Il mercato globale dei fondi immobiliari continua a registrare una crescita sostenuta, con l’Italia che si distingue come il Paese europeo con la performance più brillante nel 2024. È quanto emerge dal 46esimo Rapporto 2025 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, redatto da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, presentato oggi a Milano.
A livello mondiale, il patrimonio complessivo di fondi immobiliari (comprendenti fondi quotati, non quotati e reit) ha raggiunto i 4.810 miliardi di euro, segnando un incremento del 3,4% rispetto al 2023. Di questi, circa il 76% è rappresentato dai reit, confermando il loro ruolo dominante nel settore.
Anche in Europa il comparto continua la sua fase espansiva. Il numero di fondi attivi ha superato quota 2.000 (2.007 per la precisione), cui si aggiungono 258 reit, per un patrimonio complessivo di 1.650 miliardi di euro, in crescita del 3,1%. Il peso dell’Europa sul totale mondiale resta stabile al 34,3%, ma in valore assoluto i numeri confermano un ciclo positivo ormai consolidato.
Concentrando l’analisi sui cinque principali mercati europei – Regno Unito incluso – il fatturato 2024 ammonta a oltre 942 miliardi di euro, con un +3,5% rispetto all’anno precedente. Le proiezioni indicano un ulteriore rafforzamento nel 2025, con una previsione di superamento dei 991 miliardi di euro. La Germania mantiene la leadership (314,2 miliardi), seguita dalla Francia (214 miliardi). Ma è l’Italia a segnare il passo più veloce, con una crescita del 6,6% e un fatturato di 151,9 miliardi, seguita dalla Spagna (+6,4% a 117 miliardi).
“Anche se lo scenario macroeconomico resta incerto, il comparto immobiliare reagisce bene, grazie alla sua natura anticiclica”, ha sottolineato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “In Italia, i prezzi tornano a crescere più dell’inflazione e la riduzione dei tassi di interesse stimola la domanda di mutui. Le prospettive per il 2025 sono positive per tutti i comparti”.
Italia: fondi in espansione e portafogli più diversificati
Nel dettaglio, il mercato dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto a fine 2024 un Nav (Net Asset Value) di 121,5 miliardi di euro, in aumento del 6,6% rispetto all’anno precedente. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 675 fondi attivi è salito a 139 miliardi (+6,1%). Secondo il Rapporto, nel 2025 si prevede un’ulteriore crescita: +5,3% del Nav e +5% del patrimonio, con il numero dei veicoli che potrebbe sfiorare quota 700.
L’indebitamento del sistema si attesta a 59 miliardi di euro, in leggera flessione, con un’incidenza sul patrimonio del 43%. La redditività media (ROE) si è invece contratta leggermente, scendendo all’1,8%.
Come sottolineato da Banca d’Italia nel Rapporto sulla stabilità finanziaria (aprile 2025), i fondi italiani – a differenza della maggior parte di quelli europei – sono costituiti in forma chiusa, riducendo il rischio di liquidità in caso di forti richieste di rimborso. Anche le divergenze tra valori di portafoglio e mercato risultano contenute.
“L’asset allocation sta cambiando, con una crescita del comparto residenziale e di quello ricettivo”, ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Il 2025 si profila positivo: ci aspettiamo un incremento delle masse gestite e una maggiore diversificazione dei portafogli”.
Attualmente, il patrimonio detenuto dai fondi immobiliari italiani è gestito da 60 SGR. Le prime venticinque società, che controllano circa 650 fondi (il 97% del totale), gestiscono un patrimonio medio superiore a 5,5 miliardi di euro.
Un mercato in consolidamento
Il Rapporto 2025 è stato presentato da Mario Breglia, Francesca Zirnstein e Gottardo Casadei (Studio Casadei), alla presenza di numerosi operatori del settore, tra cui i rappresentanti di Colliers Global Investors, Fabrica Immobiliare, REAM, Castello, Generali Real Estate, Investire, COIMA e DeA Capital Real Estate.
Con i segnali di ripresa del mercato immobiliare, il consolidamento della fiducia degli investitori e un contesto europeo più stabile rispetto agli Stati Uniti, l’Italia si conferma uno dei motori della crescita dei fondi immobiliari nel continente.
