Una strategia perpetua che fa la differenza

Prende il via il primo fondo di fondi immobiliare. A crearlo è stato JP Morgan AM che ha colto al volo la possibilità di includere l’investimento indiretto nel patrimonio tipico dei fondi di investimento immobiliari. Così come è stato previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (si veda l’articolo “Pronti ai blocchi di partenza i fondi di fondi immobiliari” pubblicato su [a]REALTY[/a] numero 3 marzo 2008, ndr).

REALTY ha raggiunto Cinzia Servadei, gestore del fondo immobiliare JP Morgan Global Real Assets, gestito da JP Morgan Asset Management SGR SpA, che ha illustrato le caratteristiche e i piani del nuovo prodotto che investirà in infrastrutture.  

BF: Come nasce l’idea di realizzare un fondo di fondi che investe anche nel segmento delle infrastrutture?
Servadei: Il fondo immobiliare JP Morgan Global Real Assets, recentemente autorizzato da Banca d’Italia, è un prodotto innovativo sia per forma, sia per contenuto. Si tratta di un fondo immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati che avranno la possibilità di accedere a tutte le competenze globali del team di gestione di JP Morgan nel settore degli immobili e delle infrastrutture. L’idea di costituire un fondo di fondi nasce anche dalla volontà di rispondere ad un’esigenza precisa degli investitori istituzionali italiani. Gli investitori possono ora investire in un portafoglio globale diversificato per settore, strategia e area geografica in modo semplice ed efficiente.  

BFC: Quali sono gli obiettivi del fondo?
Servadei: Il rendimento target è del 10-12%, con un dividendo annuo target previsto del 5%. Abbiamo strutturato un livello di commissioni che prevede una fee di gestione annua pari al 2% e nessuna commissione di performance. Circa il 40% del portafoglio sarà investito in infrastrutture. Sono principalmente due le aree di nostro interesse. Nord America ed Europa Continentale, oltre l’area asiatica nella quale operiamo attraverso un fondo specializzato. In USA sicuramente intravedo delle ottime opportunità così come in Europa. Quello che però mi preme sottolineare è l’approccio che caratterizza JP Morgan AM rispetto a un tipico fondo di private equity. Infatti per noi il veicolo d’investimento deve avere una durata perpetua, a differenza di quelli dei fondi di private equity che invece hanno una durata predefinita. In genere di 10-12 anni. Preferiamo che la struttura sia quella di un fondo aperto, con possibilità di riscatto, a differenza di quelli dei private equity il cui veicolo di investimento è tipicamente chiuso senza possibilità di uscire prima del termine. Inoltre prediligiamo una strategia di investimento orientata alla rendita piuttosto che all’apprezzamento del capitale, che favorisce la costruzione di un sistema di commissioni solamente sul capitale investito e non sull’intero commitment.  

BFC: Quali sono i vantaggi di una strategia, che come lei l’ha definita, è perpetua?
Servadei: Una strategia siffatta mira a massimizzare i flussi di cassa nel lungo termine, piuttosto che generare guadagni in conto capitale nel breve e medio termine. Inoltre attrae operatori in cerca di partner stabili, come gestori e sviluppatori. Infine è gradito dai governi e dalle autorità di regolamentazione e offre una maggiore liquidità, oltre che consentire strategie di uscita meno rilevanti. 

BFC: Quali sono gli elementi più appetibili per un investitore?
Servadei: Dal punto di vista degli investitori le infrastrutture possono rappresentare un investimento particolarmente attraente per una pluralità di fattori. Ad esempio le infrastrutture rappresentano un efficiente strumento di matching delle passività a lungo termine. E’ noto che gli investitori istituzionali hanno difficoltà a investire in asset a lunga scadenza proprio a causa della mancanza di offerta. Inoltre gli investimenti in infrastrutture offrono protezione dai rischi demografici. Inoltre come gli immobili anche le infrastrutture sono degli asset a rendimento reale, ossia che generano rendimenti positivamente correlati con l’inflazione. Infine mi permetta di aggiungere che il rischio default nel segmento delle infrastrutture è inferiore a quello degli immobili. In ultimo l’anelasticità della domanda e la prevedibilità dei flussi di cassa sono fattori cruciali dell’attrattività.  

BFC: Che opportunità offrono oggi i fondi di infrastrutture? 
Servadei: Oggi l’approccio alle infrastrutture spazia da quello speculativo tipico del fondo di private equity, orientato alla generazione di rendimenti stabili nel tempo, ai fondi di infrastrutture, più vicini al mondo del real estate. Si tratta di fondi specializzati in infrastrutture che seppure abbiano una diffusione ancora limitata rappresentano una modalità efficiente per investire in categorie di attivi. In genere gli obiettivi di rendimento sono superiori al 10% (grazie all’utilizzo della leva finanziaria), per un orizzonte temporale di circa 10 anni. La tipologia di investimenti può essere “core”, “core-plus”,”value-added” od “opportunistic”, a seconda del profilo di rischio/rendimento scelto. E il profilo di rischio/rendimento varia in base al settore di investimento. A titolo di esempio gli investimenti core e core plus sono rappresentati da investimenti in ponti, tunnel, trasmissione e distribuzione di acqua e di energia (settori regolamentati), mentre gli investimenti opportunistic sono lo sviluppo di progetti, reti satellitari (con un profilo rischio/rendimento più elevato).

Trovi tutti gli apprifondimenti
sul mondo dell’investimento immobiliare
e i grafici e le tabelle sui profili di rischio
stilati da JP Morgan, sul numero
di Realty, in edicola in questi giorni

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