Troppe incognite

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Un protagonista indiscusso del mercato finanziario e immobiliare. Ecco come si può definire oggi lo strumento fondo immobiliare. Almeno da parte degli operatori. In occasione della presentazione a Roma lo scorso novembre…

di Redazione15 dicembre 2010 | 14:00

…dello studio di Scenari Immobiliari intitolato “Risparmio, Investimenti e Fondi Immobiliari: prospettive per il 2011” è emerso che nel corso dell’ultimo decennio il patrimonio dei fondi è aumentato di 15 volte. Se poi si analizza soltanto l’ultimo lustro emerge che si è passati da un patrimonio gestito di 15,9 miliardi di euro a 45,2 miliardo di euro.
Ad aumentare non è stato soltanto il patrimonio, ma anche il numero dei fondi operativi, che ha registrato una crescita esponenziale negli ultimi cinque anni, passando da 58 fondi a 293. E di questi ultimi 27 si possono annoverare tra quelli retail.
Entrando nel dettaglio dello studio si nota come anche l’indebitamento complessivo dei fondi sia cresciuto in questi anni. Oggi esso è pari a 24,6 miliardi su un patrimonio in gestione di 45,2 miliardi, ma la percentuale è calata del 54,4%. A livello di performance il settore ha registrato un Roe medio di 2,8%, contro l’1,3% dell’anno scorso, ma lontano dal dato di 6,2% del 2007 e del 4,9% registrato nel 2008. Se si guarda con attenzione all’IRR, ossia al tasso di rendimento interno emerge che la media è di 5,09% con fondi che hanno superato il 10%.
È il caso, ad esempio, di Atlantic 1 (10,95%), Atlantic 2 Berenice (15,68%); Fondo Alpha (13,69%); Fondo Beta (11%), Olinda Fondo Shop (11,34%) e Tecla Fondo Uffici (15,07%).
Diversa la situazione per Dolomit, Europa Immobiliare Uno e Fondo Delta che presentano un irr negativo, rispettivamente di -2,34%;
-0,48% e -1,80%. A pesare con molta probabilità su questi fondi, ma anche sul settore in generale è stata la preoccupazione innescata dal D.L. 78 convertito nella legge 122/2010.
In particolare l’articolo 32 avrebbe scoraggiato gli investitori esteri e rallentato lo sviluppo di nuovi prodotti. Certo i decreti attuativi non sono ancora noti, ma gli operatori non amano questo clima di incertezza che accompagna la lenta ripresa. Infatti anche relativamente alle previsioni sul 2011, preferiscono non esporsi, proprio a causa dell’incertezza dell’ultimo periodo. Per alcuni di essi è paradossale che, nel resto d’Europa le normative stiano cercando di sostenere un’industria che ha faticato molto, attraverso input sullo sviluppo di nuovi fondi per immettere risorse nelle infrastrutture e gestire a livello nazionale risorse che altrimenti sarebbero perdute, e in Italia invece si cerca di penalizzare ulteriomente un settore che in questi anni, almeno secondo gli operatori, ha portato trasparenza e gettito. La penalizzazione del settore si è sentita soprattutto a livello di operazioni. Nel semestre, infatti, non sono stati effettuati nuovi acquisti e sono stati venduti 18 immobili per un valore complessivo di circa 169 milioni.
Valori comunque lontani da quelli dello scorso anno, quando gli acquisti avevano raggiunto il valore di 252 milioni e le vendite invece avevano raggiunto il target di 341 milioni.
E anche in quel caso si era parlato di un trend operation in ribasso. Di certo se la normativa non dà una bella scossa al segmento, sarà difficile vedere un numero di transazioni consistenti, come quelle degli anni d’oro.

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