Blado Investments S.C.A. ha pubblicato i documenti relativi alle OPA volontarie totalitarie sui fondi immobiliari chiusi Alpha Immobiliare, Immobiliare Dinamico, Mediolanum Real Estate Classe “A” e “B” e POLIS.
Il periodo di adesione alle Offerte avrà inizio alle ore 8:30 del giorno 28 giugno 2016 e terminerà alle ore 17:30 del giorno 20 luglio 2016.
Il corrispettivo delle offerte, che incorpora un premio del 25% rispetto al prezzo ufficiale di chiusura di borsa alla data di annuncio dell’OPA per Alpha Immobiliare, Immobiliare Dinamico, Mediolanum Real Estate Classe “A” e “B”, ed un premio del 25% rispetto alla media ponderata dei prezzi ufficiali di borsa degli ultimi 6 mesi precedenti la data di annuncio per il fondo Polis, sarà interamente corrisposto agli aderenti all’Offerta in data 27 luglio.
L’offerta di Blado è un’opportunità per i quotisti dei 4 fondi immobiliari chiusi oggetto dell’OPA di rientrare del loro investimento con perdite (e nel caso di Alpha e Polis anche guadagni) limitate rispetto a quanto investito. La tipologia di fondi oggetto dell’OPA presenta infatti oggettive criticità per investitori non sofisticati, in ragione di:
- Lunga durata del fondo, passibile di numerose proroghe, spesso espressione delle difficoltà di smobilizzo degli asset in portafoglio (Alpha Immobiliare: scadenza minima giugno 2030 – massima giugno 2033*; Immobiliare Dinamico: scadenza minima dicembre 2020 – massima dicembre 2023*; Mediolanum Real Estate Classe “A” e Classe “B”: scadenza minima dicembre 2012 – massima dicembre 2027*; Polis: scadenza minima dicembre 2018 – massima dicembre 2020*).
- Ridotti volumi scambiati in borsa, all’origine del grosso differenziale tra prezzo di mercato e NAV (valore teorico della quota);
- Incertezza e volatilità del settore immobiliare;
- Elevati costi di gestione.
Il prezzo offerto incorpora un premio significativo sui prezzi di borsa e uno sconto sul NAV (valore teorico della quota) che è frutto delle scadenze dei fondi, del rischio che la liquidazione avvenga a valori inferiori al NAV, nonché dei fattori sopra citati. Va ricordato che il valore teorico della quota deriva dalla valutazione degli immobili attualmente in portafoglio, effettuata da esperti indipendenti incaricati dalle società di gestione (SGR). A questo riguardo, osservando l’intero universo dei fondi immobiliari quotati in Italia, emerge che il valore degli immobili in portafoglio è, in media, a sconto del 20% rispetto al costo storico, cioè il prezzo di acquisto dell’immobile aumentato per tenere conto di qualsiasi spesa per capitale straordinaria effettuata per l’immobile stesso, dopo la sua acquisizione.
Perciò, esiste un rischio concreto che alla data di liquidazione (variabile da 3 a 14 anni a seconda del fondo in questione), il valore degli immobili possa essere materialmente più basso del valore stimato dagli esperti indipendenti incaricati dal fondo, e utilizzato ora per determinare il NAV, che, tra l’altro, tiene già conto delle prospettive future di evoluzione del mercato. Inoltre va considerato che in molti casi le date di scadenza di questi fondi immobiliari chiusi sono molto ravvicinate tra loro: se tutti dovessero liquidare gli asset nei loro portafogli quasi contemporaneamente, si verificherebbe un eccesso di offerta sul mercato, con il conseguente ribasso dei valori.
Il NAV è infatti un valore – per quanto stimato al meglio da esperti indipendenti – soggettivo e legato alla volatilità di mercato. Un esempio eclatante è quello del fondo Olinda, che ha venduto gli immobili in portafoglio in data 16 dicembre 2014 a un investitore istituzionale ad un prezzo (€295m) inferiore del 29.9% rispetto al valore di iscrizione a bilancio nel rendiconto di dicembre 2013 (€421m).
L’Offerente (Blado Investments) è un investitore professionale che opera sui mercati finanziari con approcci di lungo termine, ed è adeguatamente attrezzato per coprire i rischi connessi, tra cui il costo della copertura del rischio finanziario che per i quattro fondi oggetto di Opa ammonta a svariati milioni di euro. Per parte sua, un investitore retail che non può disporre degli stessi strumenti sofisticati e delle stesse risorse finanziarie di Blado, rimanendo investito nel fondo può essere esposto a tali rischi fino alla data di liquidazione.