La scelta, per vari motivi, è caduta anche su Milano. Dopo Parigi, Londra, Oslo e Copenaghen. Così il fondo immobiliare di Meyer Bergman ha scelto corso Buenos Aires, dove ha acquisito quattro immobili per un totale di 26mila mq di superficie, due terzi dei quali sono occupati da appartamenti. L’obiettivo è realizzare spazi a uso misto residenziale e commerciale. Parla il principal Paulo Sermento, con esperienze professionali in Multi e Sonae Sierra.
Per quali ragioni avete scelto Milano?
Abbiamo acquistato il palazzo di Corso Buenos Aires, 59 e quelli ai civici 2, 4 e 6 di via Enrico Petrella, da Stardust e Carpathia Real Estate, società partecipate da investitori istituzionali. Ora abbiamo intenzione di riqualificare e sviluppare commercialmente i quattro edifici. Si tratta di una straordinaria opportunità per realizzare una nuova offerta di grandi unità retail, scarsamente disponibili su questa importante via dello shopping. Cerchiamo un partner a cui vendere gli appartamenti di piani superiori che rappresentano i due terzi dello spazio a disposizione.
Perché proprio corso Buenos Aires?
Perché è l’arteria principale che corre a nord dal centro storico di Milano. Oggi è una delle più frequentate vie commerciali della città per le marche cosiddette ‘High Street’ e include i negozi di Zara, H&M, Mango, Nike, Bershka, Stradivarius, Terranova e OVS.
Quali sono i vostri progetti futuri?
Stiamo acquistando immobili in tutta Europa, lavoriamo su base paneuropea. L’Italia è un mercato che stavamo seguendo da molto tempo. Abbiamo tardato un po’, ma poi ce l’abbiamo fatta. In realtà, infatti, abbiamo cercato di fare altri investimenti nel passato ma abbiamo trovato un po’ di ostacoli.
Come mai?
La rigidità dei prezzi, in particolare. In generale, rispetto a quelli del nord, i mercati del sud Europa sono più complicati data la rigidità dei proprietari e le dinamiche sui prezzi che non sono flessibili. Come risultato, quindi, il mercato diventa meno liquido e con un numero molto inferiore di transazioni. Il problema, poi, è che i processi amministrativi e autorizzativi sono molto più difficili quindi se si vuole acquistare a reddito è meno complicato ma se si vuole fare sviluppo bisogna davvero riuscire a non scoraggiarsi. Inoltre, un altro grosso problema è che, nel 95% dei casi, in questi Paesi, rispetto ai mercati anglosassoni, la sola fonte di finanziamento è il canale bancario. E spesso le banche non sono pronte a finanziare grossi progetti, come gli shopping centre. E questo limita molto il funzionamento del business.
Il fondo MBERP II ha comprato dalla Sansedoni Siena Spa il compendio immobiliare da 26 mila mq. In questa partita c’è anche una importante componente di sviluppo. E questo fa la differenza.
Perché?
Perché in genere i fondi fanno acquisizioni di prodotti a reddito. Mentre il nostro fondo è più flessibile e può fare anche sviluppo.
Ci racconta il vostro portafoglio?
Abbiamo un primo fondo nato nel 2008 con un totale di attivi intorno al miliardo di euro e di questo stiamo vendendo gli asset, poi ce n’è un secondo fondo che è appunto quello dove abbiamo investito su corso Buenos Aires (ed è l’ultimo investimento del fondo) e che adesso cerchiamo di vendere nella finestra temporale 2019-2020 con asset pari a 2,5 miliardi di euro. Infine siamo in un processo di fundraising del terzo fondo con un valore di equity pari a un miliardo e attivi per un totale di 2,5 miliardi. Inoltre gestiamo un fondo che si concentra sull’acquisto di outlet in tutta Europa dove siamo in partnership con investitori istituzionali con attivi pari a 1,2 miliardi.
Vi guardate in giro ancora in Italia?
Sì, guardiamo agli outlet in Italia. Stiamo cercando investitori nel retail in generale. Ci muoviamo su tutte le classi di attivo. I prezzi sono più elevati rispetto a due anni fa ma rispetto ad altri paesi europei in Italia è ancora possibile ottenere buone performance aggiustate al rischio degli asset. Continuo a vedere potenzialità sul paese.
E il sud Italia?
Il sud è un territorio non gradito da tanti investitori quindi, di conseguenza, c’è un altro problema: che una grossa parte del paese non è sul mercato. Ci sono due grossi problemi, uno di liquidità e l’altro di percezione. E la percezione, anche se è errata, diventa realtà. Noi non abbiamo questo percepito ma, dato che siamo un fondo e che quindi un giorno dobbiamo vendere, non vogliamo trovarci con un attivo che poi non è liquido e che quindi non si riesce a vendere. Quindi preferiamo concentrarci nel nord-centro Italia.
Quali sono i mercati più importanti?
Regno Unito, Francia, Germania. L’Italia è importante perché è un Paese bellissimo ma soprattutto perchè tratta più a sconto sul fronte della resa sul rischio.
Francesca Vercesi