“Il 2023 è iniziato con la bancarotta della Silicon Valley Bank (SVB) e con Credit Suisse che è andata molto vicino al collasso. Sebbene l’intervento delle banche centrali abbia spento molto rapidamente la paura per una crisi finanziaria globale, queste vicende hanno comunque avuto un impatto sul sistema economico, soprattutto dal punto di vista dell’accesso al credito e del sentiment degli investitori. Questi due fattori, a loro volta, sono ricaduti sull’andamento dell’immobiliare“. A farlo notare è Greg Marsell, Global Head of Research di BNP Paribas REIM UK, che di seguito illustra la view nel comparto.
Infatti, questa maggiore difficoltà di indebitarsi ha portato a una crescita dei rendimenti nel comparto real estate e all’innesco di un processo di repricing a cui i mercati europei devono ancora riadattarsi, fatta eccezione per il Regno Unito, che ha dato prova di aver compiuto più passi in avanti rispetto agli omologhi continentali. Inoltre, questa crescita dei rendimenti era già in corso dal 2022 e aveva interessato quasi tutti i segmenti di quasi tutte le nazioni del Vecchio Continente, con i rendimenti primari che sono aumentati di 40 punti base, in almeno la metà di questi, con punte che hanno toccato i 175 bps, come nel caso della logistica londinese.
Tutto questo potrebbe sembrare un quadro incoraggiante per l’immobiliare, ma così non è, in quanto gli elevati tassi d’interesse rappresentano una barriera che tutti i vari comparti devono riuscire a superare. Le previsioni dicono che, in generale, il picco si dovrebbe raggiungere nei prossimi mesi del 2023, ma ci sono settori, come il residenziale, in cui il ciclo di rialzo potrebbe estendersi al 2024.
Tuttavia, nonostante l’aumento dei tassi sia un problema macroeconomico globale, con conseguenze per tutte le asset class, si stanno comunque iniziando a notare delle differenze tra i vari paesi. Come accennato in precedenza, il Regno Unito è molto più avanti nella fase di riallineamento dei prezzi, dato che nel 2022 i suoi mercati della logistica e degli uffici hanno visto crescere il loro valore di 100 punti base. Questo comporta che, per il 2023, saranno sufficienti “solamente” tra i 25 e i 50 bps per completare il processo. Il motivo per cui il Uk si trova in questa situazione è da ricercare nell’instabilità politica che si è venuta a creare nei mesi di ottobre e novembre dello scorso anno, quando una politica fiscale fallimentare doveva essere invertita molto in fretta.
Un altro caso interessante è quello della Germania. Anche qui si è vista una brusca crescita dei rendimenti nel 2022, ma per motivi diversi: rispetto agli altri mercati europei, questi erano su livelli molto più bassi. Invece, la Francia e altre nazioni dell’Area Euro hanno registrato un processo di repricing più lento e questa caratteristica, nonostante l’accelerata registrata a inizio anno, dovrebbe protrarsi per il resto del 2023.
Per dare un’idea della portata del repricing, a partire dalla scorsa estate e in un arco temporale di 9 mesi, il Regno Unito ha registrato una perdita del 30% del valore della sua logistica e del 15% per gli altri asset immobiliari adibiti ad altre funzioni. Questo è poi tornato a crescere tra marzo e aprile e ad oggi dovrebbe essere in via di assestamento. Non avendo vissuto un crollo così drastico, il resto dei mercati europei sarà più lento e questo ci porta a pensare che, in generale, il 2023 sarà una sorta di fotocopia del 2022, con i rendimenti che dovrebbero stabilizzarsi e poi iniziare a contrarsi subito dopo, con un processo molto meno brusco di quello osservato durante la pandemia. In ogni caso, le previsioni dicono che i rendimenti in tutti i mercati dovrebbero assestarsi a livelli più alti rispetto a quelli osservati quando i tassi di interesse erano estremamente bassi o addirittura negativi.
A questo scenario si va a collegare una serie di rischi per il settore, il primo dei quali si lega all’entità e alle tempistiche del picco dei tassi d’interessi stabilito dalle banche centrali che, ad oggi, è ancora incerto. In secondo luogo, vi è il rischio di rifinanziamenti su larga scala e rimborsi di fondi (compresi i fondi retail) che potrebbero rendere più brusca la fase di riprezzamento delle attività e ostacolare la ripresa. Per queste ragioni, attualmente il nostro outlook sul mercato immobiliare rimane conservativo. Tuttavia, prevediamo anche che lo spread medio tra i rendimenti immobiliari di prima qualità e i titoli di stato sarebbe di 300 punti base nel Regno Unito, 240 punti base in Francia e 210 punti base in Germania entro la fine del 2027.
Potrebbe esserci quindi uno scenario al rialzo in cui c’è spazio per un’ulteriore compressione di questo spread, se i rischi che ci preoccupano oggi non si materializzeranno per allora.
