/finanziatore” trovare il giusto equilibrio tra necessità di disporre del bene per l’attività produttiva, magari con opzioni di riacquisto future, e tutela da strategie meramente opportunistiche.
Dati i tempi, il patrimonio immobiliare diventa strumento essenziale non di creazione effimera di valore, ma di imprescindibile salvaguardia, spesso ultima, del patrimonio imprenditoriale e di conoscenze delle aziende. In merito, idonei incentivi fiscali, che vadano oltre la mera rivalutazione degli immobili, potrebbero lenire gli effetti tributari negativi derivanti dal realizzo di plusvalenze sui beni reali oggetto di vendita o di conferimento.