Real Estate sotto la lente di ingrandimento

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di Finanza Operativa 26 Ottobre 2016 | 16:00

“Esistono molti metodi per decidere in quali fondi immobiliari investire,” spiega Matthijs Storm, Responsabile Real Estate, Kempen Capital Management. “Ci si può far guidare dai dati macro, oppure si possono analizzare le informazioni sottostanti riguardanti i fondi di investimento immobiliari e le relative proprietà. Noi applichiamo il secondo metodo, che è bottom-up.”
Kempen Capital Management Real Estate ha sviluppato una piattaforma digitale che contiene informazioni su circa 300 fondi di investimento immobiliare quotati nei quali può potenzialmente investire. I dati derivano da varie fonti, quali le informazioni fornite dalle società stesse, le ricerche interne di Kempen e altre informazioni acquistate da fornitori specializzati.
La scacchiera computerizzata. La nostra infrastruttura di dati proprietaria elabora le informazioni e sostiene il processo decisionale. “Possiamo paragonarla a una scacchiera computerizzata per il gioco degli scacchi,” spiega Matthijs Storm. “È importante che sia programmata correttamente. Il team ha collaborato per delineare diversi scenari e inserirli nella piattaforma. In questo modo otteniamo un investimento immobiliare basato sui dati, quanto più razionale possibile.”
Oltre a permettere un processo di elaborazione efficiente, la piattaforma deve contenere anche informazioni affidabili. “Abbiamo selezionato le fonti con molta cura. Ad intervalli regolari ne testiamo l’affidabilità, per esempio recandoci di persona in un centro commerciale che, secondo la nostra fonte, ha locatari di qualità elevata. In questo modo disponiamo di un quadro accurato.”
Identificare i fondi sottoquotati. La strategia bottom-up applicata da Matthijs Storm e il suo team consente inoltre di individuare i fondi di investimento sottoquotati. “Nel mercato immobiliare ci sono diverse tipologie di investitori e questo determina inefficienze. La nostra valutazione tiene conto del prezzo e della qualità della proprietà immobiliare. Per esempio esaminiamo l’indebitamento e i redditi da locazione. In tal modo decidiamo se investire o meno in quel fondo immobiliare.”
Questa strategia presenta molti vantaggi per i clienti di Kempen & Co. Innanzitutto, assicura un rendimento solido (gennaio 2012 – aprile 2016, rispetto al FTSE EPRA NAREIT DEVELOPED EUROPE INDEX). “Applichiamo questa strategia già da quattro anni e mezzo e negli ultimi diciotto mesi come strategia globale,” continua Matthijs Storm. “Ogni anno abbiamo generato un rendimento superiore alla media. Mediamente, il rendimento è di 200 bp superiore all’indice di riferimento.”
Trasparenza. Un altro vantaggio è che Kempen & Co è in grado di spiegare molto facilmente le ragioni che sottendono ogni decisione di investimento. “Il mercato del real estate è per sua natura estremamente opaco. Noi offriamo una trasparenza totale su come operiamo e perché. Possiamo presentare ai clienti i dati sottostanti e spiegare come siamo giunti a quella decisione.”
Il cliente può anche richiedere l’applicazione di specifici criteri per i propri investimenti. “Per esempio, i fondi pensione vogliono conoscere i dati sulle emissioni di CO2 per il loro portafoglio. Noi deteniamo tutti i dati sugli edifici e le società immobiliari e la relativa impronta di carbonio. Siamo in grado di fornire ogni sorta di informazione dettagliata sulla sostenibilità degli investimenti”.
Responsabilità. I fondi pensione devono rispondere alle autorità normative su una serie di aspetti relativi ai loro investimenti, per esempio l’esposizione al debito. “I fondi di investimento immobiliare finanziano parte dei loro asset con capitale di debito. Noi conosciamo la leva finanziaria di ogni fondo nel quale siamo investiti.
È come quando un tempo si usava andare in agenzia viaggi e si stava seduti dall’altra parte della scrivania ad aspettare che ci dicessero quanto avremmo dovuto spendere per le nostre vacanze. Adesso siamo noi a organizzarci direttamente le vacanze su Booking e gli altri siti. Ebbene, noi offriamo al cliente lo stesso livello di trasparenza. Ci occupiamo di tutto, ma il cliente ha una visione precisa di quello che facciamo.”
La migliore combinazione possibile. Questo significa che negli investimenti non c’è più spazio per l’istinto e l’esperienza? “Certo che sì,” insiste Matthijs Storm. “Possiamo mettere tutto in termini di dati. Come sarà lo shopping centre del futuro? E che cosa significa questo per i centri commerciali di oggi? In definitiva, una decisione strutturata è sempre il frutto della migliore combinazione possibile di informazioni obiettive e istinto. Credo che in Kempen siamo molto bravi in questo. Riteniamo che la combinazione più forte sia la scacchiera computerizzata e l’intervento umano.”

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