Un secondo semestre di stasi. Il 2009 si chiude infatti secondo l’Osservatorio delle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners con dei valori di compravendita stabili. Per Daniela Percoco di Nomisma, «il 2009 lo possiamo dividere in due semestri, una prima fase acuta della crisi in particolare nel primo trimestre quando abbiamo assistito a un calo del 18% delle transazioni, mentre nel terzo trimestre le compravendite sono calate dell’11%». Secondo l’esperta la crisi ha ridotto la sua magnitudo. E per quanto riguarda i prezzi la riduzione è stata più drastica nel primo semestre, rispetto al secondo semestre.
«Nel 2006 avevamo il massimo di volumi transati, ossia 840 000 compravendite, che nel 2007 è passato a 800mila, e sceso a 640 000 nel corso del 2008, per arrivare a 600 mila nel 2009» continua Percoco. In tre anni quindi il settore ha ceduto il 30% in termini di transato. Anche se si assiste a una dicotomia, tra il mercato di qualità e quello periferico. Quest’ultimo in particolare soffre in maniera consistente soprattutto a causa della riduzione del credito da parte delle banche. Le aspettative sono buone, in quanto non è prevista nessuna ulteriore contrazione o riduzione del mercato residenziale e si prevede che in parte i prezzi caleranno nel 2010 e questo dovrebbe corroborare la ripresa delle compravendite. In questo modo il valore delle transazioni ritornerebbe a quello del 2000.
Se si concentra sulle abitazioni di pregio emerge che per la prima volta la variazione semestrale media risulta negativa registrando un -0,3%. Una diminuzione legata al lieve decremento dei prezzi medi minimi (-1%) e al lievissimo incremento di quelli medi massimi (+0,3%). I tempi di vendita si dilatano raggiungendo i 9,4 mesi in media (+1,6 mesi: il più alto incremento registrato tra due semestri consecutivi) e gli sconti si confermano sempre molto contenuti e comunque i calo (4% rispetto al 5% del semestre precedente).
«Archiviamo un semestre caratterizzato da un forte risveglio della domanda. Abbiamo riscontrato un importante incremento dei contatti telefonici oltre che del numero di quelli che si traducono in appuntamenti. Purtroppo questa effervescente domanda stenta a trasformarsi in transazioni effettive. Il collo di bottiglia del sistema immobiliare è,
come sempre, un’offerta carente sotto il profilo quantitativo e qualitativo» afferma Marco Tirelli, senior partner di Tirelli&Partners.
Prezzi stabili, tempi di vendita sempre più dilatati e sconti minimi. E’ lo scenario emblematico di un settore ingessato, nel quale si osserva contemporaneamente una contrazione del prezzo medio complessivo pari al 12% (2,477 mln di euro I sem. 09 vs 2,186 mln di euro II sem 09) – continua Tirelli – Il dato è assolutamente
rappresentativo di un’offerta che risponde alla dilatazione dei tempi di vendita, non abbassando i prezzi, né aumentando gli sconti, bensì ritirando dal mercato, in attesa di tempi più propizi, gli immobili più costosi.
Cambia dunque il paniere degli immobili in vendita nella città; non c’è un’effettiva diminuzione dei prezzi, bensì una variazione nella distribuzione per fasce delle case presenti sul mercato (fascia minima, media, top). La riduzione numerica è particolarmente evidente nella fascia top del mercato: Infatti a fronte di prezzi medi nell’intera
nicchia delle residenze esclusive che dal II semestre 2007 sono cresciuti da 9.348 a 10.413 euro al mq (+11,4%), il prezzo medio della fascia top è passato da 16.317 a 13.545 euro al mq (-17%).
Per la prima parte del 2010, per il comparto della compravendita, ci aspettiamo una ripresa del numero di contratti stipulati ed una sostanziale tenuta dei valori. E un volano potrebbe derivare dallo scudo fiscale. Per Tirelli è ipotizzabile che così come accaduto per le precedenti edizioni anche in questo caso parte dei soldi rientrati dallo scudo confluiranno nell’immobiliare.