Dall’UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, uno studio annuale condotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, emerge che il rischio di bolle immobiliari in media è aumentato durante lo scorso anno, così come è aumentata la potenziale severità di una correzione dei prezzi in molte delle città osservate dall’indice.
Francoforte, Toronto e Hong Kong sono in cima all’indice di quest’anno e rappresentano quindi le tre città con maggior rischio di bolla tra i mercati immobiliari analizzati. Il rischio è elevato anche a Monaco e Zurigo, mentre sia Vancouver che Stoccolma sono rientrate nella zona di rischio bolla. Amsterdam e Parigi completano la lista di città con un rischio di bolla. Tutte le città statunitensi valutate — Miami (che sostituisce Chicago nell’indice di quest’anno), Los Angeles, San Francisco, Boston e New York — si trovano in un territorio di sopravvalutazione. Gli squilibri nel mercato immobiliare sono elevati anche a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore, mentre Madrid, Milano e Varsavia presentano ancora valutazioni eque. Dubai è l’unico mercato sottovalutato e l’unica città classificata in una categoria inferiore rispetto allo scorso anno.
Boom immobiliare molto marcato, ma probabilmente breve
Da metà 2020 a metà 2021 la crescita dei prezzi immobiliari ha subito un’accelerazione in media pari al 6% in termini rettificati per l’inflazione. Solo quattro città (Milano, Parigi, New York e San Francisco) non hanno visto un aumento dei loro prezzi immobiliari. In cinque città invece si è persino registrata una crescita a due cifre: Mosca, Stoccolma e le città attorno al Pacifico, Sydney, Tokyo e Vancouver. Un mix di circostanze speciali ha alimentato questo rally dei prezzi.
Claudio Saputelli, Head Real Estate di UBS Global Wealth Management Chief Investment Office, ha spiegato: “La pandemia da coronavirus ha relegato molte persone nelle proprie case, amplificando l’importanza dello spazio abitabile e portando a una maggiore disponibilità di pagamento per gli alloggi.” Allo stesso tempo, condizioni finanziarie già favorevoli sono migliorate ancora di più alla luce dell’allentamento degli standard di prestito per gli acquirenti di immobili. Inoltre, tassi di risparmio più alti e il boom nei mercati azionari hanno reso disponibili maggiori azioni correlate agli immobili.
Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS WM Italy ha aggiunto: “In un contesto globale, ed in particolar modo se confrontato con il resto d’Europa, il mercato immobiliare residenziale di Milano continua a offrire agli investitori valutazioni interessanti. Le basi del mercato rimangono solide in considerazione della discesa dei rendimenti del debito pubblico che ha spinto al ribasso anche i tassi sui mutui e dell’aumento dei risparmi delle famiglie nel corso della pandemia. La riqualificazione degli immobili, anche grazie ai notevoli incentivi fiscali, contribuisce a mantenere il mercato dinamico nel medio termine. A lungo termine, una ulteriore crescita del settore sarà in funzione dell’andamento economico e demografico della città.”
Più effetto leva, più rischio Attualmente il basso costo della proprietà di abitazione rispetto alla locazione, unitamente all’aspettativa di prezzi immobiliari in costante crescita, rende la proprietà immobiliare apparentemente più interessante per le famiglie, indipendentemente dai livelli di prezzo e dall’effetto leva. Questa motivazione potrebbe mantenere i mercati in funzione per il momento. Le famiglie devono però prendere in prestito quantità sempre maggiori di denaro per tenere il passo con i prezzi più elevati degli immobili.
Infatti, la crescita dei mutui ipotecari dovuti ha registrato un’accelerazione quasi ovunque negli ultimi trimestri e i rapporti debito/reddito sono quindi aumentati. Nel complesso, i mercati immobiliari sono diventati ancora più dipendenti da tassi d’interesse molto bassi e un inasprimento degli standard di prestito potrebbe portare l’apprezzamento dei prezzi a un brusco arresto nella maggior parte dei mercati. Tuttavia, l’effetto leva e i tassi di crescita del debito sono ancora ben al di sotto dei loro massimi storici in molti Paesi. Da questa prospettiva, è poco probabile che al momento il mercato immobiliare provochi grosse turbolenze sui mercati finanziari globali.
Prima sottoperformance delle abitazioni urbane in un quarto di secolo
In aggiunta ai più bassi costi di finanziamento, l’urbanizzazione nell’ultimo decennio è stata il pilastro principale dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari nei centri città. Tuttavia, la vita di città ha risentito notevolmente a causa dei lockdown. L’attività economica si è diffusa al di fuori dei centri città, verso i loro sobborghi (a volte distanti) e satelliti e lo stesso è quindi avvenuto per la domanda di immobili. Di conseguenza, per la prima volta dai primi anni ’90, i prezzi degli immobili in aree non urbane sono aumentati più velocemente di quanto abbiano fatto nelle città negli ultimi quattro trimestri.
Sebbene alcuni effetti possano essere transitori, questa inversione indebolisce la tesi dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari quasi garantito nei centri città. L’impatto di questo spostamento di domanda sarà probabilmente ancora più marcato nelle regioni con popolazione in stagnazione o persino in diminuzione (ad esempio in Europa), poiché l’offerta avrà maggiore facilità a tenere il passo con la domanda. Matthias Holzhey, autore principale dello studio e Head Swiss Real Estate di UBS Global Wealth Management Chief Investment Office , conclude: “Un lungo periodo di magra per i mercati immobiliari delle città appare sempre più probabile, anche se i tassi d’interesse rimangono bassi”.
