Il Covid-19 sta ridefinendo significativamente il modo in cui gli investitori guardano al futuro dell’immobiliare mondiale sul lungo termine. È quanto emerge, in sintesi, dall’ultimo outlook globale a cura di M&G Real Estate, il braccio immobiliare di M&G Investments.
La pandemia sta spingendo gli investitori a misurarsi con cambiamenti economici radicali e imprevisti e con un nuovo equilibrio tra lavoro e vita privata, portandoli in alcuni casi a riposizionare gli asset. In particolare, il report a cura di M&G segnala il crescente divario fra attivi sostenibili e cosiddetti “stranded asset”, mostrando l’influenza sempre maggiore esercitata da aspetti quali l’uguaglianza sociale e il climate change sui modelli di business, vista anche la spinta di molti governi alla decarbonizzazione.
Secondo l’outlook, nel corso del 2020 la propensione al rischio è diminuita sempre più, al punto che l’incertezza sui mercati sta diventando la “nuova normalità”. Nel contempo, dato che i tassi d’interesse e i livelli obbligazionari restano bassi sia nel Regno Unito che in Europa, gli asset reali sono emersi come la classe di attivi meglio posizionata per offrire un porto sicuro agli investitori multi-asset.
La ricerca di M&G riconosce inoltre che, sebbene alcune economie abbiano iniziato a risalire dopo l’impatto iniziale della crisi legata al Covid-19, il ritmo e la forza della ripresa dipenderanno in misura determinante dalla messa a punto di una soluzione medica efficace contro il virus.
Il relativo successo di molti mercati asiatici nel gestire la pandemia – grazie anche al solido sostegno fiscale e monetario da parte dei loro governi – ha determinato conseguenze economiche generalmente più blande rispetto all’Europa, rendendo le economie sviluppate dell’APAC meglio posizionate per una più rapida ripresa.
Jose Pellicer, Head Investment Strategy di M&G Real Estate, ha dichiarato: “Il 2020 sarà ricordato come l’anno del Covid-19: la crisi sanitaria ha colpito duramente intere economie e società in tutto il mondo e servirà una reazione mirata e robusta, per gestire il post pandemia.
In molti mercati, la risposta al virus è servita ad accelerare o consolidare tendenze che erano già affermate, come la crescente diffusione del lavoro da casa per chi può svolgere le proprie mansioni da remoto. Le nostre scelte d’investimento future dovranno tenere conto del nuovo contesto e sarà necessario accettare un alto grado di incertezza ancora per qualche tempo. Già riscontriamo una più decisa inclinazione da parte degli investitori verso un approccio più attivo e responsabile nel settore immobiliare.”
Marc Reijnen, Head of Investment and Asset Management, Europa Continentale di M&G Real Estate ha commentato: “L’Italia è uno dei mercati residenziali istituzionali dell’Europa Continentale in più rapida crescita. Ci piacciono in particolare le opportunità che stiamo vedendo nel settore dell’edilizia residenziale per studenti: il costo della vita più accessibile per gli studenti universitari rende il Paese una destinazione attraente nel mondo post-pandemico. Con il nostro fondo immobiliare europeo stiamo infatti finanziando lo sviluppo di uno studentato a Bologna.
L’aumento delle vendite online innescato dal Covid-19 rappresenta un nuovo trend a vantaggio del settore della logistica italiana, al quale abbiamo recentemente aderito acquistando un asset a Padova per 24 milioni di euro.
Il settore retail italiano ha indubbiamente risentito della pandemia, tuttavia i parchi commerciali ‘open air’ fuori città hanno registrato buone performance rispetto ai centri commerciali chiusi, rendendo questo tipo di asset particolarmente resistente anche durante questi tempi difficili.”
I principali trend che emergono dal report:
- I rendimenti dei mercati immobiliari nel Regno Unito, in Europa e Asia del Pacifico riflettono lo spread più ampio di sempre rispetto alle obbligazioni ed è probabile che attrarranno gli investitori multi-asset.
- Una ‘fuga verso la qualità’ è stata innescata dalla ricerca di asset “rifugio”, determinando la crescita della domanda di uffici di fascia alta nei mercati core delle grandi città europee. Nel settore degli uffici, i 7 principali mercati della Germania risultano oggi particolarmente attraenti per gli investitori. I bassi tassi degli immobili sfitti (Monaco e Berlino circa 2%; 3% per gli altri mercati) e l’offerta limitata di nuovi asset sono fattori che dovrebbero proteggere il segmento da un calo ciclico della domanda, ma lo stato di salute a lungo termine di questo comparto dipende dalla sua capacità di adattarsi al lavoro agile. Anche i distretti commerciali centrali di Amsterdam, Stoccolma e Parigi si stanno dimostrando resilienti poiché’ sede di front office e ad alta connettività;
- La persistente incertezza su Brexit ha consentito agli investitori di approfittare del premio al rischio più alto sugli immobili britannici, soprattutto nel segmento degli uffici, rispetto ad altri mercati europei. Nonostante i dubbi sul ruolo che svolgeranno in futuro gli uffici, il report di M&G prevede una domanda sostenuta di spazi per ufficio nei centri di impiego principali. Questo è vero in particolare per quelli che offrono servizi che incoraggiano produttività e collaborazione e favoriscono il benessere. In Asia, una maggiore propensione al lavoro a distanza potrebbe influenzare la futura domanda di spazi per uffici;
- La decisione dei governi scandinavi di intraprendere misure di contenimento precoci o meno restrittive implica la possibilità che queste economie si riprendano prima e crescano a un ritmo più rapido rispetto agli altri principali Paesi europei. In particolare, essendo entrati nella pandemia con un surplus fiscale, i mercati nordici hanno visto solo un calo del -6% del PIL nel secondo trimestre contro il -12% dell’Eurozona. La corona svedese (SEK) è stata una delle valute del G10 ad aver registrato le migliori performance dall’inizio dei lockdown, segnando un +10% rispetto all’euro (dato al 9 settembre 2020).
- In generale il settore residenziale ha tenuto meglio durante la pandemia in quasi tutti i mercati, data la carenza di stock housing in particolare in UK e nelle principali città europee come Amsterdam, che ha una carenza di circa 300 mila case. In una nuova era all’insegna dell’incertezza, il segmento residenziale è percepito come un investimento difensivo, meno sensibile alle fasi di declino dell’economia. La ricerca evidenzia il rapporto simbiotico fra il segmento degli uffici e quello residenziale, dato che gli spazi abitativi meglio configurati per lavorare da casa saranno probabilmente molto richiesti nel mercato attuale.
- Il settore della logistica si è dimostrato estremamente solido, beneficiando del significativo incremento dell’e-commerce soprattutto nelle zone in cui le misure restrittive più rigide hanno vietato gli acquisti nei negozi facendo schizzare verso l’alto la domanda di consegne a domicilio. In Asia, la crescita dell’e-commerce ha amplificato l’insufficienza di strutture logistiche moderne di prim’ordine in mercati selezionati e la necessità di ulteriori investimenti in questo settore.
- I negozi fisici devono garantire comodità o offrire un tipo di esperienza che i consumatori non possono avere online, mentre gli uffici continueranno a rappresentare qualcosa che il lavoro da casa non è in grado di supplire, ovvero spazi di collaborazione in cui rafforzare la cultura e i valori aziendali.
Secondo il rapporto, la crescente accettazione del lavoro flessibile in molte realtà sociali sarà una delle eredità più durature della pandemia. Nei mercati asiatici il ritorno in ufficio è stato rapido, stimolato da una cultura aziendale fondata sull’importanza dei rapporti one-to-one, ma da spazi domestici limitati. Tuttavia, i risultati della ricerca mostrano una forte spinta verso il lavoro flessibile sul lungo termine rispetto alla situazione pre-pandemia, e questo, a sua volta, inciderà sulla domanda futura di spazi commerciali in questi mercati.
Una simbiosi fra casa e lavoro non è comunque necessariamente negativa per il mercato degli uffici. Ad esempio, in Svezia e nei Paesi Bassi, dove la flessibilità in tal senso era già pronunciata prima del Covid-19, gli affitti nelle grandi città come Stoccolma e Amsterdam hanno continuato a crescere sia prima che dopo la pandemia.
Pellicer commenta ancora: “Dobbiamo interrogarci sul ruolo fondamentale svolto dagli immobili per chi li occupa. Certe tendenze già presenti prima del Covid-19 sono state accelerate dai lockdown in molti Paesi, come nel caso del brusco aumento degli acquisti online e della maggiore flessibilità nelle abitudini lavorative. Il lavoro agile ha imposto un nuovo modo di pensare a come e dove viviamo, facendo aumentare la domanda di spazi che incoraggiano interazione e produttività.
A prescindere da tutti i cambiamenti che abbiamo visto in un periodo di tempo così limitato, il settore immobiliare deve continuare a soddisfare le esigenze degli occupanti, offrendo un ambiente costruito in modo da incidere positivamente sul loro stato di salute e benessere, e che sia anche responsabile e sostenibile sotto il profilo ambientale.”