Titoli immobiliare europei da seguire
Dove si concentrano le principali opportunità tra le azioni del comparto immobiliare europeo? Secondo Olivier Hertoghe, Senior portfolio manager per Degroof Petercam AM, in generale, le valutazioni di tali titoli “non sono eccessive e la visibilità sui flussi di cassa futuri è molto elevata”. Pertanto gli investitori sono disposti a pagare multipli più alti per questa prevedibilità. “Il rischio principale per il nostro scenario di base è una forte crescita della volatilità per motivi macroeconomici e politici. Questo potrebbe anche influenzare gli investitori sui mercati immobiliari diretti, riducendo le valutazioni per le società immobiliari quotate”.
Investimenti diretti e indiretti in crescita
Per contro, a sostenere i mercati immobiliari oltre agli investimenti diretti (nel residenziale e nel commerciale), in piena espansione in Europa grazie all’aumento della popolazione di molti paesi europei e alla solida crescita economica europea che sta portando a un ulteriore aumento della domanda di immobili commerciali nei settori della sanità, degli uffici, dell’industria e della logistica, è la crescita delle forme di investimento indiretto come i fondi comuni di investimento attivi nel settore immobiliare europeo (REIT). “I REIT forniscono un reddito particolarmente apprezzato nell’attuale contesto di mercato” sottolinea l’esperto di Degroof Petercam AM.
REIT appaiono molto interessanti
Le società immobiliari i cui portafogli sono quotati in borsa beneficiano del contesto positivo dei mercati immobiliari e della ricerca di rendimenti da parte degli investitori in un contesto di tassi d’interesse ancora bassi, anche se in aumento. “Ciò è dovuto al fatto che i REIT offrono rendimenti ponderati per il rischio interessanti”. Le ragioni sono molteplici. Uno dei motivi è la solida crescita dei rendimenti da dividendi, che attualmente si aggirano intorno al 4,3% annuo. Inoltre, le azioni immobiliari sono meno costose e più liquide degli investimenti diretti in immobili. Infatti, attualmente questi sono negoziati a sconto rispetto al valore patrimoniale netto.
Aumento tassi non preoccupa
In più, i bilanci sani dei REIT europei contribuiscono a minimizzare il rischio di un investimento immobiliare. Il rapporto prestito/valore, ossia il rapporto tra finanziamento e prezzo di mercato di un immobile, è al livello più basso degli ultimi anni. Certo, con i primi passi verso tassi di interesse più elevati già compiuti negli Stati Uniti, abbiamo recentemente visto i mercati anticipare una crescita e un’inflazione più elevate, spingendo i rendimenti obbligazionari verso l’alto. “Tuttavia, questo non dovrebbe preoccupare gli investitori immobiliari europei. L’aumento dei tassi d’interesse ha generalmente un impatto solo a breve termine sui titoli immobiliari, mentre gli effetti a lungo termine restano gestibili” nota Hertoghe.
La logistica vale una scommessa
Attualmente non sembra che la Bce aumenterà rapidamente i tassi di interesse, al contrario, ridurrà gradualmente le misure di Quantitative Easing. Ciò dovrebbe avere un impatto molto limitato sui flussi di cassa delle società immobiliari quotate. Anche se i titoli immobiliari non sono ancora così popolari in Europa come negli Stati Uniti, vi è un’ampia gamma di opportunità in vari settori immobiliari. “Attualmente le proprietà immobiliari situate nei centri logistici europei sono particolarmente attraenti. Il forte boom del trading online è il principale motore della domanda in questo segmento. Un rendimento iniziale dei costi di acquisto compreso tra il 5% e il 7% è realistico per le buone proprietà del settore logistico”.