Real estate, cinque temi per il 2021

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di Stefano Fossati 18 Dicembre 2020 | 17:30

A cura di Nuveen

Guardando al 2021, la pandemia continua, ma le persone continuano ad adattarsi, abituandosi alla nuova normalità, mentre le cure per la malattia si perfezionano e le speranze sui vaccini sono alte. Sebbene i governi abbiano limitato le attività, hanno anche inondato di denaro le economie. Questo è uno dei nostri cinque temi per il 2021: le condizioni monetarie globali dovrebbero sostenere i mercati dei capitali e i valori degli asset, sostenendo gli investimenti immobiliari.

Il nostro secondo tema è il cambiamento nelle città. Le persone stanno ripensando ai centri urbani e alla vita nelle aree periferiche durante e dopo la pandemia. Alcuni dei cambiamenti fondamentali che erano già in corso nel mercato immobiliare, guidati dalla tecnologia e dai dati demografici, stanno accelerando a causa del virus. La dipendenza dal commercio elettronico e il lavoro flessibile sono dei buoni esempi. Il rapido progresso verso il futuro è il nostro terzo tema.

Vincitori e vinti emergeranno con chiarezza, con una forte domanda per gli asset resilienti mentre altri diventeranno obsoleti. Analizziamo i settori e i sottosettori in cui è probabile che tali asset si trovino, nel nostro quarto tema.

Il nostro tema finale è il cambiamento climatico, un rischio fondamentale per tutti gli investitori. Prevediamo una rinnovata attenzione su questo tema nel 2021, poiché l’anno inizia con la nuova presidenza degli Stati Uniti a gennaio e culmina con la Conferenza delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici (COP26) a novembre.

Il portfolio del futuro

Questi cinque temi modelleranno il panorama degli investimenti nei prossimi anni, determinando cambiamenti significativi nella composizione dei portafogli immobiliari. L’esposizione del portafoglio agli asset tradizionali, uffici e retail, si ridurrà, lasciando spazio a settori alternativi. Il segmento legato alle strutture sanitarie crescerà man mano che gli investitori troveranno spazi da dedicare alle scienze della vita, agli studi medici e per le residenze per anziani. L’attenzione per gli appartamenti nel settore residenziale si sposterà su alternative come il self-storage, case prefabbricate e case monofamiliari in affitto. La crescita di asset redditizi come i data center e i ripetitori per la telefonia mobile si espanderà e stabilizzerà il settore tecnologico.

Man mano che queste opportunità evolveranno nel prossimo decennio, prevediamo che l’incidenza di investimenti alternativi all’interno di un tipico portafoglio immobiliare passerà da circa il 12% a oltre il 50%.

Figura 1: Il futuro del portafoglio real estate

1. Grande disponibilità di contanti

Le politiche delle Banche Centrali e i flussi di capitale sosterranno il mercato immobiliare nel 2021. L’azione coordinata di quantitative easing nel 2020 ha di gran lunga superato il precedente Qe, come mostra la figura 2. Questa volta, le autorità sono state molto più rapide nel rispondere, creando un ambiente di tassi bassi che è destinato ad aumentare la liquidità e i flussi di capitale nel settore immobiliare commerciale.

L’attività di raccolta fondi, che si è bloccata durante la pandemia, sta aumentando, così come le transazioni in alcune regioni e settori. Il potenziale di rendimento dovrebbe attrarre gli investitori, considerato il comportamento delle asset class durante i precedenti periodi di Qe. I rendimenti immobiliari sono aumentati in modo significativo negli Stati Uniti e nel Regno Unito a seguito delle iniezioni di liquidità della crisi finanziaria globale e anche nella zona euro con gli acquisti della Banca centrale europea nel 2015, 2016 e 2017.

Con tali condizioni di mercato favorevoli, prevediamo una rotazione del settore negli Stati Uniti, in Europa e in Asia. Il capitale probabilmente si focalizzerà sulla logistica, sui segmenti alternativi e sui settori residenziali. Il retail continuerà ad incontrare difficoltà e avrà un ulteriore calo. Il debito immobiliare commerciale (Cre) beneficerà dalle condizioni dei mercati dei capitali. Il rendimento attuale, relativamente elevato, combinato con il potenziale aspetto di protezione dal ribasso, fa sì che il debito Cre stia diventando sempre più ricercato, in uno scenario in cui si prevede che i tassi rimangano bassi a lungo.

Figura 2: La risposta rapida e ampia delle autorità monetarie crea condizioni favorevoli per il settore immobiliare

2. Ripensare i centri urbani e la vita nelle periferie

A causa della pandemia, le persone stanno ripensando le loro vite. I dati sugli spostamenti negli Stati Uniti mostrano che molti stanno cercando di fuggire dalle città densamente popolate, alla ricerca di spazi più ampi. Ciò favorirà le periferie e le città della fascia sunbelt degli Stati Uniti e alimenterà la domanda di alloggi alternativi, come unità unifamiliari e abitazioni prefabbricate, piuttosto che i tradizionali condomini multifamiliari.

Questo cambiamento di mentalità si svilupperà in misura minore in Europa e nell’area Asia Pacifico. I risultati saranno più vari, guidati da differenze regionali e nazionali, come lingua, cultura, pianificazione e trasporti, che sostengono uno stile di vita urbano. I dati indicano già una ripresa più forte nelle città e nei paesi di seconda fascia, dove l’affluenza in ristoranti, negozi e altri luoghi di svago ha avuto una ripresa più forte nelle località al di fuori delle capitali (figura 3).

I megatrend demografici, tecnologici e di sostenibilità, che modellano la nostra visione del futuro delle città, continueranno a guidare la domanda di immobili a livello globale, mentre prevediamo che fattori più deboli come benessere, cultura e tempo libero giochino un ruolo più importante del passato. Identificare le città resilienti in grado di adattarsi a questi cambiamenti strutturali e crescere rimane al centro del nostro approccio alle città globali.

Figura 3: Le città più piccole e le aree periferiche registrano una ripresa più forte nel commercio al dettaglio e nell’ospitalità

3. Veloci verso il futuro

Mentre le persone ripensano a dove e come vivere, pensano anche a come lavorano e come fanno acquisti. Tutto ciò sta accelerando alcuni dei cambiamenti fondamentali che erano già in corso nel mercato immobiliare prima della pandemia.

Negli ultimi anni la nostra ricerca ha esplorato l’influenza della tecnologia e dei dati demografici sul settore immobiliare. L’ascesa dell’ecommerce ha trasformato le abitudini di acquisto e la pandemia ha aumentato il suo utilizzo a tutte le età e in settori poco sviluppati come l’alimentare e l’healthcare. La logistica continuerà a trarne vantaggio, mentre è previsto un ulteriore consolidamento fra i retailer.

La tecnologia ha anche facilitato il lavoro da casa durante i lockdown, sollevando domande sul futuro dell’ufficio. Pensiamo che il ritorno in ufficio in molte città e paesi sarà in funzione dei dati demografici e delle infrastrutture locali. In Europa, nelle città che hanno tempi di percorrenza più brevi e una classe lavoratrice più giovane è probabile che la popolazione torni in ufficio prima: tipicamente si stratta di città con un profilo “lifestyle” e di seconda fascia.

Le grandi città costiere degli Stati Uniti sono le più a rischio con lo smart working, soprattutto perché le persone migrano nella fascia sunbelt. Le città asiatiche dove lo spazio è sempre considerato molto costoso e le persone sono abituate a vivere nei grattacieli, il lavoro sarà probabilmente più difensivo. L’interesse verso investimenti responsabili e strategie di impatto accelererà. Considerato quanto il real estate dà forma alla vita domestica e lavorativa e il modo in cui la pandemia ha acuito il senso di comunità per molti, prevediamo che queste strategie crescano di importanza per gli investitori del settore immobiliare.

Figura 4: Influenze sul futuro lavoro da casa

4. Identificare i vincitori e i perdenti

Come in ogni situazione di crisi e nella successiva ripresa, alcuni asset prospereranno mentre altri diventeranno obsoleti. Gli investitori rivaluteranno il ciclo di vita degli asset alla luce dei nuovi rischi presentati dalla pandemia e dei cambiamenti strutturali a lungo termine in termini di dati demografici, tecnologia e sostenibilità.

Nel settore immobiliare vediamo una ripresa a forma di “K”. I valori e gli affitti per alcuni tipi di asset, in particolare nel settore dell’ospitalità e del commercio al dettaglio, probabilmente caleranno, ma aumenteranno per altri asset, con pochi altri a metà strada. Gli asset alternativi come life science, studi medici, self-storage, le abitazioni unifamiliari, i data center e i ripetitori per la telefonia mobile saranno probabilmente le fonti di questa performance positiva. I driver fondamentali per questi asset sono meno legati a fattori economici attualmente incerti. Anche le tecnologie disruptive, come le auto senza conducente e le innovazioni nella produzione e consegna di alimenti, presentano opportunità.

L’ampia gamma di opportunità e risultati per il settore immobiliare rafforza la necessità di diversificazione tra i tipi di proprietà, il che dovrebbe stimolare una maggiore allocazione in tipologie di asset alternativi

Figura 5: Una ripresa a forma di “K”

5. Cambiamento climatico

Il cambiamento climatico ha implicazioni significative per gli asset e le location nel breve, medio e lungo termine. Nel 2021 è probabile che gli sforzi internazionali per la mitigazione e la regolamentazione conoscano una nuova spinta, ma la forza dell’impegno varia a seconda dei paesi e delle regioni. In Europa le normative sono rigorose e i piani ambiziosi, con molti paesi impegnati a raggiungere zero emissioni di carbonio entro il 2050 o prima, e alcune società e investitori che si impegnano a farlo entro il 2030 e il 2035. In Asia Pacifico, Giappone e Corea del Sud mirano alle zero emissioni nette di carbonio entro il 2050 e la Cina entro il 2060. Negli Stati Uniti sono state promulgate di recente normative statali e cittadine e si prevede che l’amministrazione entrante dia una priorità maggiore al tema rispetto a alla precedente.

La legislazione non terrà conto di tutti gli effetti fisici del cambiamento climatico. Eventi estremi (come inondazioni e incendi) o processi a lenta insorgenza (ad esempio caldo, siccità, l’innalzamento del livello del mare) influenzeranno i prezzi delle case, le assicurazioni e i prezzi e la disponibilità dei mutui. Questi fattori influenzeranno le decisioni sull’opportunità di restare o migrare, proponendo agli investitori una serie di scenari e rischi da considerare.

Il settore immobiliare deve rispondere alle richieste degli investitori, garantendo che gli asset siano gestiti in modo responsabile e sostenibile e in linea con i valori degli investitori. Prevediamo che gli asset immobiliari giocheranno un ruolo crescente e di impatto nei portafogli Esg. Inoltre, riteniamo che l’investimento responsabile non sarà più considerato una strategia aggiuntiva e complementare, ma integrato nella tradizionale analisi e gestione degli investimenti.

Figura 6: la velocità degli effetti del cambiamento climatico e la sua influenza sulle migrazioni

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