Consulenti, come saranno le città post-pandemia

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Avatar di Redazione 22 Luglio 2020 | 12:02

Le malattie e le pandemie del passato hanno disegnato le forme delle città odierne. Le facciate bianche di stampo minimalista e le grandi finestre dal pavimento al soffitto tanto amate dall’architettura moderna si ispirano alle case di cura per la tubercolosi dell’inizio del XX secolo. Gli iconici viali che attraversano Parigi e si diramano da Central Park a New York furono tracciati per contenere la diffusione del colera e di altre malattie nel XIX secolo.

Ma quel che conta è che il concetto di città è sopravvissuto e si è evoluto. Attualmente i centri urbani producono circa l’80% del PIL mondiale, una quota che probabilmente continuerà a crescere. Tuttavia, la pandemia di Covid-19 trasformerà il modo di costruire le città, nonché le abitudini di vita e di lavoro dei suoi abitanti. Per trarre il meglio dalla recessione in atto, bisogna considerarla come un’opportunità per risolvere le problematiche che da tempo affliggono l’ambiente urbano. Affronta il tema Zsolt Kohalmi, global head of Real Estate and co-chief executive officer di Pictet Alternative Advisors.

 

“Nel quadro di tassi di interesse e rendimenti obbligazionari molto contenuti o negativi a livello globale, il real estate continuerà ad attirare sostanziali flussi di capitale di investitori in cerca di un rendimento reale positivo. È tuttavia necessario essere consapevoli dei cambiamenti cui le nostre città andranno incontro.

Prendiamo ad esempio il settore retail. Dopo la pandemia i negozi tradizionali diminuiranno. I negozi fisici erano già in difficoltà e uno su 10 era vuoto. In aprile, a causa del lockdown, il traffico di clienti nei punti vendita del Regno Unito è sceso dell’85% a/a, mentre le vendite online hanno registrato un’impennata del 58% e rappresentano ora il 70% delle vendite di prodotti non alimentari, un livello record. Tale trend è in parte temporaneo, ma la tendenza generale è stata fortemente accelerata dalla pandemia. Sopravviveranno alla rivoluzione digitale i negozi situati in località gettonate che offrono esperienze particolari e attività ricreative. I valori locativi saranno oggetto di pressioni, in quanto più spazi saranno utilizzati per lo stoccaggio e la logistica delle merci vendute online (cfr. grafico).

Anche gli uffici in città potrebbero cadere vittima della Covid-19. Poiché milioni di persone in tutto il mondo sono state costrette a lavorare da casa, la vita d’ufficio potrebbe diventare un lontano ricordo. La realtà è tuttavia più complessa. Le attività lavorative saranno senza dubbio molto più flessibili, ma a nostro avviso gli uffici hanno ancora un futuro, anche se non tutti vi si recheranno ogni giorno. L’uomo è un animale sociale: necessita di spazi condivisi per creare, confrontarsi e dare vita a nuove idee. Un concetto oggi più attuale che mai, dato che molte attività manuali e di routine sono state automatizzate e quindi la natura delle mansioni che svolgiamo in ufficio è per l’80% “collaborativa”.

Alcune società chiuderanno i battenti, altre (in particolare quelle di piccole dimensioni) potrebbero decidere di fare a meno di uffici fisici. Gli edifici più vecchi nelle periferie potrebbero faticare ad attrarre locatari e molti di essi potrebbero essere riconvertiti in appartamenti. Tale fenomeno è tuttavia controbilanciato dalle aziende che stanno prendendo in considerazione l’idea di ampliare i propri uffici per rispettare le norme di distanziamento sociale. Negli ultimi vent’anni lo spazio medio per dipendente si è dimezzato, ma potremmo assistere a un’inversione della tendenza: i recruiter infatti utilizzano uffici ampi e moderni per attrarre talenti. (secondo le stime di Knight Frank, le norme di distanziamento sociale prevedono una superficie di 13 mq per ogni scrivania, rispetto alle medie attuali di 12 mq nella City di Londra e 10 mq nei Docklands). Ci saranno anche altri cambiamenti: porte automatiche, mense aziendali gestite via app, miglioramento dei sistemi di ascensori e della circolazione dell’aria e approcci innovativi all’utilizzo di postazioni libere salvaguardando l’igiene.

La ripresa dei segmenti real estate correlati agli spostamenti sarà decisamente più lenta. Gli alberghi dovranno adottare soluzioni tecnologiche per ridurre i costi e i contatti. Le mete di lavoro potrebbero soffrire di più rispetto alle mete di svago e le strutture potrebbero decidere di venire incontro alle preferenze dei turisti nazionali. Le residenze per studenti – negli ultimi anni considerate una fonte sicura di reddito stabile – potrebbero attraversare una fase di stallo lunga anni per la mancanza di studenti internazionali e la tendenza delle università a passare all’e-learning.

Neppure il segmento residenziale sarà risparmiato da questa ondata di cambiamenti. Col tempo, l’esigenza di lavorare da casa alimenterà la richiesta di spazi professionali interni alle abitazioni. Sarà quindi necessaria una progettazione adeguata che garantisca più spazio e luce. In futuro, negli annunci immobiliari il numero di postazioni di lavoro potrebbe acquistare la stessa importanza del numero di camere da letto. Il co-living rimarrà in auge, soprattutto per ragioni finanziarie, ma sarà incentrato su spazi e tecnologie.

Le periferie evidenzieranno un’ulteriore crescita. Le famiglie con bambini piccoli, per esempio, potrebbero scegliere di trasferirsi nei sobborghi urbani, soprattutto se il lavoro flessibile prenderà piede e non sarà quindi più necessario affrontare ogni giorno lunghi tragitti per recarsi in ufficio. Al contempo, il passaggio a forme di mobilità più ecologiche (spostamenti a piedi o in bicicletta) ridurrà l’importanza della vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici. In particolare, il ricorso alle biciclette elettriche può rendere diverse location vicine al centro più accessibili e quindi più attraenti.

La qualità dell’aria – sia all’interno sia all’esterno degli edifici – diventerà una priorità per i cittadini e le autorità. Si tratta di un punto cruciale, in quanto le aree urbane sono responsabili del 70% delle emissioni mondiali di gas a effetto serra. Nelle grandi città, come Londra, chi cerca casa o uno spazio per uffici in un determinato quartiere vorrà controllare i parametri della qualità dell’aria prima di fare la sua scelta.

Ad avere la meglio nell’era post-Covid saranno verosimilmente i centri dati, ormai nelle mire degli investitori, come pure i centri medici, le strutture sportive e altri centri benessere, poiché a fine pandemia saremo probabilmente tutti più attenti alla salute. Anche le strutture per la logistica last mile dovrebbero prosperare, alla luce del crescente ricorso allo shopping online.

Tutte le aree del real estate saranno travolte da un’ondata di cambiamenti. La trasformazione richiederà molto lavoro, dato che in Europa il 70% degli edifici ha oltre 20 anni. Gli investitori dovranno essere particolarmente pronti ad adattarsi alle nuove necessità e alle aspettative degli utenti e avere così l’opportunità di plasmare le città di domani.”

 

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