Real Estate UK, Brexit la prova più dura

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Finanza Operativa di Finanza Operativa 12 Luglio 2016 | 10:00

Di Vincent Bruyère, Senior Fund Manager, Degroof Petercam AM

Dopo il risultato del referendum sulla Brexit, alcuni azionisti di fondi aperti immobiliari hanno deciso di vendere le proprie quote e numerosi fondi aperti immobiliari inglesi hanno sospeso i rimborsi per motivi tecnici. Abbiamo sempre sostenuto che i fondi aperti che investono direttamente nel settore immobiliare non sono appropriati, perché gli asset sottostanti non sono liquidi. Ricordiamo, invece, che i fondi immobiliari quotati di Degroof Petercam AM investono in società immobiliari quotate e pertanto non sono esposte a questo tipo di strumenti, siano essi nel Regno Unito o in Germania. Quei fondi aperti inglesi investono per oltre l’80% del loro patrimonio nell’immobiliare diretto inglese e per il 20% in liquidità e strumenti equivalenti. Questi ultimi sono per lo più REIT’s inglesi.

La nostra opinione:

  • Quei fondi britannici aperti non sono liquidi per l’80% del loro patrimonio in gestione. Hanno bisogno di tempo per essere in grado di vendere il patrimonio immobiliare (edifici) e per rimborsare  gli azionisti. La loro decisione di sospendere il rimborso è nell’interesse degli azionisti di tali fondi.
  • La dimensione di quei tre fondi è pari all’1-2% dell’intero mercato immobiliare inglese.
  • Conserviamo fiducia nella qualità del mercato immobiliare del Regno Unito nel suo complesso. Il mercato immobiliare è in salute dal punto di vista dei cash-flow e la situazione è molto diversa dal 2008/2009. Oggi, la leva è molto più bassa e la qualità degli attivi, così come quella del management, più alta.
  • I fondi aperti del Regno Unito sono quotati, ma le attività sottostanti sono illiquide. La qualità degli asset immobiliari sottostanti di tali fondi è buona investendo in diversi sotto-settori del comparto immobiliare (vendita al dettaglio, logistica, industriali, uffici, ..). Alcuni REIT o fondi di private equity potrebbero essere interessati ad acquistare tali attività.
  • L’incertezza politica post-Brexit sta al momento aggiungendo volatilità e stress sul mercato anche sul lato valutario. Gli acquirenti dovranno attendere per una maggiore visibilità sui possibili sviluppi, ma a un certo punto gli operatori, in chiave opportunistica, entreranno nella partita acquistando asset a rendimenti compresi tra il 6 e il 7% a seconda del sotto-settore, facendo aumentare a livelli senza precedenti gli spread sui Gilt. Siamo convinti che ci sia ancora capitale in attesa di opportunità di acquistare asset immobiliari inglesi convenienti e a livelli interessanti.
  • L’impatto sull’immobiliare liquido e quotato (REIT): il mercato immobiliare del Regno Unito è sceso del 3,6%, il 5 luglio 2016, in valuta locale. Abbiamo assistito a una diminuzione del 21% del FTSE EPRA inglese tra il 23 giugno e il 6 luglio.
  • La valutazione dei REIT britannici sta registrando un calo del 35% del valore netto patrimoniale. A nostro avviso i valori delle attività nel Regno Unito scenderanno dal 15 al 20%, che significa che i NAV saranno rivisti al ribasso di circa il 25%. Ai prezzi azionari attuali il mercato sta registrando una più grave recessione, a nostro avviso soprattutto sullo sfondo dell’elevato grado di incertezza politica. Ai prezzi attuali (a sconto del 26% rispetto al NAV per il settore nel Regno Unito) non stiamo vendendo REIT del Regno Unito sulla base della loro attuale valutazione. I bilanci dei REIT sono in salute (29% il rapporto loan to value, in media, per il Regno Unito, contro il 41% per il resto dell’Europa) e il loro rapporto di copertura degli oneri finanziari rassicurante.

Impatto sui nostri fondi:

  • Impatto sul fondo Petercam Securities Real Estate Europe e sul fondo Petercam Real Estate Europe Dividend: i fondi sono sottoesposti sul Regno Unito e sul settore londinese degli uffici. La volatilità sul mercato ci potrebbe dare la possibilità di acquistare alcune azioni di ottime società a un livello inferiore. Per il fondo Petercam Securities Real Estate Europe ciò può significare un aumento della nostra esposizione per essere neutrali rispetto al benchmark. La nostra esposizione attuale sul Regno Unito è vicina al 20%, rispetto al benchmark al 25%. Per il fondo Petercam Real Estate Europe Dividend, l’esposizione sul Regno Unito è vicina al 10%.

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