I Reits (Us real estate investment trusts) sono società quotate in Usa il cui oggetto sociale principale è la proprietà e la gestione di beni immobiliari che producono reddito; uniscono i benefici della proprietà immobiliare con le caratteristiche di liquidità di società quotate su mercati azionari regolamentati. I Reits quotati in Usa detengono circa 850 miliardi di dollari proprietà immobiliari commerciali. I Reits hanno l’obbligo di distribuire almeno il 90% del proprio reddito ante imposte in forma di dividendi. L’aderenza a questa regola, congiuntamente ad altri requisiti, gli conferisce uno status giuridico tale per cui non pagano imposte sui redditi societari. Negli Stati Uniti i Reits quotati possiedono una vasta gamma di proprietà immobiliari, diversificata in molti settori, mentre in altre giurisdizioni il mercato è dominato da proprietà con esposizione a uffici e retail. Negli indici azionari Reits globali, gli Usa rappresentano il 35% e l’Europa circa l’11%.
“Le differenze principali tra Reits quotati e i fondi immobiliari sono relative al pricing, i Reits sono negoziati su mercati azionari regolamentati e pertanto i prezzi sono continuamente disponibili, mentre i fondi immobiliari diretti hanno un prezzo basato su valutazioni o transazioni; alla liquidità, in quanto è molto più facile, immediato e conveniente comprare e vendere azioni quotate che comprare e vendere immobili; ed alla diversificazione, infatti attraverso azioni quotate di società Reits, gli investitori possono acquisire esposizione a centinaia di proprietà e possono facilmente diversificare tra aree geografiche e tipologie di proprietà. Un fondo immobiliare diretto, per raggiungere la stessa diversificazione deve avere una dimensione molto elevata”, osserva Alessandra Frignani, Director per il mercato italiano di Neuberger Berman, società statunitense indipendente di asset management, con oltre 200 miliardi di dollari in gestione, che all’interno della gamma autorizzata in Italia offre il fondo US Real Estate Securities Fund che investe esclusivamente in Reits quotati negli Stati Uniti d’America.
L’Italia ha adottato un quadro normativo per i REITS nel 2007, mentre negli Stati Uniti i Reits risalgono al 1963.
“Sebbene il mercato immobiliare quotato su mercati azionari regolamentati stia divenendo sempre più globale, il mercato statunitense rimane di gran lunga il più vasto ed efficiente. Il segmento delle società Reits quotate in USA ha più di 500 miliardi di dollari di capitalizzazione, con volumi giornalieri negoziati mediamente pari a 4 miliardi di dollari. Al 31 dicembre 2012, circa 140 Reits erano quotati su mercati azionari statunitensi” spiega Marco Avanzo Barbieri, executive director per il mercato italiano di Neuberger Berman.
I REITs hanno una lunga storia di generazione di un flusso costante di reddito in varie condizioni di mercato, ed hanno prodotto risultati eccellenti rispetto ad altri segmenti del mercato azionario o del mercato obbligazionario, beneficiando da modelli di business focalizzati sulla generazione di flussi di cassa stabili ed in crescita. Dal 2002 al 2012, l’indice Us Reits ha sovraperformato l’indice S&P500 di circa il 4,7%, registrando un 7,10% annualizzato.
Il Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund, lanciato nel febbraio 2006, ha un patrimonio di circa 360 milioni di dollari. Il portafoglio è molto diversificato, focalizzato su 35/45 società, con esposizione strategica su quattro segmenti immobiliari: settore industriale, appartamenti, uffici e retail. Inoltre, il fondo investe tatticamente in altre tipologie di proprietà nel settore sanitario, alberghiero, del legname e delle infrastrutture.“Offriamo diversificazione sia a livello geografico all’interno degli Stati Uniti che a livello di settori immobiliari. Riteniamo che le società con un management superiore alla media, operative in mercati protetti e che beneficiano di economie di scala e solidità patrimoniale offrano il miglior potenziale.
Ricerchiamo società con facile accesso a fonti di finanziamento o di capitale, con un profilo debitorio sostenibile e scadenze ben scaglionate ed assegniamo i pesi dei vari settori immobiliari ed aree geografiche in base ai fondamentali economici e regionali” prosegue Avanzo Barbieri.
“Il peso a ciascuno dei nostri settori (industriale, appartamenti, uffici e retail) può variare del 50% rispetto all’indice di riferimento. Per i restanti settori possiamo variare l’esposizione dallo 0% al doppio del peso che i nomi selezionati hanno nell’indice. A livello di singole azioni, nessuna società rappresenta mai più del 10% della massa totale del Fondo. Il peso di un singolo titolo è compreso tipicamente tra l’1,5 ed il 5% del patrimonio del Fondo”, continua Frignani.
“Nel corso degli ultimi 5 anni la classe retail in dollari del Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund ha offerto un rendimento annualizzato circa del 6,7%, collocandosi al top della propria categoria e sovraperformando l’indice S&P 500 dell’1,74% su base annua” termina Frignani.
“Manteniamo una visione positiva sul mercato dei REITS nel lungo termine. Il mercato immobiliare residenziale continua a migliorare, seppur lentamente. Ora, con il mercato retail che vive una nuova rinascita e con l’economia e il tasso di occupazione che si stanno risollevando, la richiesta per spazi retail sta crescendo beneficiando di conseguenza il settore dei Reits già attivi nel settore”, conclude Avanzo Barbieri.