Un nuovo fondo

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Le regole dedicate alla gestione degli strumenti immobiliari hanno subito profonde modifiche.

Avatar di Redazione15 ottobre 2010 | 12:00

di Luigi Rizzi

Nel corso dell’ultimo triennio la Banca d’Italia e la Consob hanno intensificato l’azione di vigilanza sulle SGR attive nel segmento dei fondi immobiliari. Il settore ha registrato negli ultimi dieci anni in Italia un significativo sviluppo; si consideri, ad esempio, che alla data del 31 dicembre 2009 (fonte Assogestioni) i fondi immobiliari autorizzati e attivi in Italia avevano raggiunto il numero di 154 unità e il valore degli assets detenuti ammontavano a circa 22.055 milioni di euro. A fronte dello sviluppo dell’industria dei fondi immobiliari, l’attività ispettiva svolta dagli organi di vigilanza ha evidenziato diverse criticità nella gestione delle SGR con particolare riferimento alla governance, ai rapporti con i partecipanti, alla materia dei conflitti d’interesse e al funzionamento dei controlli interni.
Al fine di contribuire alla soluzione delle problematiche riscontrate, sono intervenuti (i) provvedimenti di carattere sanzionatorio da parte degli Organi di Vigilanza e orientamenti formulati dai medesimi organi al fine di specificare la corretta interpretazione della regolamentazione di settore, (ii) atti e provvedimenti di carattere legislativo con modifiche in alcuni casi sulla fiscalità applicabile ai fondi.
A titolo esemplificativo basti citare il documento messo in consultazione dalla Banca d’Italia che apporterà significative modifiche alla disciplina dei fondi in oggetto prevedendo, da un lato, una maggiore semplificazione nei procedimenti autorizzativi dei regolamenti di gestione dei fondi ma, dall’altro, nuovi equilibri tra la SGR e i partecipanti ai fondi immobiliari, in particolare quelli di tipo riservato accompagnato a un necessario rafforzamento dei sistemi di controllo. Anche la manovra del governo Berlusconi, approvata dal Parlamento a fine luglio (dl 78/2010), ha scosso il settore dei fondi immobiliari inasprendo la fiscalità applicabile a tali prodotti e una più puntuale definizione della natura del fondo al fine di evitare l’utilizzo meramente elusivo dello stesso, come talora manifestatosi nella prassi. La nozione di fondo comune di investimento contenuta nell’art. 1, comma 1, lett. j) del TUF è stata novellata. La nuova definizione di fondo, oltre a ribadire che il fondo è un patrimonio autonomo di pertinenza di una pluralità dei partecipanti gestito in monte nell’interesse dei partecipanti sulla base di una predeterminata politica di investimento, specifica che la gestione del patrimonio è effettuata in autonomia dai partecipanti. Queste disposizioni di provenienza legislativa e gli orientamenti degli organi di vigilanza avranno l’effetto di determinare un nuovo assetto del settore dei fondi immobiliari, contribuendo alla realizzazione di una vera e propria riforma. Anche la materia concernente la valutazione dei beni immobili detenuti dai fondi ha formato oggetto di approfondimenti da parte di entrambe le autorità di vigilanza. In particolare, in data 29 luglio 2010 è stata emanata una comunicazione congiunta Consob – Banca d’Italia proprio sulla valutazione dei beni immobili che ha tratto spunto da un’indagine che ha coinvolto un discreto numero di SGR attive nel segmento immobiliare. A tal riguardo, la comunicazione introduce l’obbligo per le SGR di definire politiche, regole e procedure che siano complete e trasparenti e in grado di rendere responsabili, nei confronti dei partecipanti ai fondi, i propri organi aziendali relativamente alla gestione del patrimonio dei fondi stessi. A tal fine nella comunicazione si precisa che il processo di valutazione deve essere formalizzato in un documento che illustri i criteri adoperati per la selezione degli “esperti indipendenti” e per la commisurazione del loro compenso nonché una chiara definizione degli organi e delle funzioni coinvolte nell’esame delle relazioni di stima. La comunicazione prevede che le SGR siano tenute a considerare e a valutare, all’interno della propria policy sui conflitti d’interesse, il pregiudizio all’interesse dei partecipanti ai fondi derivante da situazioni di conflitto d’interesse in cui potrebbero versare gli esperti indipendenti. La comunicazione richiede alle SGR di definire, nel contratto di affidamento dell’incarico, i diritti e gli obblighi degli esperti indipendenti. Infine, con riferimento ai presidi organizzativi e procedurali adottati e agli incarichi assegnati agli esperti indipendenti, le SGR devono pubblicare un’apposita relazione illustrativa che fornisce informazioni circa l’eventuale adesione a linee-guida emanate in materia da associazioni di categoria.

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