Investimenti in ETF REIT per accedere ai mercati immobiliari internazionali

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di Redazione 23 Settembre 2009 | 14:18
I segnali di ripresa del settore immobiliare, spingono gli investitori verso forme alternative d’investimento. Questa esigenza ha portato molti investitori a cercare nuove opportunità nei REITs, i fondi comuni di investimento immobiliare. I REITs sono società immobiliari quotate in borsa che possiedono, gestiscono ed in alcuni casi finanziano, lo sviluppo di immobili commerciali.

Gli investimenti immobiliari sono una componente importante di qualsiasi portafoglio, in particolare quelli istituzionali. I loro maggiori vantaggi sono i flussi di reddito costanti, la bassa volatilità dei prezzi e la bassa correlazione con le posizioni azionarie ed obbligazionarie. Tuttavia, gli investimenti immobiliari tendono ad essere illiquidi e prevedono solitamente un orizzonte temporale di lungo termine. Questa caratteristica, largamente conosciuta ma talvolta trascurata, si è dimostrata cruciale nella recente crisi finanziaria.

Nel corso del 2008 e del 2009, a causa della netta contrazione dei prezzi immobiliari, molti operatori hanno raggiunto i limiti di rischio e si sono visti costretti a liquidare le posizioni più rischiose per evitare perdite future. Tuttavia, in molti casi non sono riusciti a ridurre gli investimenti immobiliari, anche perché molti fondi prevedono periodi di lock-up proprio per impedire agli investitori di vendere le proprie quote. In altri casi le pesanti ondate di richieste di rimborso hanno portato alla temporanea sospensione delle attività di negoziazione dei fondi. Di conseguenza, gli investitori hanno dovuto forzatamente tagliare le posizioni azionarie e il peso della componente immobiliare dei portafogli si è stabilizzato o in alcuni casi è addirittura aumentato.

Oltre ad essere illiquidi, gli investimenti diretti comportano anche obblighi amministrativi onerosi, sia in termini di gestione che di costi. Gli elevati livelli di investimento minimo rendono difficile diversificare in modo efficiente il portafoglio e modificarne agevolmente le ponderazioni. Di conseguenza, molti investitori istituzionali stanno riconsiderando la propria esposizione al settore immobiliare. Ora che stanno emergendo nei mercati i primi segnali di ripresa, sorge il bisogno di trovare metodi alternativi per investire nel comparto immobiliare. Questa esigenza ha portato molti investitori a cercare nuove opportunità nei REITs, i fondi comuni di investimento immobiliare. I REITs sono società immobiliari quotate in borsa che possiedono, gestiscono, e in alcuni casi finanziano, lo sviluppo di immobili commerciali. Uno dei principali vantaggi di questi fondi è rappresentato dalla loro liquidità, in quanto i titoli dei REITs sono scambiati in borsa come le azioni.

Inserire nel portafoglio di investimento una posizione in REITs comporta diversi vantaggi. Come già specificato, questi strumenti offrono rendimenti di natura immobiliare: gli investimenti in REITs generano flussi di reddito regolari. Scambiati in borsa come le azioni, è possibile investire in REITs sia direttamente, che tramite fondi comuni d’investimento. Sebbene, però, i REITs siano trattati in borsa, in alcuni casi la loro liquidità può rivelarsi insufficiente a soddisfare la domanda degli investitori. I volumi di scambio medi dei REITs sono esposti a notevoli oscillazioni. Poiché gli etf investono in un portafoglio di REITs, la loro liquidità è rappresentata dalla somma delle liquidità dei fondi sottostanti.

Le correlazioni relativamente basse con gli investimenti azionari ed obbligazionari, possono contribuire a migliorare il rapporto rischio/rendimento complessivo del portafoglio. Inoltre, i costi amministrativi e di monitoraggio contenuti grazie al meccanismo trasparente di fissazione dei prezzi di borsa, rendono vantaggiosi l’utilizzo dei REITs in portafoglio. Dal punto di vista fiscale, in molti paesi i REITs godono di un regime favorevole, in quanto le plusvalenze realizzate su questo tipo di investimenti non sono soggette all’imposta sul reddito delle società. In genere, il prelievo fiscale viene effettuato esclusivamente a livello di investitore o fondo.

iShares offre una vasta gamma di etf che replicano l’andamento degli indici REIT:

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