Immobiliare: mercato in recupero, focus su uso adeguato risorse

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di Finanza Operativa 1 Marzo 2018 | 12:00

Il mercato immobiliare italiano sta attraversando un momento favorevole e di recupero, in particolare sul fronte degli investimenti, arrivati a circa 11,1 miliardi di euro nel 2017, l’anno migliore di sempre e in rialzo del 25% sul 2016. Inoltre, sul fronte commerciale è diventata una caratteristica strutturale la presenza di capitali stranieri, l’anno scorso arrivati al 70% circa del totale

E’ questo lo scenario emerso nel corso della Real Estate & Finance Conference organizzata a Milano dal Sole 24 Ore: il rapporto presentato da Bnp Paribas Real Estate ha mostrato volumi record di transazioni immobiliari nel settore logistico europeo nel 2017, con investimenti per 40 miliardi di euro, in rialzo del 62%, sostenuti in particolare dal miglioramento delle condizioni economiche e dal buon andamento in Francia, Spagna e Paesi Bassi. Sempre secondo il rapporto di Bnp Paribas Real Estate il mercato è stato sostenuto dalla domanda di grandi distributori nel settore alimentare e nell’e-commerce. Nel Regno Unito e in Germania, la richiesta di spazi a uso logistico si è indebolita nel 2017 (rispettivamente -24% e -9% rispetto ai volumi record del 2016). Per quanto riguarda l’Italia, il 2017 è stato l’anno migliore di sempre per la logistica con oltre 1,2 miliardi di euro di investimenti e volumi doppi rispetto alla media degli ultimi 5 anni e tripli rispetto a quella decennale. I compratori sono stati in prevalenza internazionali, in particolare cinesi e americani. Nel 2017 sono stati chiusi 14 accordi relativi ad asset singoli (rispetto agli 11 del 2016) e sette deal di portafogli (contro gli 8 del 2016). I rendimenti netti prime della logistica sono attualmente al 5,75% (rispetto al 6,25% del terzo trimestre) e per il 2018 si prevede un’ulteriore riduzione grazie alle buone prospettive di crescita del settore.

In questo scenario, diventano cruciali i progetti di sviluppo e rigenerazione, con un occhio di riguardo a chi dovrà utilizzarli. “Il prodotto immobiliare resta importante, ma l’attenzione si sposta sulla comunità”, ha detto Andrea Ruckstuhl, direttore Emea di Lend Lease. Il punto centrale è usare in modo adeguato e sostenibile le risorse disponibili, visto che in Italia “un’enorme quantità di edifici è sotto utilizzato o non usato del tutto”, come ha spiegato Marcello Balbo, professore di urbanistica all’Università Iuav di Venezia, spiegando che “il punto è rigenerare le risorse, un problema serio anche per l’economia”. Agire in questo senso è importante anche per abbassare i fattori di rischio: “Irrobustendo i progetti si abbassa il rischio e si attraggono investimenti. Con la rigenerazione si creano asset class immobiliari per il futuro”, ha spiegato Paola Delmonte, direttore responsabile social housing di Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr, sottolineando che “servono capitali importanti. CdP in parte li mette, in parte cerca di attirarli”.

Si è poi evidenziato come il mercato immobiliare italiano stia ritrovando slancio anche per quanto riguarda il rapporto tra credito e real estate e la nuova finanza per il settore. “L’Italia ha molte complessità, ma mostra anche dinamiche interessanti”, soprattutto per quanto riguarda le riconversioni di immobili che “attirano l’interesse degli investitori, anche internazionali“, ha detto Giulio Recchia, director real estate financing di Bank of America, sottolineando che “si guarda a grandi progetti di riqualificazione, per poi vendere e ottenere ritorni”. Detto questo, “le banche tradizionali sono più restie a sostenere i processi di sviluppo, perché i tassi di sofferenza sono più altri che in altri settori. Attendono che tornino a livelli precrisi“, ha detto Massimo Massimilla, amministratore delegato di Algebris Italy, sottolineando che “il mondo dei finanziamenti comincia a ripartire, ma ci vorrà tempo”. In questo contesto si inserisce il tema del credito e degli Npl con sottostante immobiliare: “La ripresa immobiliare è un driver della rivalutazione degli Npl, nell’ultimo anno e mezzo si è vista una ripresa e questo aiuta il recupero”, ha detto Paolo Petrignani, amministratore delegato di Quaestio Capital Sgr, sottolineando che le Reoco (società costituite internamente a una banca che vanno in asta e comprano l’immobile che era stato originariamente dato in garanzia per evitare che il valore della garanzia si depauperi) “sono interessanti come strumento difensivo, ma poi è importante la strategia di recupero”. Sul tema ha insistito anche Carlo Stocchetti, amministratore delegato della Reoco di Intesa Sanpaolo: “Occorre avere conoscenza e controllo del fenomeno. Noi studiamo le aste e valutiamo il momento per intervenire, direttamente o indirettamente e questo contribuisce a creare attenzione”.

Paolo Petrignani, amministratore delegato di Quaestio Capital Sgr, gestore dell’Italian Recovery Fund (l’ex Atlante 2, il fondo di investimento alternativo mobiliare chiuso che investe in strumenti finanziari emessi da veicoli costituiti per l’acquisto di portafogli di Npl provenienti da banche italiane), ha anche annunciato la creazione, forse già nel 2018, di un nuovo fondo, che potrebbe chiamarsi Italian Recovery Fund 2: “Stiamo valutando varie operazioni, abbiamo ancora fondi avanzati dall’Italian Recovery Fund, oltre 100 milioni di euro, abbastanza per una o due operazioni rilevanti, anche se non grandi come quella con Mps. Il fondo è chiuso, non è oggetto di nuovi impegni. Lavoriamo a un nuovo fondo per quando questo sarà finito”, ha detto, spiegando che Italian Recovery Fund 2, nome da confermare, “è un work in progress, mi auguro parta già nel 2018”. Petrignani ha quindi spiegato che a investire potranno essere fondi pensione, sovrani e specializzati, ma anche servicer. L’ad di Quaestio ha glissato sulle possibili dimensioni del nuovo fondo, lasciando intendere che sarà più piccolo del precedente: “Non è la size (la dimensione) che conta, c’è interesse, l’importante è fare cose interessanti. Italian Recovery Fund era molto grande (è stato coinvolto in operazioni di cartolarizzazione per circa 31 miliardi di euro, per un investimento complessivo di circa 2,5 miliardi), ora sono stati rimossi i grandi rischi sistemici”, ha detto.

Tornando ai fondi avanzati da Italian Recovery Fund, Petrignani ha spiegato che si tratta di “una cifra variabile, per dare un orizzonte di grandezza stimabile attorno a oltre 100 milioni”. La somma potrà essere usata “entro ottobre 2018, quando scade il periodo di investimento”, periodo che “potrà essere prorogato ma non a lungo”. Il denaro potrà essere usato per comprare Npl, ma non è dato sapere quanti, perché “dipende da vari fattori, per esempio se ci saranno coinvestitori e quale sarà la leva finanziaria”.

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