Solo alta qualità per competere nel logistico

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Dopo anni di costruzione di edifici industriali anche in zone non richieste, il mercato della logistica approda a una fase di maturità. E’ finita l’era della speculazione.Ora si costruirà solo su richiesta. Con il beneplacito di operatori e investitori.

di Marcella Persola26 maggio 2008 | 10:37
E’ finita la speculazione nel segmento della logistica. Seppure il settore sia anticiclico rispetto agli altri, e quindi sia più legato all’andamento dell’economia in generale rispetto al settore immobiliare vero e proprio, il mercato inizia a dare segnali di mutamento. «Il segmento ha raggiunto una certa maturità – precisa Alfredo Mauri, responsabile del Logistics Department di GVA Redilco – I dati di settore evidenziano infatti che ogni anno in Italia si costruiscono circa 700.000 m2 di nuovi capannoni di classe A per la logistica, un dato in decremento. La fase di speculazione è terminata, si ravvisa maggior cautela da parte dei developer e rallentamenti nelle pipeline, soprattutto negli sviluppi che riguardano le secondary location».
A conferma della teoria esposta dall’esperto di GVA Redilco giungono i dati sulla vacancy. «Ogni anno lo sfitto si mantiene sui 700.000 m2 di magazzini sfitti. La vacancy è in leggero aumento, anche se la domanda di spazi logistici è rimasta forte». Questo fa presagire che tra i developer si assisterà a una selezione naturale. «Inizieranno a sparire i developer improvvisati, mentre vincerà chi individuerà le location giuste» continua il responsabile del dipartimento di logistica di GVA Redilco. Anche se non si è costruito soltanto selvaggiamente. «E’ in parte corretto affermare che in Italia ci sono degli sviluppatori che operano su base speculativa, ovvero costruendo degli edifici senza aver individuato preventivamente un conduttore per l’immobile, ma questo succede anche perché è difficile prevedere il livello della domanda da parte degli operatori logistici e industriali e gli sviluppatori cercano di anticipare la futura domanda di spazi – precisa Lorenzo Segre, gestore di Morley – Inoltre bisogna tener presente che in ogni mercato si instaurano dinamiche proprie e risulta difficile generalizzare tale tendenza. E’ bene comunque sottolineare che, affianco a questo tipo di sviluppo, vi sono anche developer che operano per conto di conduttori che richiedono allo stesso sviluppatore di realizzare degli immobili che rispondano ai loro specifici requisiti logistici con un periodo d’anticipo di tempo anche di due anni o più» prosegue Segre. 


 
Anche se i trend del mercato restano positivi. Il recente “European Property Market Report – Spring 2008” elaborato da Morley evidenzia che la domanda di spazi logistici è ancora molto forte in tutto il continente europeo guidata soprattutto dalla continua crescita del commercio e dall’aumento delle attività di outsourcing. «A livello europeo le prospettive di ritorno più interessanti provengono dalla Germania che continua a performare bene e dispone di location interessanti, ben posizionate lungo le principali direttrici di trasporto europee. Così come l’Olanda e in particolare Amsterdam che continua a offrire dei buoni risultati proprio perché dispone di una location interessante» sottolinea Segre. Diversa invece la situazione nell’est europeo. «Nel centro Est Europa bisogna prestare particolare attenzione alla qualità degli edifici. Vi è stata tradizionalmente scarsa offerta di edifici di classe A, che in genere sono quelli maggiormente richiesti dai grandi operatori logistici e gruppi industriali. Su questo segmento del mercato numerosi developer internazionali hanno focalizzato la loro attività negli anni recenti» continua il gestore di Morley.
 
Così come è accaduto in Italia dove fino al 2000 mancava il prodotto di classe A. E ancora oggi c’è tanta offerta di prodotto di scarsa qualità. Inoltre il mercato italiano continua a essere nelle mani delle solite note: Milano e Roma. «Città come Milano, Roma e Bologna continueranno ad avere mercato. Il periodo di vacancy qui è molto limitato. Gli investimenti da parte di fondi e privati sono in continuo aumento anche se gli   yield sono in contrazione attestandosi intorno al   6,7% per i prime rent» continua Mauri. Diverso il discorso per i secondary rent, che interessano zone come Piacenza, Pavia e Novara. Aree che potrebbero diventare sempre più interessanti nel futuro. «Già oggi quando parliamo di Milano, parliamo soprattutto dell’hinterland e di zone ad essa limitrofe. Per esempio Magenta, Melegnano, Siziano ecc. E’ ipotizzabile che nel futuro alcune ulteriori aree possano diventare degli hub logistici» conclude Segre. Anche se il mercato sembra essere cambiato. «Oggi parliamo di una logistica integrale, sempre più specializzata, che però garantisce contratti di locazione di durata sempre inferiore E’ difficile infatti trovare contratti da 9+6 o 6+6 che giungano a scadenza» continua Mauri. E anche le tipologie contrattuali sono molto diverse. Sale la quota dei sale & leaseback, e degli owner occupier, mentre i built to suit diventano rari. E’ molto più probabile che i magazzini vengano locati dagli operatori logistici solo in seguito all’acquisizione di nuovi tender.
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