I cinque megatrend demografici che il real estate non può ignorare

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di Gianluigi Raimondi 5 Aprile 2019 | 16:30

Nuveen Real Estate, una delle più grandi società al mondo attiva nella gestione degli investimenti immobiliari, con 125 miliardi di dollari di asset under management, ha realizzato uno studio sui cinque megatrend demografici che il settore del real estate non può ignorare.

Megatrend 1: Urbanizzazione 

La popolazione urbana dell’area dell’Asia-Pacifico aumenterà di 825 milioni nei 20 anni dal 2010 al 2030; più del doppio rispetto all’attuale popolazione degli Stati Uniti.

Il fenomeno varia molto su base regionale. Nelle regioni più sviluppate il tasso di crescita sarà naturalmente molto più lento, anche se nella maggior parte dei casi si registrerà un incremento della popolazione urbana. L’Africa registrerà i tassi di crescita più elevati, con un aumento del 100% tra il 2010 e il 2030.

In termini assoluti, l’aumento di 825 milioni per la popolazione urbana dell’Asia-Pacifico tra il 2010 e il 2030 rappresenterà più della metà della crescita della popolazione urbana a livello mondiale. Tuttavia, nel 2030, il continente americano, seguito da Medio Oriente e Europa, continuerà a essere la regione con le percentuali più elevate di popolazione urbana.

La promessa della città?

Per gli investitori e gli sviluppatori le opportunità sono legate al bisogno di anticipare e soddisfare la forte domanda da parte delle aziende di spazi di rappresentanza nelle grandi città; la domanda di uffici moderni e spazi retail nelle città in rapida crescita sarà probabilmente molto forte.

Nel settore residenziale la pressione potrebbe essere anche maggiore; le unità abitative potrebbero diventare più piccole e più costose, spingendo la popolazione a fare pressione sui governi perché forniscano abitazioni a prezzi contenuti. In alcune delle città più grandi – dove la disponibilità di spazio è particolarmente limitata – potremmo assistere alla trasformazione delle aree fuori dai centri urbani in città satellite.

Se è vero che l’urbanizzazione avrà un impatto sulla distribuzione della crescita economica, ciò non implica che porterà necessariamente alla prosperità. La concentrazione di popolazione metterà alla prova la disponibilità di risorse e potrebbe portare alla nascita di insediamenti non regolamentati o baraccopoli.

Le città più floride dei paesi sviluppati potrebbero anche correre il rischio di perdere la loro competitività a livello globale – in termini di attrattiva per i talenti – se le condizioni di vita dovessero diventare meno allettanti a causa dei costi elevati e dell’inquinamento. La grande ondata di urbanizzazione dovrà inevitabilmente essere supportata da importanti investimenti pubblici e privati nelle infrastrutture per il buono sviluppo delle città.

Megatrend 2: Spostamento del potere economico da ovest

Dal 2030 il contributo alla produzione globale da parte dell’area dell’Asia-Pacifico sarà maggiore di quello di Europa e Nord America messe insieme.

Nell’Asia-Pacifico la quota di persone occupate nei servizi finanziari e per le imprese, il settore che tradizionalmente fornisce il maggiore contributo al PIL mondiale, aumenterà in modo deciso, ma nel 2030 rappresenterà ancora una percentuale pari a circa il 13% del totale.

La prospettiva a ovest

Lo spostamento dell’equilibrio del potere economico determinerà un’economia globale più interconnessa, con maggiori scambi commerciali a livello internazionale e flussi di investimento che cambieranno direzione.

Le città occidentali di rilievo a livello globale, quali Londra, New York, Los Angeles e Parigi, hanno visto aumentare notevolmente il peso degli investimenti provenienti dall’Asia-Pacifico negli ultimi anni. Riteniamo che questi mercati manterranno la loro posizione nella gerarchia dell’economia globale nel 2030, mentre altri mercati, meno dominanti o meno consolidati, potrebbero avere difficoltà a mantenere la loro competitività sul lungo periodo e potrebbero essere surclassati dalle città dell’Asia.

Il relativo declino della quota di PIL globale rappresentato dalle città occidentali indica quanto sia importante valutare la sostenibilità economica dei mercati sul lungo periodo prima di selezionare il settore o i titoli giusti su cui investire per garantire la durata della performance.

Megatrend 3: L’ascesa globale della classe media

Una vera e propria classe media globale sta emergendo –il numero di famiglie a reddito medio-alto nel 2030 sarà più che raddoppiato a livello globale, passando 554 milioni nel 2010 a 1.121 milioni.

Tra le 50 città con le maggiori prospettive di cambiamento per quanto riguarda la ricchezza delle famiglie tra il 2010 e il 2030, 45 saranno nell’Asia-Pacifico. Anche se la crescita relativa sarà più elevata nelle città dell’Asia, nel 2030 le città più ricche del mondo continueranno a essere concentrate nell’America del Nord; nel 2030, 34 delle 50 città più ricche, misurate in base al reddito medio disponibile, saranno negli Stati Uniti.

New money

Per gli investitori del real estate, in particolar modo nel settore retail, strettamente legato al reddito disponibile, crediamo che ci sia un’opportunità strutturale nell’Asia-Pacifico, dove la domanda da parte di consumatori e locatari rimane spesso insoddisfatta.

Abbiamo già avuto evidenza di un cambiamento dei modelli di spesa nell’Asia-Pacifico, con una crescita significativa della quota destinata a beni di consumo durevoli (elettronica, personal care, auto e abbigliamento). Per soddisfare questa domanda gli investitori dovranno tenere in considerazione le aspirazioni, e non solo il livello di ricchezza, dei consumatori locali. I nuovi affluent hanno una maggiore propensione a spendere per prodotti di marca, mentre chi lo è da più tempo si comporta in modo piuttosto differente. Rispondere alla crescente disponibilità di reddito e alla domanda da parte dei consumatori nei mercati emergenti – dove non ci sono spazi retail sulle high street – spesso significa sviluppare nuovi asset per soddisfare le richieste di retailer e consumatori esigenti. L’ascesa della classe media determinerà anche un forte aumento della spesa per i viaggi, che a sua volta farà da traino alla domanda di strutture per l’intrattenimento e hotel, creando ulteriori opportunità per gli investitori e gli sviluppatori del real estate.

Gli investimenti entrano, il capitale esce

La crescita del reddito nell’Asia-Pacifico crea nuove opportunità di investimento per il real estate, ma rende anche la regione una fonte di capitale sempre più interessante, con solide previsioni di crescita per i risparmi.

Entro il 2030 gli indici di risparmio in mercati quali Cina (36%) e India (30%) dovrebbero sovrastare quelli di Regno Unito (6%) e Stati Uniti (3%).

Megatrend 4: Invecchiamento demografico

A livello globale si sta verificando un diffuso invecchiamento della popolazione che non ha precedenti; la percentuale di anziani (persone di età superiore ai 64 anni) dovrebbe aumentare del 50%, passando dall’8% su scala globale nel 2010 al 12% nel 2030.

Una popolazione che invecchia…

L’invecchiamento demografico è spesso considerato come un problema che riguarda solo i paesi occidentali, ma di fatto l’Asia-Pacifico, l’America Latina e i Caraibi registreranno la crescita più rapida della percentuale di anziani. Le prime 50 città a livello mondiale in termini di PIL registreranno un tasso di dipendenza degli anziani più alto tra il 2010 e il 2030.

…una popolazione meno produttiva?

I paesi che stanno subendo un processo di invecchiamento si trovano a dover affrontare un potenziale declino della crescita economica o una fase di stagnazione, che possono avere effetti negativi sulla domanda per tutte le tipologie di real estate. Giappone, Italia e Germania sono alcuni dei paesi con un tasso di dipendenza dagli anziani particolarmente elevato. La capacità di questi paesi di migliorare la produttività attraverso l’innovazione e la tecnologia sarà cruciale per supportare la crescita economica. Tuttavia le grandi città sono spesso più difensive in questo senso. Secondo le proiezioni, ad esempio, il tasso di dipendenza dagli anziani a Monaco sarà del 37%, il 9% in meno rispetto alla media nazionale tedesca nel 2030.

Non gli “anziani” a cui siamo abituati!

Nonostante i timori che l’invecchiamento della popolazione possa causare un rallentamento della crescita, gli anziani costituiscono una classe di acquirenti importante. I retailer e gli operatori degli shopping center dovrebbero adottare un approccio proattivo per cercare di soddisfare le aspettative di questo gruppo. Quelli che conosciamo come generazione X saranno gli “anziani” di domani, e avranno modelli di consumo molto diversi da quelli degli anziani di oggi.

Data la maggiore aspettativa di vita, più persone potrebbero decidere di rimandare il momento della pensione o di lavorare part-time. Gli uffici costruiti con la flessibilità necessaria ad adattarsi ai cambiamenti del mondo del lavoro possono avere un vantaggio competitivo.

Una evidente opportunità per gli investitori real estate è quella di prendere in considerazione le case di cura o le case di riposo per cui la domanda sarà naturalmente destinata a crescere.

La pressione sulle pensioni

La crescente pressione sui regimi pensionistici sottofinanziati ha accelerato la propensione verso piani pensionistici a contribuzione definita e ibridi negli Stati Uniti, in Europa e in Giappone. La domanda di altre forme di risparmio e prodotti di investimento dovrebbe crescere e anche le preferenze di rischio per questi prodotti potrebbero cambiare.

Il possibile aumento della tassazione da parte dei governi per sostenere il finanziamento delle obbligazioni pensionistiche e sociali metterà a repentaglio la capacità di attrarre imprese in alcuni mercati e ridurrà il reddito disponibile per i consumi.

Megatrend 5: Tecnologia

La tecnologia non ha solo modificato significativamente il modo in cui viviamo, lavoriamo e comunichiamo, ma ha anche contribuito a creare un “villaggio” globale interconnesso. Grazie ai futuri sviluppi tecnologici il mondo sarà ancora più interconnesso.

Quello informatico è un mondo piccolo

Il numero totale di persone che utilizzano Internet a livello mondiale dovrebbe più che raddoppiare passando da 2 miliardi nel 2010 a 4,7 miliardi nel 2030. Il numero continuerà a crescere anche nelle aree dove già si registra un’elevata penetrazione di Internet e della comunicazione mobile. Il numero di utilizzatori di Internet e della telefonia mobile in Europa crescerà del 65% e del 30% rispettivamente nei prossimi vent’anni da qui al 2030.

Il potenziamento tecnologico rende di fatto il mondo più piccolo e omogeneo e il mercato real estate diventa più accessibile.

Le ramificazioni dell’impatto di internet sul mercato retail sono note. Tuttavia, la crescente popolarità dello shopping multicanale ha notevolmente spinto la domanda nel settore logistico e ha contribuito a creare nuovi format retail con la possibilità per i proprietari di incrementare il numero di clienti e le vendite.

Alla luce del progressivo dirottamento delle vendite verso internet, i proprietari di shopping center dovrebbero adottare una strategia difensiva volta a enfatizzare l’aspetto esperienziale e la convenienza.

Le tecnologie di comunicazione avanzate andranno a modificare la natura della domanda di spazi per uffici da parte dei locatari. La tecnologia facilita infatti il lavoro in remoto, consentendo alla gente di scegliere la propria residenza in zone più lontane dal centro città e determinando una crescita delle aree periferiche o di città satellite.

Il miglioramento dell’efficienza operativa e, in alcuni casi, ritmi di lavoro meno intensi dovuti all’utilizzo di strumenti tecnologici determineranno un calo della domanda di uffici.

Una visione più chiara

L’information technology contribuisce anche a migliorare la trasparenza dei mercati real estate, consentendo di fatto l’accesso a mercati che potevano un tempo sembrare impenetrabili. Molti di questi mercati saranno interessati da una importante crescita della popolazione con bassi tassi di dipendenza e non possono essere ignorati. Una maggiore trasparenza dei mercati e un migliore accesso alle informazioni sosterranno maggiori volumi di flusso di capitali internazionali e favoriranno la rapidità di esecuzione delle operazioni.

 

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