Neuberger Berman, il mercato immobiliare quotato ha potenzialità di rialzo

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Secondo Gillian Tiltman è in atto una nuova riclassificazione del real estate all’interno degli indici.

Avatar di Elisa Zeri3 giugno 2016 | 07:07

In Europa, a quanto pare, diversamente che in Italia, il mercato immobiliare quotato ha grandi potenzialità di rilazo e, quindi, di crescita anche per il portafoglio. Inoltre è in atto una nuova riclassificazione del real estate all’interno degli indici. Parla Gillian Tiltman, Portfolio Manager UK and Continental European Real Estate di Neuberger Berman

Cosa sta succedendo?
Innanzitutto da settembre sia l’S&P Dow Jones sia l’Msci introdurranno un nuovo settore per il real estate all’interno del Global Industry Classification Standard (Gics) che includerà i Reit (real estate investment trust) azionari e le società di gestione e di sviluppo immobiliare. Da quando il Gics è stato introdotto nel 1999 molti indici di riferimento usati dai gestori e dalle società di indicizzazione hanno raggruppato i Reit e le società di gestione immobiliare all’interno del settore finanziario, insieme alle banche, alle compagnie assicurative e alle sgr. Invece gli indici Ftse presentano il settore Reit in maniera a sé stante. S&P Dow Jones e Msci continueranno comunque a classificare i Reit ipotecari tra i titoli finanziari.

Quindi il beneficio è allontanarsi dalle banche…
Anche. Immaginate quanto sareste frustrati se foste un gestore specializzato in aziende farmaceutiche e il valore del vostro portafoglio fluttuasse per il sentiment di un settore non correlato, ad esempio quello dei materiali. Per un lungo periodo di tempo è stata questa la situazione dei gestori nel mercato immobiliare quotato, dato che i Reit risentivano degli acquisti e delle vendite di titoli ed Etf del settore finanziario in risposta a eventi globali.

Dal 1° settembre, quindi, quando il settore diventerà a sè stante, sarà più probabile che i titoli immobiliari vengano considerati sulla base dei loro fondamentali?
Sì, che sono unici e a volte molto specifici a livello locale. Questo potrebbe ridurre la volatilità del settore ma anche tradursi in una performance più altalenante tra le società del settore Reit, dato che saranno più visibili le loro caratteristiche peculiari. I Reit azionari saranno la nona più vasta delle 11 categorie Gics, cosa che dovrebbe sensibilizzare riguardo a questa asset class, con i suoi rendimenti più elevati e le sue caratteristiche di copertura dall’inflazione. Questi elementi sono spesso stati offuscati dalla loro categorizzazione insieme al settore bancario.

Quali altre tendenze osserva?
L’altra tendenza è iniziata 3 anni fa ed è stata una delle ragioni per cui sono entrata nella società in cui lavoro attualmente a occuparmi della parte europea di un portafoglio globale, dopo aver passato molti anni a gestire un fondo immobiliare globale. All’epoca lavoravo con colleghi che facevano investimenti concreti: era frustrante sentirli discutere le grandi opportunità value in mercati come Dublino e Madrid in cui chi lavora sul mercato quotato come me non aveva nessuna società su cui poter investire. Il mondo è irriconoscibile da allora. Le opportunità value tangibili sul mercato europeo continentale di 3 o 4 anni fa hanno portato alla richiesta di più opportunità sul mercato quotato che, a sua volta, ha innescato un’ondata di Ipo. Dal 2013 ci sono state 46 Ipo di società immobiliari europee per un valore totale di oltre 13 miliardi di euro. 29 di queste, che rappresentano un valore Ipo di 10 miliardi di euro, erano quotazioni su listini dell’Europa continentale.

Qual è l’effetto di queste quotazioni?
Basta osservare i componenti relativi all’Europa (ex UK) dell’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed. Questi raggiungono l’11% dell’indice e la loro capitalizzazione di mercato è raddoppiata dall’inizio del 2012, passando da 69,3 miliardi di euro a 140. Inoltre la composizione geografica di questo gruppo è cambiata notevolmente: la Francia, che era al 45%, è ora al 15%; la Germania è passata dal 10% al 28% e l’Olanda dal 9% al 22%; la Spagna è in crescita da meno dell’1% al 5%; l’Irlanda, che non faceva parte del Developed Index fino a marzo di quest’anno, conta lo 0,2% con una capitalizzazione di mercato di 2 miliardi di euro.

Dove sono le opportunità?
Negli Usa e in UK i cui titoli deterremo lungo tutto il ciclo di mercato ma, in quest’ultimo caso, il referendum sull’appartenenza all’UE aggiunge una componente di rischio. Al contrario, le valutazioni hanno ancora margine di recupero in Francia, Scandinavia e Germania. Gli immobili a uso commerciale parigini e gli immobili di pregio appaiono particolarmente interessanti, come testimoniato dal notevole sovrappeso all’interno del nostro fondo globale di Unibail-Rodamco (che risulta il terzo titolo per ampiezza). Oggi, per la prima volta, avere un portafoglio davvero globale sul real estate quotato (invece di uno statunitense e/o britannico con sopra l’etichetta “globale”) è una possibilità concreta. E da settembre sarà molto più probabile che le aziende del portafoglio vengano analizzate e il loro prezzo sia fissato sulla base dei fondamentali sottostanti, piuttosto che trattate come se fossero banche.


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