L’acquisto di una casa all’estero rappresenta una delle forme d’investimento preferite dagli italiani. Dal punto di vista fiscale per le persone fisiche, il Tuir stabilisce che l’Irpef si applica sul reddito complessivo che, per i residenti, è costituito da tutti i redditi ovunque percepiti, mentre per i non residenti dai redditi prodotti in Italia. Quindi nel primo caso si viene tassati anche sui redditi conseguiti dagli immobili situati all’estero.
La normativa
Per ridurre possibili fenomeni di doppia imposizione economica, l’Italia ha stipulato con altri paesi una fitta rete di convenzioni internazionali che si ispirano al modello elaborato dall’Ocse.
In particolare, l’art. 6 della convenzione Ocse dispone che i redditi derivanti da beni immobili siano tassati nello Stato in cui sono ubicati gli immobili. Non è previsto un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna se gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel paese in cui si trovano. Il commentario al modello Ocse ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato. Per limitare la doppia imposizione è prevista la concessione di un credito a fronte delle imposte pagate all’estero.
Il regime di tassazione degli immobili locati all’estero varia a seconda che i canoni di locazione siano o tassati o meno nello stato estero. Nel primo caso, il reddito imponibile in Italia risulta pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. Nel secondo, invece, i redditi dei fabbricati non soggetti a imposte sui redditi nello stato estero concorrono a formare il reddito imponibile in Italia per l’ammontare percepito nel periodo di imposta ridotto del 15%.
Calcolo del reddito
Analogamente a quanto avviene per gli immobili locati soggetti a imposizione nello stato estero, il reddito imponibile in Italia è pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.
Pertanto, se gli immobili tenuti a disposizione sono soggetti a tassazione nello stato estero il contribuente dovrà dichiarare nel modello Unico l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero, mentre gli immobili tenuti a disposizione che non sono soggetti a tassazione nello stato estero non producono materia imponibile nemmeno in Italia.
Sono tenuti al pagamento dell’imposta:
• i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo;
• i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
• i concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali;
• i locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria (l’obbligo sussiste dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto).
L’introduzione dell’imposta risponde all’esigenza del fisco di effettuare il monitoraggio di tutte le attività patrimoniali e finanziarie detenute oltre confine da tutti i soggetti residenti. Per questo motivo tutti i soggetti interessati sono tenuti ad effettuare il monitoraggio fiscale andando obbligatoriamente a compilare il quadro RW del modello Unico Persone Fisiche (modello U40).
Le sanzioni
L’ammontare varia in funzione del luogo in cui si trova l’immobile. Se in un Paese dell’Unione Europea o aderente allo spazio economico europeo, il valore è prioritariamente quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato. In mancanza, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.
Le agevolazioni per gli immobili esteri adibiti ad abitazione principale
Se l’immobile estero è adibito ad abitazione principale si applica l’aliquota ridotta dello 0,4%.
Il mancato adempimento dell’obbligo del monitoraggio fiscale delle attività estere comporta delle sanzioni per il soggetto che vanno dal 3 al 15% del valore dell’attività non dichiarata. Tali sanzioni, raddoppiano nel caso in cui le attività finanziarie siano detenute in un Paese black list, verranno comminate al soggetto soltanto in caso di accertamento fiscale nei suoi confronti.