Polizze, come tutelare gli acquirenti di immobili in costruzione

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di Redazione 18 Febbraio 2021 | 10:41

Articolo a cura di Giovanni Brambilla Pisoni, Presidente Forum Cauzioni e Credito

Per tutelare gli acquirenti di immobili in corso di costruzione dal  rischio di insolvenza del costruttore e dare loro la possibilità di recuperare gli anticipi versati nel corso dei lavori, è stata introdotta la legge 210 del 2 agosto 2004, successivamente recepita tramite D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005.

La normativa introduce per insolvenza del costruttore/venditore (impresa di costruzioni, società veicolo dalla stessa controllata o partecipata o cooperativa edilizia) il caso in cui quest’ultimo incorra in una “situazione di crisi” (pignoramento dell’immobile, fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa), colando una lacuna dell’ordinamento nazionale, che aveva mietuto decine di migliaia di famiglie vittime dei fallimenti dei costruttori/venditori.

Agli effetti pratici, la soluzione è stata quella di prevedere, al momento della stipula del contratto, l’obbligatorietà da parte del costruttore di consegnare all’acquirente, pena di nullità del contratto, una fideiussione di importo pari alle somme riscosse e da riscuotete da parte del costruttore prima del rogito notarile, ad esclusione delle somme erogate da un soggetto mutuante (in genere un istituto di credito) e di contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. La fideiussione stipulata dal costruttore in favore dell’acquirente garantisce, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore, la restituzione all’acquirente delle somme fino a quel momento versate maggiorate degli interessi legali, pur non garantendo un termine prestabilito di consegna dell’immobile al promissario acquirente.

Al momento del rogito il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a seguito di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi (art.4 D.Lgs.122/2005).

Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza) ha modificato e integrato le disposizioni normative sulla tutela degli acquirenti contenute nel D.Lgs. 122/2005; le due modifiche più rilevanti introdotte sono:

  • la fideiussione può essere rilasciata soltanto da una banca o da una compagnia di assicurazione;
  • la fideiussione non deve garantire solo il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi ma anche il mancato adempimento di quest’ultimo all’obbligo della consegna della polizza postuma decennale al momento della stipula del rogito;

prevedendo, tra l’altro, l’adozione di appositi decreti ministeriali recanti i modelli standard della fideiussione e della polizza postuma decennale i quali, ad oggi, non risultano essere stati ancora pubblicati.

Dal 2019 ad oggi, l’ANIA e le altre organizzazioni interessate sono state convocate presso il Ministero della Giustizia per discutere sul contenuto degli schemi di polizza. A seguito dei primi incontri sono stati costituiti dei gruppi ristretti tra le organizzazioni maggiormente coinvolte quali ANIA, ANCE, Confcooperative Habitat, Legacoop Abitanti e ABI, per l’elaborazione di proposte da presentare in sede di tavolo tecnico plenario.

Lo scorso mese di novembre, l’ufficio legislativo del Ministero della Giustizia, a distanza di oltre un anno dall’ultima riunione del tavolo tecnico, ha predisposto e inoltrato alle parti coinvolte la bozza del DM e il modello standard della fideiussione per la raccolta di eventuali commenti e osservazioni.

Gli aspetti critici, discussi in occasione del confronto, sono diversi e tra questi trova sicuramente spazio la parte che riguarda le disposizioni transitorie, in quanto prevede un’applicazione retroattiva non condivisibile dal punto giuridico e sostanziale.

Un altro aspetto controverso della bozza è la previsione della responsabilità solidale dei garanti nei confronti del beneficiario nell’ipotesi in cui la fideiussione sia prestata congiuntamente da più garanti ma anche nel caso di singole garanzie prestate con atti separati per ciascun fideiussore. Si tratta di una disposizione che trova la sua ratio nel Codice dei contratti pubblici, in un contesto che prevede la disciplina di opere pubbliche di ben altra dimensione.

Il Forum Cauzioni e Credito resta scettico su una proposta in precedenza avanzata dall’ANIA in merito alla cessazione automatica della garanzia fideiussoria qualora l’acquirente, nonostante la mancata produzione della polizza indennitaria decennale da parte del costruttore, decida comunque di stipulare il rogito, considerato che non sarebbe posto alcun divieto al notaio rogitante di stipulare l’atto nel caso in cui il promittente acquirente intenda comunque procedere all’acquisto.

Il Forum Cauzioni e Credito conviene, invece, con quanto osservato dal Consiglio Nazionale del Notariato al riguardo: “L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto: ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta”….”Un atto di trasferimento che non contenga alcuna menzione dell’avvenuta consegna della polizza postuma decennale, in quanto veicolo di una rinuncia a detta tutela, non espressa, bensì “tacita”, ricadrebbe in ogni caso sotto la sanzione della nullità di cui all’art.4 comma 1 del D.Lgs. 122/2005”.

E’ d’altro canto ritenuto condivisibile il timore delle imprese di assicurazione quando si chiedono cosa potrebbe accadere a tutte quelle polizze fideiussorie emesse prima della entrata in vigore della disposizione di legge in parola ed oggi ancora in corso di validità. Se il costruttore non è in grado di rilasciare la polizza decennale postuma, il notaio presumibilmente non stipula il rogito. La conseguenza di tale condizione potrebbe preludere alla richiesta di nullità del contratto preliminare stipulato in precedenza e richiedere la restituzione degli acconti versati o l’escussione delle garanzie fideiussorie.

Sul tavolo della discussione pende tuttora anche la pubblicazione del decreto recante il contenuto e le caratteristiche dello schema tipo della polizza indennitaria decennale e la definizione di gravi difetti costruttivi, che nell’accezione proposta, sono quelli che colpiscono le parti dell’opera destinate per propria natura a lunga durata, la quale non si concilia con l’art. 1669 c.c. e la consolidata giurisprudenza di legittimità nel merito della nozione di gravi vizi di costruzione.

Questa situazione di stallo perdurante può portare a conseguenze pesantemente negative su un settore che rappresenta una parte non trascurabile dell’edilizia privata.

Alcuni dati possono dare l’idea della dimensione del settore delle vendite di immobili in costruzione.

Anno Permessi di costruire (*) Unità abitative corrispondenti (*) Premi contabilizzati (**)
2019 17.978 55.104 Euro 20.857.085
2018 17.974 54.664 Euro 16.766.756
2017 17.243 51.859 Euro 13.341.722
2016 16.225 44.583 Euro 12.002.371

(*) fonte: ISTAT

(**) fonte: ANIA (premi relativi alle polizze fideiussorie a garanzia degli immobili da costruire)

Considerati tutti gli aspetti anzidetti il Forum Cauzioni e Credito auspica – in tempi brevi – un intervento normativo definitivo che preveda gli schemi tipo delle due polizze (fideiussione e polizza decennale postuma), affinché si possa dare pieno compimento alle disposizioni normative introdotte per la tutela degli acquirenti degli immobili in costruzione voluta dal legislatore sin dal 2004.

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