La nicchia più alta del mercato immobiliare si muove per prima e lancia la ripresa del settore. Per i clienti dai palati più esigenti questo significa la possibilità di tornare ad avere buone opportunità sia per vendere, in particolare a investitori stranieri, sia per dare in locazione e ottenere un rendimento.
Roma e Milano in risalita
Secondo l’Osservatorio delle Residenze Esclusive, l’analisi del segmento più alto del mercato immobiliare per le città di Milano e Roma, vi sono infatti tutti i segnali di una schiarita anche se i tempi di vendita continuano a essere abbastanza lunghi.
“Nel secondo semestre 2015 si conferma il consolidamento della ripresa che avevamo registrato nel semestre precedente”, sottolinea Marco Tirelli, titolare di Tirelli & Partners, società specializzata nel settore della consulenza immobiliare per la fascia alta del mercato e che in collaborazione con Nomisma ha curato l’Osservatorio. “Se consideriamo l’incremento rispetto al 2014 che è pari al 29% se si guarda al numero di transazioni, e al 41% se si tiene conto del valore, diventa evidente quanto il mercato sia in evoluzione”. Secondo l’analisi giunta alla sua tredicesima edizione, rispetto al punto di minimo del 2013 gli incrementi sono addirittura a tre cifre (125% in numero e 123% in valore).
Spicca il centro città
A beneficiare di un ritorno di fiamma per il mattone potrebbe essere in particolare la piazza milanese. “Chi ha disponibilità e una consolidata attitudine a valutare anche i mercati stranieri, si sta rendendo conto del fatto che a Milano ci sono ancora molte possibilità di concludere ottimi investimenti grazie anche a una maggiore esposizione internazionale legata ad eventi quali l’Expo”. Nel dettaglio, per la città meneghina le transazioni più importanti del periodo hanno investito le zone Magenta, Brera e Venezia-Duse.
Compravendita record
“Nel semestre si è registrata la transazione più importante degli ultimi anni pari a oltre 9 milioni di euro in cambio di un immobile di 600 metri quadrati in un palazzo storico di corso Magenta. Il valore complessivo delle tre transazioni più importanti è stato invece di 16,4 milioni di euro” , precisa Gabriele Torchiani, direttore commerciale di Tirelli & Partners. “Sommato agli oltre 17 milioni del semestre precedente, è il valore più alto mai registrato dal 2008”. Per quanto riguarda invece i prezzi effettivi di vendita, la variazione annuale è dell’1,3% grazie soprattutto a una diminuzione significativa degli sconti medi che scendono all’11,5% dal 14,9% dello scorso semestre.
L’offerta continua a essere molto ampia, ma anche molto differenziata in termini di qualità. I tempi medi di vendita crescono ancora e si attestano a quasi 33 mesi (32,6).
Collaborazione con il Pb
“Nel semestre si sono vendute case sul mercato da oltre 60 mesi e il dato complessivo ne risente”, commenta Tirelli. “Interessante però notare che il 16% degli incarichi ha trovato un acquirente nei sei mesi di validità. Il prossimo semestre potrebbe essere quello di inversione della curva dei tempi, così come è già avvenuto per i prezzi. E’ chiaro però che non tutta l’offerta disponibile diventerà appetibile. Gli acquirenti dovranno affrontare la complessità di distinguere, tra ciò che è da lungo tempo sul mercato, tra il prodotto meritevole e quello che invece resterà ancora invenduto. Noi li aiutiamo già oggi in questo compito dato che la maggior parte dell’offerta è costituita da case da ristrutturare. Così come assistiamo già, tramite la collaborazione con strutture di private banking, chi è alla ricerca di opportunità per valorizzare i propri immobili”.
Affitti sempre più brevi
Anche nel segmento della locazione degli immobili di lusso è in atto un forte cambiamento di cui i proprietari potrebbero beneficiare a patto di saper valorizzare l’immobile. L’offerta sul mercato, infatti, sempre abbondante, è ancora distante dai bisogni della domanda che richiede sempre più case immediatamente abitabili.
Restano sostanzialmente invariati i canoni di locazione ma se si guarda all’andamento annuale si registra la prima variazione positiva (0,3%) da lungo tempo. “E’ un segno della fase favorevole che il mercato può offrire ai proprietari degli immobili di pregio”, sottolinea Tirelli. “Il mercato ha avuto un’evoluzione caratterizzata dalla riduzione dei tempi di durata dei contratti standard e da una domanda consistente per locazioni brevi (6-18 mesi) e brevissime (1-6 mesi). Nel complesso abbiamo di fronte una riduzione importante del rischio per i proprietari e una normativa fiscale favorevole come non mai. Per poter cogliere queste opportunità è necessario tuttavia offrire un prodotto immobiliare immediatamente fruibile: in sostanza, a fronte di investimenti per migliorare la qualità dell’immobile è possibile ottenere una remunerazione interessante e in tempi brevi”.
Rosaria Barrile