Investire nei REIT, un'opportunità per diversificare

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di Redazione 23 Settembre 2009 | 13:21
Uno dei principali vantaggi di questi fondi è rappresentato dalla loro liquidità, in quanto i titoli dei REIT sono scambiati in borsa come le azioni. Un altro vantaggio è costituito dai flussi di reddito regolari generati da questo tipo di investimenti.

I REIT sono società immobiliari quotate in borsa che possiedono, gestiscono, e in alcuni casi finanziano, lo sviluppo di immobili commerciali. Uno dei principali vantaggi di questi fondi è rappresentato dalla loro liquidità, in quanto i titoli dei REIT sono scambiati in borsa come le azioni. Negli Stati Uniti i REITs hanno iniziato a diffondersi a partire dal 1960, anno in cui il settore è stato regolamentato, ed oggi il mercato dei REITs statunitense è il maggiore a livello mondiale. Nella maggior parte degli altri Paesi, i regolamenti di settore sono stati emessi molto più tardi, tuttavia, una volta fissato il quadro normativo, i REITs si sono diffusi velocemente poiché spesso società già quotate hanno scelto di modificare la propria forma giuridica, per beneficiare del regime fiscale più favorevole riservato ai REITs.

Le correlazioni tra gli indici dei REITs statunitensi e britannici e i corrispondenti indici degli investimenti diretti nel settore immobiliare (IPD e NCREIF) vanno dal 57% al 76%. Anche le correlazioni tra i vari indici dei REITs e i corrispondenti indici azionari si aggirano tra il 59% e l’88%. Di conseguenza, gli investimenti nei REITs rappresentano un’eccellente opportunità di diversificazione. I vantaggi offerti da questi strumenti si fanno ancor più evidenti all’analisi delle correlazioni tra gli indici dei REITs e quelli obbligazionari, che si presentano molto basse, se non addirittura negative. Ciò significa che i rendimenti generati dai REITs sono, sostanzialmente, diversi da quelli degli investimenti obbligazionari.

Un vantaggio particolarmente importante dell’investimento nei REITs è costituito dai flussi di reddito regolari generati da questo tipo di investimenti. La figura illustra l’evoluzione dei rendimenti di cinque indici REIT sull’arco degli ultimi dodici mesi. Si noti che il dividend yield dell’indice FTSE EPRA/NAREIT è al lordo d’imposta. La figura mostra la netta flessione subita dai rendimenti nel primo semestre del 2009. Ciononostante, i rendimenti lordi degli investimenti in REITs restano compresi tra il 4,9% e il 6,5%.

Nel dettaglio, l’FTSE EPRA/NAIRET è un indice internazionale pesato sulla capitalizzazione di mercato. Include 335 REITs dei più diversi Paesi del mondo, con una capitalizzazione di mercato pari a 251 miliardi di euro, un valido campione rappresentativo dell’intero universo REIT. L’area più grande coperta è la zona dell’Asia-Pacifico, mentre a livello di singolo Paese sono gli Stati Uniti. Gli FTSE e Dow Jones Stoxx utilizzano la medesima metodologia di classificazione, l’ICB (Industry Classification Benchmark), sebbene si tratti di due indici che utilizzano criteri di selezione completamente diversi. Nonostante ciò, le correlazioni tra gli indici FTSE EPRA/NAIRET ed i rispettivi Dow Jones Stoxx sono relativamente alte: oscillano tra l’89% ed il 99%.
 
Questa diversificazione consente di beneficiare di varie opportunità. Inoltre, si aggiunga la correlazione spesso bassa o persino negativa, tra gli indici sui REIT e quelli sul reddito fisso: i rendimenti dei REITs differiscono notevolmente da quelli degli strumenti a reddito fisso. In particolare, i rendimenti degli otto indici REIT sottostanti agli etf di iShares sono negativi su un orizzonte di uno e tre anni. Gli otto indici REIT sottostanti gli etf di iShares sono: DJ Stoxx 600 Real Estate Cap, DJ Stoxx Americas 600 Real Estate Cap, DJ Stoxx Asia Pacific 600 Real Estate Cap, FTSE EPRA/NAIRET Dev. Europe ex UK Dividend+, FTSE EPRA/NAIRET UK, FTSE EPRA/NAIRET US Dividend+, FTSE EPRA/NAIRET Dev. Asia Dividend+ e FTSE EPRA/NAIRET Dev. Dividend+.

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