A cura di Exane Derivatives
In un contesto che si caratterizza per un ulteriore calo dei rendimenti a lungo termine e per un aumento della liquidità mondiale a seguito di un atteggiamento più accomodante delle principali banche centrali per contrastare la maggiore volatilità sulle valute e l’incertezza post-Brexit, vanno privilegiati gli asset reali.
Tra tali asset, secondo la Ricerca di Exane Derivatives, il settore immobiliare americano vanta ancora un elevato appeal. In effetti, dopo la contrazione registrata a seguito della crisi del 2008, il settore presenta attualmente buoni fondamentali come testimoniato dall’andamento dell’indice di fiducia dei promotori immobiliari NAHB e dell’indice dei prezzi degli immobili residenziali (indice US Case Shiller) che, nonostante un rialzo del 40% circa dai minimi, è ancora inferiore al livello di lungo termine.
Il positivo outlook sul settore immobiliare americano è anche sostenuto da:
- basso numero di alloggi disponibili alla vendita;
- miglioramento della situazione finanziaria delle famiglie attraverso l’andamento della creazione di nuovi posti di lavoro, la crescita della retribuzione oraria e la riduzione del debito in percentuale del reddito disponibile;
- basso livello del tasso sui prestiti che è inferiore ai minimi toccati prima dell’inizio del tapering della Fed.
Inoltre, in un’ottica di rendimento, il settore immobiliare americano potrebbe essere utilizzato come supporto per le strategie di carry trade messe in atto da investitori internazionali. Senza contare che, in un contesto in cui ci si interroga sulla sostenibilità della crescita dei profitti aziendali, l’immobiliare potrebbe diventare il prossimo driver di crescita dell’economia americana. Per far fronte ad un’eventuale recessione nel 2017 e al rischio di deflazione, le autorità americane potrebbero, infatti, essere tentate di far leva sul settore immobiliare come già avvenuto nel 2001-2002.
… attraverso i REITs
Per superare le difficoltà legate ad un investimento diretto sugli immobili fisici, i REITs (società quotate specializzate sull’immobiliare americano) sembrano una valida alternativa dato che replicano fedelmente le variazioni dei prezzi sugli immobili fisici come mostra la correlazione tra la performance dei REITs e l’indice US Case Shiller.
Soggetti ad un preciso quadro legislativo creato nel 1960 dal congresso americano per permettere agli investitori privati di avere le stesse possibilità d’investimento degli investitori istituzionali sul settore immobiliare, i REITS, che si suddividono in equity REITs (cioè quelli che generano reddito attraverso gli affitti degli immobili che detengono) e mortgage REITs (cioè quelli che generano reddito attraverso gli interessi sui prestiti ipotecari emessi), rappresentano, dunque, una proxy eccellente del settore immobiliare americano e beneficiano, nel contempo, di un buon livello di liquidità.
Grazie all’elevato livello di dividend yield, i REITs dovrebbero rimanere interessanti per molti investitori in un contesto di crescita flat, bassa inflazione e bassi rendimenti che favoriscono la ricerca di rendimento.
Inoltre, investire nei REITs permette anche di avere un approccio difensivo, come testimoniato dalla capacità di tali asset di ammortizzare le fasi di sell off e di avere un miglior rendimento in caso di ribasso dei tassi a lungo termine.
Sebbene il profilo dei REITs sia cambiato dal 2008 (il ratio debito / equity si è dimezzato dal 2008 mentre il ratio FFO(1)/ debito è raddoppiato), uno stock picking all’interno di questo universo è di primari importanza alla luce dell’eterogeneità in termini di performance tra i differenti segmenti dei REITs.
Indice Exane US REITsRI per esporsi al robusto mercato immobiliare americano attraverso i REITs
Frutto di una metodologia proprietaria sistematica adatta ai REITs sviluppata dai team di Ricerca del Gruppo Exane, l’indice Exane US REITsRI, denominato in USD, è composto dai REITs che offrono le migliori qualità per esporsi al settore immobiliare americano.
Il rigoroso processo di selezione, applicato all’indice MSCI US REITs, consta di tre step:
· Definizione dell’universo dei titoli eleggibili in termini di attività, size, liquidità, rischio di solvibilità e coverage degli analisti;
· Classifica della selezione attraverso l’attribuzione di un punteggio sistematico e relativo dei titoli secondo 4 criteri: crescita FFO, momentum, valorizzazione e rischio;
· Selezione dei 17 REITs che offrono il miglior compromesso tra valorizzazione, crescita, momentum e rischio.
L’obiettivo dell’indice, ribilanciato e equiponderato ogni mese grazie ad un processo sistematico, è sovra-performare durante le fasi di sell off beneficiando dei rialzi di mercato, cioè catturare l’alpha sui REITS. L’indice vanta, dunque, un profilo convesso.
I dati storici mostrano che sin dal lancio (ad eccezione del 2007 e del 2013, anni in cui gli earning delle società presenti nell’MSCI USA hanno registrato un significativo rialzo) l’indice Exane US REITsRI ha sovra-performato il mercato azionario americano (MSCI USA) ogni anno e gli altri indici di mercato sui REITs in modo costante. Un trend che ha trovato conferme durante le fasi di sell off in atto sin da fine novembre 2015 e da inizio anno.
Inoltre, nonostante recentemente gli US REITs abbiano beneficiato del rialzo dell’avversione per il rischio post-Brexit, il minor stress della scorsa settimana (testimoniato dalla contrazione dell’indice VIX) non ha inciso sull’andamento dell’asset class.
Tale situazione è riconducibile al maggiore appeal relativo del dividend yield degli US REITs a seguito del recente calo dei rendimenti a lungo termine americani. Sebbene, infatti, non vi sia una correlazione tra la performance dei REITs e i tassi a lungo termine, lo yield galp a favore dei REITs gioca un ruolo rilevante in un contesto con rendimenti ai minimi su numerose asset class.
