A dispetto delle previsioni pessimistiche della maggior parte degli analisti, e nonostante la frenata che ha contraddistinto gli ultimi mesi, il mercato immobiliare italiano mostra incoraggianti segnali di fermento: da qualche tempo si stanno aprendo, infatti, innovative occasioni d’investimento che permettono di beneficiare di trend di sviluppo poco conosciuti.
Come capita spesso a dischiudere queste opportunità sono i fondi di private equity che per nulla intimiditi dalla crisi del mercato vedono addirittura grandi opportunità nel settore immobiliare.
E’ questo il caso di Advanced Capital, tra le più importanti società nel settore degli investimenti alternativi che ha avviato il processo di istituzione di Advanced Capital Private Equity Real Estate, un fondo di fondi di private equity concentrato nel segmento real estate e nelle infrastrutture.
Come spiega Robert Tomei, amministratore delegato di Advanced Capital, «negli ultimi mesi temi d’investimento legati ai settori del real estate e delle infrastrutture stanno riscontrando un apprezzamento sempre maggiore. L’opportunità di investire in un fondo di fondi darà agli investitori l’opportunità di avvalersi delle strategie, e dai ritorni, caratteristici del settore private equity».
«In questo senso un tema per noi molto importante – prosegue il manager – è quello delle infrastrutture. In particolar modo la sostenuta crescita economica, l’esplosione demografica e l’attuale sottocapacità nei paesi emergenti si riveleranno importanti fattori di sviluppo». «Questo comparto, tuttavia – sottolinea Tomei – interesserà anche i paesi industrializzati, che devono impegnarsi a mantenere efficienti le infrastrutture già presenti e saranno costretti a tornare ad investire sulle nuove opere. Ritengo sia un trend che proseguirà per i prossimi anni e non una momentanea moda del momento». In merito al timing scelto per lanciare il fondo «sono convinto – precisa Tomei – che l’attuale correzione dei mercati non sia ancora finita. In realtà credo siamo ancora agli inizi di una curva discendente. Tuttavia ritengo che nei prossimi 12-18 mesi si creeranno le condizioni, sia nel mercato immobiliare, sia in quello del credito, per superare il ciclo ribassista. Proprio per poter approfittare appieno di questo trend l’investimento nel fondo che punta a raccogliere 300 milioni si focalizzerà su un periodo di 3-5 anni».
«Inoltre – prosegue Tomei – riteniamo che il mercato del real estate sia al suo interno sufficientemente differenziato, articolato e possa rappresentare per gli investitori un asset decorrelato dagli andamenti del mercato azionario». Proprio per garantire questa prerogativa il fondo di fondi seguirà una grande diversificazione del portafoglio, dove la componente di sviluppo sarà prevalente, e investirà su 20/25 manager internazionali dal track record riconosciuto. «La capacità del gestore nel selezionare i migliori fondi sottostanti – chiarisce Tomei – sarà in questo senso decisiva».
Attualmente i candidati ad entrare a far parte del portafoglio di Advanced Capital Private Equity Real Estate sono i maggiori player globali del settore private equity che hanno già esperienze nel mercato immobiliare come Blackstone, Carlyle, Apollo, Colony Capital e Whitehall di Goldman Sachs.
In termini di suddivisione geografica il 20% del fondo si focalizzerà sul mercato USA mentre il 18% investirà in Europa e il 15% in Asia. Riguardo al mercato immobiliare italiano Tomei ritiene che l’attività dei fondi di private equity è destinata a diventare sempre più importante negli anni a venire.
«Dopo mesi in cui il livello degli investimenti si è parzialmente ridotto – sottolinea il manager – sono convinto che i player stranieri torneranno alla carica: da sempre il nostro mercato immobiliare presenta caratteristiche particolarmente attraenti per i fondi private: un’alta percentuale di imprese che presentano ancora notevoli margini di crescita». Inoltre la preoccupante situazione finanziaria e patrimoniale di alcuni developer potrebbe rivelarsi un interessante tema d’investimento: «grazie all’intervento dei private equity queste società potranno diminuire il ricorso alla leva e concentrarsi esclusivamente sull’aspetto industriale, dove i progetti di sviluppo sembrano non mancare».
I cosiddetti fondi locusta, tuttavia, non si accontentano di fare rotta solo sulle infrastrutture. Anche Cape Live, società quotata di private equity guidata da Marco Vismara e Simone Cimino, ha investito una consistente somma in un settore immobiliare molto specializzato, e non certo affermato, come le RSA, ovvero le residenze sanitarie assistenziali per anziani.
L’investimento da 15,5 milioni di euro ha interessato Domani Sereno Real Estate, il fondo lanciato nelle settimane scorse da Cape Natixis SGR e State Street Global Investments SGR.
«La genesi del fondo Domani Sereno – spiega Marco Vismara, presidente di Cape Live – nasce da una tematica di business molto chiara, ovvero lo sviluppo di Arkimedica, società quotata detenuta al 30% da Cape Natexis Private Equity Fund specializzata nella fornitura di prodotti e servizi integrati legati al mondo dell’assistenza».
«In Domani Sereno RE abbiamo cercato di unire – chiarisce il manager – l’expertise di State Street nella gestione di fondi immobiliari e quella di un operatore industriale di primo piano come Arkimedica nella gestione e nell’acquisizione di RSA. Tuttavia tengo a precisare che non sarà un fondo focalizzato solo sulle RSA di questa società in quanto siamo pronti ad investire anche in strutture gestite da altri attori».
A rendere le residenze sanitarie un tema d’investimento sempre più attuale, e dalle potenzialità ancora inespresse secondo l’esperto «sono il costante innalzamento dell’età media della popolazione, il progressivo aumento del numero delle persone anziane e l’evoluzione delle loro necessità».
«Le prospettive di crescita del settore – precisa Vismara – sembrano eccezionali: basti pensare il nostro paese le strutture private presentano una cronica carenza di posti letto disponibili: a fronte di un’offerta che in Europa arriva mediamente a 5-6 posti letto ogni cento anziani (persone con più di 65 anni, ndr), nel nostro paese tale quota scende sino a soli 2 posti letto».
Inoltre un altro fattore positivo è la grande frammentazione del mercato: «a differenza dei mercati esteri dove le aziende leader catalizzano una grossa fetta del settore – spiega Vismara – in Italia i primi 5 player arrivano a superare a malapena 10.000 posti letto, su un totale di circa 200.000 disponibili». Accanto ad Arkimedica, infatti, l’unico grande attore è Holding Sanità e Servizi, società nata su iniziativa di Carlo De Benedetti.
«Entro il 2010 – assicura il presidente di Cape Live – Arkimedica conta di raggiungere 5.000 posti letto gestiti. Se pensiamo che solo tre anni fa amministrava 300-350 posti letto, mentre oggi tale quota si aggira intorno ai 3500 grazie alle acquisizioni effetuate, ci rendiamo conto che la nostra non è per nulla una promessa azzardata».
«Come fondo – precisa Vismara – non ci concentreremo esclusivamente sulle acquisizioni ma prevediamo, quando ce ne fosse l’opportunità, di siglare accordi con qualificati imprenditori edili e gestori di RSA per dare vita a piani di sviluppo ad hoc».
In particolar modo nell’attuale fase di incertezza che sta caratterizzando il settore immobiliare, l’investimento nelle residenze sanitarie assistenziali può rappresentare un tema di sviluppo “sicuro”: «a differenza di altri segmenti che stanno pagando un naturale periodo di sboom, questo settore ha mantenuto negli anni un rendimento costante
(per gli immobili a reddito si tratta di un 7-7,5% annuo) perché non sconta le problematiche tipiche degli immobili a reddito classici come l’elevato tasso di turnover e i periodi di vacatio: le RSA di Arkimedica arrivano ad avere un tasso di occupazione superiore al 90%. Tale occupazione si raggiunge anche grazie agli accordi con le ASL: infatti una parte delle rette giornaliere a carico degli anziani nelle sanitarie che Arkimedica ha in portafoglio sono a carico del Servizio sanitario nazionale. In conclusione per comprendere quanto i fondi di private equity ritengano interessante il mercato immobiliare basti pensare che sia Advanced Capital, sia Cape Live sono pronti a lanciare due nuove strumenti. Mentre la società di Tomei punterà sulle opportunità nel settore distressed, Cape sta disegnando un fondo ancora più specializzato.
(per gli immobili a reddito si tratta di un 7-7,5% annuo) perché non sconta le problematiche tipiche degli immobili a reddito classici come l’elevato tasso di turnover e i periodi di vacatio: le RSA di Arkimedica arrivano ad avere un tasso di occupazione superiore al 90%. Tale occupazione si raggiunge anche grazie agli accordi con le ASL: infatti una parte delle rette giornaliere a carico degli anziani nelle sanitarie che Arkimedica ha in portafoglio sono a carico del Servizio sanitario nazionale. In conclusione per comprendere quanto i fondi di private equity ritengano interessante il mercato immobiliare basti pensare che sia Advanced Capital, sia Cape Live sono pronti a lanciare due nuove strumenti. Mentre la società di Tomei punterà sulle opportunità nel settore distressed, Cape sta disegnando un fondo ancora più specializzato.