Il Covid-19 sta ridefinendo significativamente il modo in cui gli investitori guardano al futuro dell’immobiliare mondiale sul lungo termine. È quanto emerge dall’ultimo outlook globale di M&G Real Estate, il braccio immobiliare di M&G Investments, riportato dal sito specializzato Idealista.it.
Residenziale italiano tra gli asset più attraenti
“L’Italia è uno dei mercati residenziali istituzionali dell’Europa Continentale in più rapida crescita”, spiega Marc Reijnen, Head of Investment and Asset Management, Europa Continentale di M&G Real Estate. -“Ci piacciono in particolare le opportunità che stiamo vedendo nel settore dell’edilizia residenziale per studenti: il costo della vita più accessibile per gli studenti universitari rende il Paese una destinazione attraente nel mondo post-pandemico. Con il nostro fondo immobiliare europeo stiamo infatti finanziando lo sviluppo di uno studentato a Bologna. L’aumento delle vendite online innescato dal Covid-19 rappresenta un nuovo trend a vantaggio del settore della logistica italiana, al quale abbiamo recentemente aderito acquistando un asset a Padova per 24 milioni di euro. Il settore retail italiano ha indubbiamente risentito della pandemia, tuttavia i parchi commerciali ‘open air’ fuori città hanno registrato buone performance rispetto ai centri commerciali chiusi, rendendo questo tipo di asset particolarmente resistente anche durante questi tempi difficili”.
I trend immobiliari globali secondo M&G
Ecco secondo il report i principali trend immobiliari a livello globale:
- I rendimenti dei mercati immobiliari nel Regno Unito, in Europa e Asia del Pacifico riflettono lo spread più ampio di sempre rispetto alle obbligazioni ed è probabile che attrarranno gli investitori multi-asset.
- Una “fuga verso la qualità” è stata innescata dalla ricerca di asset “rifugio”, determinando la crescita della domanda di uffici di fascia alta nei mercati core delle grandi città europee. Nel settore degli uffici, i 7 principali mercati della Germania risultano oggi particolarmente attraenti per gli investitori. I bassi tassi degli immobili sfitti (Monaco e Berlino circa 2%; 3% per gli altri mercati) e l’offerta limitata di nuovi asset sono fattori che dovrebbero proteggere il segmento da un calo ciclico della domanda, ma lo stato di salute a lungo termine di questo comparto dipende dalla sua capacità di adattarsi al lavoro agile. Anche i distretti commerciali centrali di Amsterdam, Stoccolma e Parigi si stanno dimostrando resilienti poiché’ sede di front office e ad alta connettività.
- La persistente incertezza sulla Brexit ha consentito agli investitori di approfittare del premio al rischio più alto sugli immobili britannici, soprattutto nel segmento degli uffici, rispetto ad altri mercati europei. Nonostante i dubbi sul ruolo che svolgeranno in futuro gli uffici, il report di M&G prevede una domanda sostenuta di spazi per ufficio nei centri di impiego principali. Questo è vero in particolare per quelli che offrono servizi che incoraggiano produttività e collaborazione e favoriscono il benessere. In Asia, una maggiore propensione al lavoro a distanza potrebbe influenzare la futura domanda di spazi per uffici.
- La decisione dei governi scandinavi di intraprendere misure di contenimento precoci o meno restrittive implica la possibilità che queste economie si riprendano prima e crescano a un ritmo più rapido rispetto agli altri principali Paesi europei. In particolare, essendo entrati nella pandemia con un surplus fiscale, i mercati nordici hanno visto solo un calo del -6% del Pil nel secondo trimestre contro il -12% dell’Eurozona. La corona svedese è stata una delle valute del G10 ad aver registrato le migliori performance dall’inizio dei lockdown, segnando un +10% rispetto all’euro (dato al 9 settembre 2020).
- In generale il settore residenziale ha tenuto meglio durante la pandemia in quasi tutti i mercati, data la carenza di stock housing in particolare in UK e nelle principali città europee come Amsterdam, che ha una carenza di circa 300 mila case. In una nuova era all’insegna dell’incertezza, il segmento residenziale è percepito come un investimento difensivo, meno sensibile alle fasi di declino dell’economia. La ricerca evidenzia il rapporto simbiotico fra il segmento degli uffici e quello residenziale, dato che gli spazi abitativi meglio configurati per lavorare da casa saranno probabilmente molto richiesti nel mercato attuale.
- Il settore della logistica si è dimostrato estremamente solido, beneficiando del significativo incremento dell’e-commerce soprattutto nelle zone in cui le misure restrittive più rigide hanno vietato gli acquisti nei negozi facendo schizzare verso l’alto la domanda di consegne a domicilio. In Asia, la crescita dell’e-commerce ha amplificato l’insufficienza di strutture logistiche moderne di prim’ordine in mercati selezionati e la necessità di ulteriori investimenti in questo settore.
- I negozi fisici devono garantire comodità o offrire un tipo di esperienza che i consumatori non possono avere online, mentre gli uffici continueranno a rappresentare qualcosa che il lavoro da casa non è in grado di supplire, ovvero spazi di collaborazione in cui rafforzare la cultura e i valori aziendali.
- La crescente accettazione del lavoro flessibile in molte realtà sociali sarà una delle eredità più durature della pandemia. Nei mercati asiatici il ritorno in ufficio è stato rapido, stimolato da una cultura aziendale fondata sull’importanza dei rapporti one-to-one, ma da spazi domestici limitati. Tuttavia, i risultati della ricerca mostrano una forte spinta verso il lavoro flessibile sul lungo termine rispetto alla situazione pre-pandemia, e questo, a sua volta, inciderà sulla domanda futura di spazi commerciali in questi mercati. Una simbiosi fra casa e lavoro non è comunque necessariamente negativa per il mercato degli uffici. Ad esempio, in Svezia e nei Paesi Bassi, dove la flessibilità in tal senso era già pronunciata prima del Covid-19, gli affitti nelle grandi città come Stoccolma e Amsterdam hanno continuato a crescere sia prima che dopo la pandemia.