Indice di performance immobiliare: quanto rende il mattone italiano

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di Gianluigi Raimondi 25 Febbraio 2019 | 16:30

A cura di Idealista.it

Un indice per misurare la performance del mercato immobiliare corporate italiano. L’ha presentato Assoimmobiliare in collaborazione con Nomisma.

Cos’è e come è costruito l’indice di performance immobiliare

Si tratta di uno strumento che misura la redditività del segmento immobiliare corporate, nato per orientare le scelte di investimento, valutare le performance dei gestori, accrescere la trasparenza e l’attrattività del settore nei confronti degli investitori sia italiani che internazionali.

La raccolta dei dati ha riguardato asset immobiliari con un valore di oltre 37 miliardi di euro detenuti da SGR e SIIQ italiane che hanno finanziato il progetto e i cui risultati sono messi a disposizione del settore (Amundi, Bnp, Cdp, Coima, Dea Capital, Fabrica, Generali, Igd Siiq, Investire, Morgan Stanley, Polis, Prelios, Sator, Serenissima, Sorgente). In particolare, sono stati definiti un indice globale (considerando tutti gli immobili, indipendentemente dalla tipologia e dalla localizzazione), un indice core (comprendendo solo gli immobili non oggetto di operazioni di sviluppo e trasformazione immobiliare), oltre a tre indici settoriali (direzionale, commerciale e industriale), sia a livello nazionale che delle principali realtà urbane del Paese (in primis Roma e Milano).

Indice di performance immobiliare: i primi risultati

Analizzando gli investimenti corporate in Italia, che rappresentano il mercato di riferimento, emerge come il volume di transazioni del 2018 sia stato di 8,6 miliardi di euro (a fronte degli 11 miliardi di euro generati nel 2017), prevalentemente rappresentati da cespiti direzionali e commerciali. In merito alla provenienza dell’investitore, nel corso del 2018 è stata per il 64% estera (5 punti in meno rispetto all’anno precedente).

Con riferimento allo stock immobiliare oggetto di analisi, la componente preponderante è, anche in questo caso, rappresentata da cespiti direzionali (27,6%) seguita dagli asset commerciali (18,3%). In termini di valore di mercato determinato da esperti indipendenti (asset under management, AUM), l’incidenza dei due segmenti principali cresce ulteriormente, con la componente direzionale che si attesta a 18.039 milioni di euro, pari al 47,9% del totale complessivo, e quella commerciale che raggiunge 5.365 milioni di euro, pari al 14,2%. Seguono gli immobili residenziali, con un valore di 3.577 milioni di euro (9,5% del totale) e industriali, il cui valore risulta pari a 2.571 milioni di euro (6,8% del totale). Un settore in prospettiva interessante come il ricettivo attualmente “pesa” per il 2,3%, con un AUM di 848 milioni di euro.

Indice di performance immobiliare: la redditività

In termini di performance, dall’analisi emerge una buona redditività per tutte le categorie: considerando l’indice Global del mercato corporate italiano, la redditività del primo semestre del 2018 è stata del 2,11% (1,93% al netto di tasse e spese a carico della proprietà). Seppure in rallentamento rispetto al 2017, quando su base annua ci si era attestati al 5,60% (5,19% al netto delle tasse), il risultato si conferma soddisfacente. Passando all’indice Core (relativo ai soli immobili locati), la redditività del primo semestre 2018 è pari al 2,60% (2,30% al netto di spese e imposte), mentre nel 2017 si attestava al 5,36% (4,72% in termini netti).

Considerando i mercati principali di Milano e Roma, si registra una migliore performance del capoluogo lombardo nel segmento direzionale, mentre in corrispondenza del settore commerciale le differenze risultano di gran lunga meno marcate.

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