Fin qui abbiamo parlato di mercato diretto, ma se invece ci si volesse approcciare al mercato immobiliare indiretto, che opportunità si potrebbe cogliere? Gli esperti sono un po’ scettici sui rendimenti che questo mercato potrebbe offrire. Per Luca Dondi, analista del mercato immobiliare di Nomisma “il mercato italiano presenta una capitalizzazione molto bassa, parliamo di circa 3 miliardi” e anche a livello di titoli il mercato è molto ingessato, con solo due titoli come IGD e Beni Stabili che sono diventate SIIQ. Il mercato dei fondi immobiliari sconta invece un NAV molto alto e inoltre non ci sono nuove iniziative che potrebbe coinvolgere il retail. Anche perché in Italia la maggior parte dei fondi è riservata. E anche per questo strumento un po’ di cose sono cambiate. “Ci sono circa 235 fondi operativi riservati, alcune di queste iniziative sono pressoché sconosciute” confessa Dondi. Infatti molto spesso lo strumento fondo riservato è stato utilizzato da famiglie per valorizzare il proprio patrimonio immobiliare. “Oggi tali veicoli non possono più beneficiare dei vantaggi fiscali di un tempo. La normativa attuale non lo consente più” continua l’esperto di Nomisma. A questo punto verrebbe da chiedersi se non sia opportuno guardare oltre-frontiera.
“Crediamo che i REIT Europei possano presentare un tema di investimento abbastanza interessante per l’anno che verrà” afferma Paul van de Vaart, gestore del fondo Aviva Investors European REIT. “Mentre i prezzi delle azioni hanno subito un rimbalzo dai valori minimi di marzo 2009, i fondamentali del settore rimangono solidi perché i valori del mercato immobiliare hanno iniziato a recuperare e le condizioni del mercato del credito sono di gran lunga migliorate rispetto a un anno fa” continua il gestore di Aviva Investors. Attenzione però alla volatilità dei mercati. “La prima considerazione da fare è che investire su veicoli esteri, può spesso voler dire esporsi a maggiore volatilità dei rendimenti” sottolinea Davide Manstretta, senior manager e head of fund level analysis di IPD.
“Non c’è dubbio per altro che la liquidità a dispozione di certi fondi tedeschi e i decisi segnali di ripresa del real estate inglese e dei fondi britannici, possano essere aspetti importanti da considerare nella selezione di un veicolo estero.
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