M&G Real Estate – il braccio immobiliare di M&G plc, parte della divisione Private & Alternative Asset con 75 miliardi di euro di asset in gestione – pubblica oggi il suo ultimo Global Real Estate Outlook Report che indaga i principali trend di investimento del mercato immobiliare internazionale. Nel rapporto, inflazione, neutralizzazione delle emissioni e possibili evoluzioni del settore retail sono identificati come le principali sfide – e opportunità – per gli investitori immobiliari globali nell’era post-pandemia.
Investimenti immobiliari, una difesa contro l’aumento dell’inflazione
Venti inflazionistici colpiscono le economie mondiali. Sembra però che molti dei fattori sottostanti a questa ondata siano temporanei, in particolare alla luce delle notizie più recenti. Nonostante le pressioni inflazionistiche dovute alla crescita del debito pubblico, gli ingenti stimoli fiscali e le recenti problematiche legate alla catena di approvvigionamento, le banche centrali sono reticenti a rialzare i tassi di interesse in risposta a fattori che potrebbero rivelarsi transitori. Comunque sia, il settore immobiliare rimane un investimento potenzialmente vantaggioso nel medio e lungo periodo.
Opportunità:
- Persino in uno scenario di inflazione che si mantiene alta, l’immobiliare offre agli investitori un livello di protezione a medio e lungo periodo in virtù delle sue caratteristiche di asset reale.
- La domanda crescente e gli elevati livelli di risparmio delle famiglie in Europa sono un ottimo segnale per l’economia e per gli investitori immobiliari in settori quali il food & beverage e l’alberghiero.
- Il mercato immobiliare in Asia Pacifico continua ad attrarre investitori in cerca di rendimenti, in un contesto in cui persistono le divergenze tra mattone e obbligazioni.
Sfide:
- Le pressioni inflazionistiche sono già visibili sotto forma di maggiori costi di costruzione e per le materie prime, sebbene questo potrebbe essere un fenomeno temporaneo causato dalla rapida ripresa della domanda e dalle turbolenze in seno alle catene di approvvigionamento.
- La pressione sui prezzi a breve termine nell’Unione Europea sono indubbiamente destinate a provocare disaccordi sulle tempistiche di rialzo dei tassi di interesse da parte della BCE.
ESG, elemento chiave alla base della polarizzazione del valore
Con l’incremento della domanda di immobili “green” ben localizzati, diminuisce di riflesso la richiesta di asset che presentano caratteristiche ESG insufficienti o inadeguate. Il risultato sarà probabilmente una crescente divergenza a livello di valore, basata sulla qualità degli asset e sulle esigenze degli occupanti in termini di sostenibilità. Ciò significa che assisteremo anche a una ridefinizione delle relazioni tra locatari e proprietari lungo il percorso verso il raggiungimento dell’obiettivo di zero emissioni. Un traguardo che richiederà livelli di cooperazione senza precedenti.
Anche la tecnologia sta esercitando un impatto significativo su segmenti emergenti quali le life science e i data center. La forte ripresa degli investimenti in venture capital in Europa in ambito healthcare, scientifico e nella ricerca – in particolare sulla scia del Covid-19 – si è concentrata principalmente su cluster universitari riconosciuti a livello mondiale.
In Asia la “rivoluzione green” offrirà opportunità importanti agli investitori, in particolare attraverso il finanziamento di progetti ecosostenibili, la fornitura di energie rinnovabili e i relativi progetti di costruzione. Iniziative come il CleanTech Park di Singapore e il Pangyo Technovalley 2 in Corea del Sud offrono l’opportunità di approfittare dell’espansione delle tecnologie pulite e dei cambiamenti strutturali a lungo termine legati all’ESG attraverso investimenti diretti in strutture immobiliari.
Opportunità:
- Gli investimenti nei cluster di life science presentano un ampio ventaglio di opportunità che vanno dalla tecnologia agli spazi per ufficio, dagli alloggi per studenti agli investimenti residenziali.
Sfide:
- Gli immobili che presentano caratteristiche ESG di qualità inferiore sono destinati a subire una pressione crescente.
- Le misure di contrasto ai cambiamenti climatici avranno un costo finanziario elevato nei paesi dell’Asia Pacifico come la Corea del Sud, il Giappone e la Cina, tra i più vulnerabili agli impatti della crisi ecologica e il cui ruolo nella lotta globale ai cambiamenti del clima sarà sempre più oggetto d’attenzione.
- Gli asset manager dovranno trovare un equilibrio tra l’esigenza di rafforzare le caratteristiche ESG e la domanda di rendimenti interessanti da parte degli investitori.
Negozi fisici, verso un ritorno alla ribalta?
Se è vero che il Covid-19 ha accelerato la transizione verso l’e-commerce, i clienti di oggi sembrano voler il meglio da entrambe le opzioni: negozi fisici e shopping online. Il settore retail dovrà continuare ad affrontare sfide importanti, ma gli asset fisici avranno sempre un ruolo ben definito nei diversi mercati. I negozi non sono più soltanto spazi dove fare acquisti, ma luoghi in cui vivere delle “esperienze” di acquisto, curiosare e farsi un’idea dei prodotti. Restano inoltre un avamposto essenziale nel processo di evasione degli ordini on-line. I parchi retail commerciali, in particolare, hanno tutte le carte in regola per trarre vantaggio da questo trend in crescita, così come gli asset situati in agglomerati urbani che sfruttano il click & collect.
Il rapporto di M&G mostra inoltre che il settore retail – dopo un rallentamento prolungato – potrebbe trovarsi a un punto di svolta nel ciclo, con segnali anticipatori di un aumento del valore in capitale e un miglioramento del sentiment all’interno di alcuni segmenti del mercato. A mano a mano che l’economia recupera, gli affitti retail potrebbero stabilizzarsi, se non addirittura aumentare, e ciò potrebbe innescare il ritorno degli investitori in cerca di rendimento nonché condurre a un rimbalzo dei prezzi, come si osserva già nei magazzini retail in Regno Unito e altrove.
Un approccio prudente rimane tuttavia fondamentale, dato che per gran parte del settore retail globale il futuro appare ancora incerto. Alcune location sono difficili da replicare, per questo i migliori asset con una vocazione sostenibile possono ancora offrire un buon valore agli investitori.
Opportunità:
- I negozi fisici sono una componente essenziale del modello click & collect. Numerosi negozianti on-line si associano ai punti vendita fisici per offrire ai clienti un’esperienza migliore, e i resi delle merci vengono sempre più processati presso strutture retail fisiche.
- Il minor costo degli affitti può incoraggiare l’ingresso di nuove insegne che potranno occupare nuovi spazi e sperimentare concept di vendita innovativi, a beneficio di un mix di locatari più diversificato.
Sfide:
- Il settore del retail dovrà riposizionarsi allontanandosi dagli operatori della fast fashion, poiché questo segmento di mercato si sposterà sempre più verso l’on-line.
Commentando il rapporto, Jose Pellicer, Head of Investment Strategy di M&G Real Estate, ha dichiarato: “Stiamo assistendo all’emergere di una serie di tendenze in un contesto in cui il venir meno delle restrizioni economiche e sociali ha lasciato spazio a una maggiore domanda da parte dei consumatori e degli occupanti in alcune location. Ma siamo ancora in presenza di un’offerta limitata, il persistere dei lockdown e problemi nella catena di approvvigionamento. Sarà cruciale identificare i vincenti in questo contesto”.
“La pandemia ha rappresentato un forte campanello d’allarme per le questioni legate alla sostenibilità, sia per gli investitori che per i locatari. È sempre più evidente il fenomeno per cui i tenant pagano “green premium” per gli immobili che presentano solide caratteristiche ESG e, di contro, chiedono un “brown discount” per quegli immobili con prestazioni ambientali più scarse. Il rischio di “stranded asset” sarà inevitabile. Sarebbe assai opportuno che gli investitori immobiliari si preparassero a posizionare i portafogli di conseguenza, in vista del 2030”.
Gabriele Inglese, Associate Director del team italiano di M&G Real Estate, ha aggiunto: “Il recente avvio all’attuazione del Recovery Plan italiano rappresenta un’opportunità unica per incoraggiare la crescita del paese, dare un impulso ai settori più colpiti dalla pandemia, immobiliare e edilizia in particolare, e supportare la transizione verso un’economia più «verde». I primi segnali positivi sono già evidenti, con l’approvazione di 159 progetti di rigenerazione urbana per un valore di 2,8 miliardi di euro. Inoltre, nel 2021, le maggiori locazioni di uffici a Milano hanno interessato edifici di Classe Energetica A. Un segnale incoraggiante dell’accresciuta attenzione per attivi immobiliari con caratteristiche sostenibili.
“Grazie all’effetto Draghi, negli ultimi sei mesi si registra un ritorno di fiducia tra i consumatori italiani, incoraggiati dal successo della campagna vaccinale contro il Covid-19. In questo contesto, stiamo assistendo a un ritorno di interesse da parte degli investitori verso il mercato immobiliare retail, in particolare per quegli asset in grado di offrire una shopping experience in sicurezza. I grandi parchi commerciali all’aperto, come il nostro Market Central Da Vinci, sono a nostro avviso ben posizionati per trarre beneficio dal trend post-pandemico”.