Domanda. Una mia cliente è titolare di un mutuo concesso sulla base di due immobili ipotecati. Ha ora intenzione di venderne uno e conseguentemente necessita di cancellare l’ipoteca costituita su di esso. Ne ha diritto?
Risposta. La cliente ha diritto alla restrizione se rispetta le due condizioni previste dall’articolo 39 del Testo Unico Bancario. Queste sono l’aver estinto almeno un quinto del debito garantito e che la garanzia residua sia sufficiente a garantire il debito corrente ai sensi del precedente articolo 38, e quindi se il valore della garanzia rappresenta almeno l’80% del debito. La banca può respingere la richiesta del cliente-debitore solo se non si sia, come è invece per questo caso, in presenza di un mutuo fondiario. Per stabilire la presenza dei parametri di legge occorrono prove documentali oppure apposite perizie che evidenzino come per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente. Se le due condizioni previste dalla legge sono rispettate, la banca – lo ripetiamo- non può opporsi alla richiesta del debitore salvo nei casi in cui il debito non sia rappresentato da un mutuo fondiario, e quindi deve per forza di cose consentire l’atto notarile di restrizione di ipoteca.
In passato, è accaduto che in alcuni casi gli istituti si siano opposti adducendo motivazioni legate alla garanzia residua ma le loro tesi sono state annullate da pronunciamenti di tribunali come anche dell’Arbitro Bancario Finanziario. La restrizione può avvenire sotto forma di riduzione del valore per cui l’ipoteca è stata originariamente iscritta oppure, come nel caso che interessa il lettore, con la restrizione a una parte dei beni nei casi in cui l’ipoteca sia stata iscritta su più di un immobile. Se la cliente non riuscisse a completare l’operazione perché il valore della garanzia residua non è pari ad almeno l’80% del debito rimanente, la strada alternativa è quella di estinguere parzialmente il mutuo in modo da rientrare nei parametri previsti. Per farlo, però, occorre disporre in contanti della cifra necessaria.
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