Finanza immobiliare, al via la sfida tra fondi e sicaf

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di Chiara Merico 19 Maggio 2016 | 12:38
Se ne è discusso al Caceis Real Estate Forum: il convegno si propone di individuare i trend evolutivi che stanno caratterizzando la finanza immobiliare in Italia.

I TREND DI SETTORE – Individuare i trend evolutivi che stanno caratterizzando la finanza immobiliare in Italia, settore che, grazie alle recenti innovazioni normative, è in una fase di trasformazione. E’ questo lo scopo del CACEIS Real Estate Forum, che si è svolto oggi a Milano presso il Centro Svizzero di Via Palestro, organizzato da CACEIS, asset servicing del gruppo Crédit Agricole. A introdurre i lavori è stato Giorgio Solcia, managing director di CACEIS in Italia, che ha commentato: “Anche quest’anno CACEIS ha deciso di rinnovare il suo impegno nel mondo dell’immobiliare gestito. L’obiettivo dell’evento è quello di fare luce sui trend del mercato e fare il punto della situazione sulle evoluzioni e sulla crescita del settore, grazie all’intervento di professionisti ed operatori di matrice italiana ed estera. Pensiamo in questo modo di dare un nostro contributo a una industry che ci sta premiando con la fiducia dei suoi maggiori player, consentendoci di raggiungere, come banca depositaria, numeri che solo due anni fa sembravano molto lontani”.

LA SCOMMESSA SICAF – Accanto ai fondi immobiliari e alle SIIQ, nell’ambito degli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) sono state recentemente introdotte in Italia le Società di investimento a capitale fisso (SICAF) che presentano caratteristiche di governance differente dai fondi immobiliari tradizionali e che, sempre secondo Solcia, risulterebbero molto appetibili per i grossi investitori istituzionali. Alcune operazioni sono infatti già allo studio di gestori italiani ed esteri. Filippo Annunziata, partner dello studio Annunziata & Conso, ha sottolineato le caratteristiche peculiari delle SICAF commentando: “Le forme disponibili per la gestione di OICR immobiliari sono rappresentate, come noto, dai fondi contrattuali (tradizionalmente presenti sul mercato sin dagli anni ’90) e dalla Società di investimento a capitale fisso (SICAF). Si tratta di due fenomeni certamente diversi: la SICAF, dotata di personalità giuridica, può rappresentare un utile strumento per risolvere alcune delle problematiche di cui, tradizionalmente, si discute per quanto riguarda i fondi contrattuali, come l’intestazione dei beni e l’accesso alle procedure di gestione delle crisi. Pur alla luce della diversità dei due schemi, ci sono indubbi fenomeni di “contaminazione” delle due forme, l’una rispetto all’altra. Gli operatori e, in generale, gli interpreti sono alle prese con nuovi schemi, che non mancheranno di influire sulla ricostruzione più generale della disciplina degli OICR immobiliari e sui percorsi di sviluppo dell’industria nel nostro Paese”. Francesco Assegnati, partner dello studio CBA Tax and Legal, ha aggiunto che: “Da diversi anni i fondi immobiliari sono oggetto di sistematiche novità sotto il profilo normativo, regolamentare ed operativo. A dispetto di chi ne aveva immaginato la “fine” – a favore di nuovi strumenti – i fondi rappresentano, ad oggi, ancora un principale veicolo di investimento nello specifico settore del mercato immobiliare; la conferma di tale situazione è rappresentata principalmente dall’utilizzo dei predetti strumenti da parte degli investitori esteri/istituzionali e dalle differenti categorie di “beni” che configurano, ad oggi, i c.d. “investimenti tipici” emergenti”. Tra gli argomenti di attualità che ha citato spiccano il contenuto del “vecchio” D.L. 78/2010 e l’applicabilità alle attività dei fondi dell’art. 182-bis del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 (cd. Legge Fallimentare), oltre alla tematica, sempre più dibattuta, della responsabilità del gestore in seguito alla sostituzione e/o la liquidazione del fondo gestito.

EQUITY BRIDGE FINANCING – Relativamente alle tipologie di strumenti di finanziamento che i fondi immobiliari possono sfruttare, Mathieu Duchaux, senior relationship manager PERES Luxembourg di CACEIS, è intervenuto illustrando i vantaggi dell’Equity Bridge Financing che consente al fondo di ottimizzare i richiami degli impegni e massimizzare il tasso di rendimento interno, senza modificare il livello di leva finanziaria. Duchaux ha aggiunto: “Utilizzando l’Equity Bridge Financing durante il periodo di sottoscrizione del fondo, il gestore potrà effettuare il richiamo degli impegni per la totalità dei sottoscrittori in corrispondenza della fine del periodo. Questa modalità permette al gestore di sottrarsi al problema del “rebalancing” tra gli investitori (necessario per equiparare gli investitori entrati in differenti momenti). È solo in tale momento infatti che gli investitori sono chiamati a versare pro-rata quanto da loro sottoscritto. Tale meccanismo permette di trattare tutti gli investitori nel medesimo modo, ed evita il fenomeno dell’ingresso nel fondo solamente al temine del periodo di sottoscrizione. L’Equity Bridge Financing produce vantaggi anche nel corso della vita del fondo. Gli investitori possono pianificare in maniera più efficiente la gestione della tesoreria, in quanto i richiami di capitale da parte del fondo sono in numero ridotto e in date prefissate”.

SEGNALI DI RIPRESA – Il settore immobiliare intanto dà segnali di ripresa, confermati dall’VIII Monitor della Finanza Immobiliare realizzato dal Dipartimento di Economia dell’Università di Parma in collaborazione con CACEIS, presentato dal professor Claudio Cacciamani, del dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma, che ha commentato: “A livello patrimoniale, nei fondi si osserva una generalizzata crescita degli investimenti immobiliari, contro una diminuzione, talvolta particolarmente evidente, di quelli finanziari. A livello reddituale, la gestione immobili mostra segno positivo, in netto miglioramento rispetto allo scorso anno; di contro, seppur migliorata, resta negativa quella finanziaria“. A chiudere il CACEIS Real Estate Forum è stata la tavola rotonda alla quale hanno partecipato Salvatore Ciccarello (direttore generale di Cattolica Immobiliare), Mario Abbadessa (director di Hines Europe), Emanuele Caniggia (amministratore Delegato di Idea Fimit SGR), Massimiliano Fossati (chief risk officer di Unicredit) e Giuseppe Oriani (managing director di Savills Investment Management SGR).

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