Paolo Insom, presidente di DTZ, ci parla dell’andamento nel 2008 del comparto commerciale del real estate e delle prospettive che possono configurarsi per il futuro. Pubblichiamo la prima parte dell’intervista realizzata al dottor Insom, a domani la seconda parte di questo interessante argomento.
Nel 2008 ed in questi primi mesi del 2009, qual è stato il quadro del settore commerciale in Europa ed in Italia?
Per il mercato retail pan-europeo, è essenziale capire la dinamica differente fra paesi. L’economia può essere turbolenta, ma i mercati non reagiscono nella stessa maniera e non soffrono allo stesso modo. Alcuni paesi sono più immuni, altri sono meno maturi e hanno ancora molto da fare nel settore retail. In ogni caso, i segnali di rallentamento nelle vendite sono stati evidenti anche nelle cinque grandi economie: Francia, Germania, UK, Italia e Spagna, che rappresentano approssimativamente il 70% dei consumi in Europa.
Nonostante la congiuntura economica sfavorevole, i dati evidenziano un continuo interesse per i paesi dell’est Europa, specialmente per la Russia, che ha il record dei nuovi sviluppi di centri commerciali. Buone performance durante l’anno sono state registrate anche dai mercati più maturi dell’Europa centrale: Polonia, Ungheria e Repubblica Ceca. Altro paese emergente nel settore retail è la Turchia, che negli ultimi anni ha continuato ad attrarre molti investimenti in nuovi sviluppi. Altri mercati come Ucraina, Bulgaria e Croazia hanno fatto dei progressi con l’inserimento di nuovi brand internazionali, in particolare nel lusso e nell’abbigliamento.
Durante il 2008 nel mercato italiano sono stati realizzati circa 795.000 mq di nuovi spazi commerciali. Dopo un biennio (2006-2007) di evoluzione verso le grandi strutture, il 2008 ha registrato un’unica apertura con superficie superiore ai 50.000 mq e in media, nell’anno, hanno prevalso i centri di superficie media, fino a 40.000 mq. Alcune regioni del Nord hanno quasi raggiunto il livello di saturazione e in queste zone si assisterà maggiormente all’ampliamento o ristrutturazione dei centri esistenti, mentre l’Italia centrale e meridionale hanno ancora buoni margini di sviluppo.
Per quanto riguarda il mercato degli investimenti in Italia, nel corso degli ultimi anni, il valore transato e il numero delle operazioni nel settore retail sono aumentati costantemente. Nel 2008 abbiamo registrato una leggera crescita nel volume degli investimenti retail, che si è attestato su circa 2,1 miliardi di euro. Il mercato rimane di costante interesse da parte degli investitori, sia stranieri sia italiani i quali, però, soprattutto nella seconda parte dell’anno, hanno sperimentato difficoltà nell’ottenimento dei finanziamenti necessari per le acquisizioni.
Dall’inizio dell’anno i rendimenti hanno continuato a crescere in tutti i mercati europei. La stessa situazione si è registrata anche in Italia, dove nel corso degli ultimi due anni si è verificato un aggiustamento al rialzo di 75-100 basis points, arrivando a rendimenti pari a 6%-6,50% per i centri prime.
Che tipo di prospettive si possono configurare per i prossimi anni?
Il retail è uno dei settori più oscillanti tra tutti i settori del real estate. Il comparto degli investimenti, ma anche quello delle locazioni, sono sotto forte pressione sia a causa della volatilità dei capitali e la carenza dei finanziamenti, sia a causa delle difficoltà del mercato dei consumi e il deterioramento delle vendite.
È importante distinguere questi due comparti perché, mentre, gli investimenti hanno subito un enorme calo in tutti i paesi europei, il mercato delle locazioni, anche se in difficoltà, è più flessibile. Gli affitti e la domanda sono scesi leggermente, ma i tenants ora sono più esigenti per quanto riguarda i requisiti degli spazi e soprattutto nel definire le condizioni locative.
Una delle principali preoccupazioni riguarda i nuovi sviluppi previsti per i prossimi anni. Nel prossimo biennio si prevede che verranno immessi nel mercato italiano circa 3,5 milioni di mq ma, molto probabilmente, il rallentamento dei lavori, già visto verso la seconda parte del 2008, continuerà anche quest’anno.
Difficoltà a parte, dobbiamo ricordare che, anche se i consumatori riducono la spesa, il mercato non si arresterà mai. I retailers avranno sempre bisogno di spazi e ai centri commerciali non mancheranno gli inquilini. La nuova sfida, per il prossimo biennio, è di capire e rispondere a questi cambiamenti del mercato, rivedendo al ribasso le aspettative economiche. Per i tenants, invece, sarà un periodo di grandi opportunità, soprattutto per i migliori brand e i retailers finanziariamente più stabili.