Il mercato immobiliare italiano ha tenuto meglio di altri Paesi durante la crisi. E proprio per questo la sua ripresa sarà più lenta che altrove. Luca Dondi dall’Orologio, analista mercato immobiliare di Nomisma, prevede un futuro a luci e ombre. «L’idea che già alla fine del 2010 ci possano essere dei segnali di miglioramento mi sembra ottimistica – spiega – e questo perché in Italia abbiamo assistito a una caduta dei prezzi piuttosto contenuta rispetto a quella relativa al numero di contratti scambiati». Dal 2006 il calo dei volumi è stato del 30%, nello stesso periodo però i prezzi sono scesi del 10-15%: «Questo vuol dire che il mercato non si è asciugato dal punto di vista dei valori, i prezzi non sono scesi abbastanza rispetto al crollo della domanda». A tutto questo si aggiungono le difficoltà per le banche di aprire i rubinetti del credito: «L’accesso al credito era un elemento che durante il boom aveva contribuito ad un innalzamento dei valori. Oggi gli istituti sono molto attenti e questo determina una difficoltà a ripartire». Nel nostro Paese le condizioni per un rimbalzo, insomma, non ci sono: «Mi aspetto una situazione di stagnazione prolungata, entriamo in una fase critica di lunga durata, come nel ’92». Diversa la questione per logistica e commerciale, che hanno sofferto di più e sono pronti a ripartire, mentre permangono le difficoltà sugli uffici, un settore segnato da un alto tasso di vacancy. Esistono alcuni zoccoli duri?
«Il mercato di fascia alta, legato alle località turistiche di maggiore pregio, ai casali, ai castelli», tutti settori poco permeabili ma «su cui non si fanno i grandi numeri». Quali Paesi partiranno per primi? «Di sicuro il Regno Unito, che dopo aver subito un calo dei prezzi del 35%, ha i numeri per ripartire».
il settore Uffici
I riscatti degli investitori stranieri e una percentuale record di sfitto, soprattutto a Milano. Sono i due punti deboli del settore degli uffici. Che però, numeri alla mano, mostra qualche timido segnale di ripresa. Secondo Douglas Babington Smith, head of office capital markets di Jones Lang LaSalle, «è ancora presto per vedere l’uscita dalla crisi: molti investitori stranieri, soprattutto inglesi, sono usciti, preferendo investire nel Regno Unito». Dall’altra parte però ci sono gli italiani, che negli ultimi mesi «hanno capito che investire oggi sul mercato conviene: i prezzi sono relativamente vantaggiosi e c’è capitale disponibile». Il grosso punto interrogativo, però, è legato all’offerta: «Su Milano abbiamo un tasso di sfitto del 10%, si tratta di un dato record e ancora ci sono molti progetti da completare. Questo rende incerto il futuro andamento del mercato».
Ma una previsione è possibile?
«Per i prossimi tre, quattro anni la crescita dei prezzi sarà modesta, dovuta più a una discesa dei tassi di capitalizzazione che non ai canoni, che rimarranno stabili. Sui volumi per il 2010 mi aspetto un aumento robusto, dell’ordine del 20-40%». Dopo una prima brusca discesa, i prezzi si sono riallineati al mercato e «anche i venditori si sono resi più disponibili rispetto a solo sei mesi fa».
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