L’Europa immobiliare

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Perché le prospettive del real estate passano dall’armonizzazione dei fondi e delle società di gestione.

Avatar di Redazione27 dicembre 2010 | 13:30

di Antonio Campagnoli e Elena Delsignore

Il mercato dei fondi immobiliari e dei suoi gestori sta guardando con molto interesse alle possibili novità comunitarie in tema di armonizzazione dei fondi alternativi. La bozza di Direttiva 2004/39/EC approvata dal parlamento Europeo in prima lettura l’11 novembre 2010, dopo avere ottenuto il parere favorevole della Banca Centrale Europea il 16 ottobre 2009, può offrire importanti novità anche per il mercato dei fondi immobiliari italiani.
Tale disciplina è conosciuta come bozza di direttiva su “alternative investment funds (AIF) and their managers (AIFM)”.
Una volta approvata e attuata, tale normativa rivoluzionerebbe il settore in prospettiva europea. La SGR, a determinate condizioni, potrebbe operare dallo Stato europeo di origine in tutti gli Stati della Comunità tramite fondi immobiliari potenzialmente paneuropei.
Ciò comporterebbe una competizione tra normative e tra mercati rivoluzionaria per il settore.
Tanto per dare un’idea della dimensione del mercato, al 31 marzo 2010, secondo l’European Fund and Asset Management Association, il comparto dei fondi immobiliari, a livello europeo, vale 228 miliardi di euro e rappresenta il 14% dell’intero comparto dei cosiddetti Non-Ucits, quindi dei fondi non armonizzati. Tale rivoluzione sarà ben più profonda rispetto alla possibilità di organizzare fondi di fondi immobiliari, anche retail, ai sensi dell’Ucits (“undertakings for collective investment in transferable securities”).
Si formerebbe un mercato unico europeo di fondi con sottostante beni immobili a prescindere da dove questi siano localizzati e in quale nazione risieda il gestore. La normativa AIFM è principalmente diretta a tutti i fondi alternativi fra cui gli hedge fund, i private equity fund (ivi inclusi i buy-out fund, mid-cap investment fund e i venture capital fund), gli infrastructure fund, i commodity fund e i real estate fund. Tuttavia proprio questi ultimi, tipicamente nazionali ad oggi, dovrebbero affrontare i maggiori cambiamenti in termini di dimensioni, politiche d’investimento e gestionali. L’evoluzione, tuttavia, del mercato nazionale delle SGR immobiliari può essere ad oggi solo ipotizzata. L’opportunità potrebbe essere non solo per le grandi SGR, ma anche per quelle più piccole e specialistiche per ricercare investitori esteri oppure per trasferire la propria sede operativa fuori dall’Italia.
Tenuto conto che, per espressa previsione, la presente normativa non si applica ai family office (“investment undertakings, such as family office vehicles, which invest the private wealth of investors without raising external capital, should not be considered to be AIF in accordance with this Directive”, premessa 7 lett. c), si potrebbe riproporre il tema oggi d’attualità sul numero minino di investitori necessario.
Tema non meno importante di quelli di natura regolamentare sopra accennati è la competizione fra mercati immobiliari diversi e la formazione di professionalità sempre più comunitarie.
La real estate industry italiana dovrà essere in grado di affrontare la sfida e ciò dipenderà in gran parte dalla politica ma non solo. La professionalità immobiliare dovrà sempre più armonizzarsi ed innovarsi anch’essa. Sotto questo punto di vista l’International Real Estate Federation-FIABCI che raduna oltre 50 associazioni immobiliari nazionali in Europa, per esempio, sta rafforzando l’European Committee sulla base di divisioni specializzate fra cui anche quella degli investitori e degli sviluppatori oltre che dei gestori, dei consulenti e dei mediatori.
La finanza immobiliare dovrà sempre più comunicare e relazionarsi con il settore immobiliare. L’analisi del rischio, la due diligence integrata, la trasparenza informativa, l’indipendenza dei valutatori, le politiche d’investimento, la razionalizzazione dei costi di gestione, lo studio dei cicli e della domanda immobiliare sono solo alcuni degli elementi che contribuiranno a migliorare il mercato pan-europeo dei fondi immobiliari.

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