a cura di Nomisma
L’atteso irrobustimento della ripresa del mercato immobiliare nel corso del primo semestre dell’anno 2015 non si è verificato, mentre si è registrata una stabilità di tendenze e grandezze che già nel 2014 avevano timidamente modificato segno e dimensione.
La debole crescita dei fondamentali dell’economia del Paese e l’allentamento della stretta creditizia sono, insieme, i fattori alla base del cambiamento in atto sul mercato immobiliare. Ma, così come accade a livello economico generale, anche le performance del settore assomigliano più ad un rimbalzo ciclico piuttosto che ad una reale ripresa, visibile nel ritorno della propensione all’investimento immobiliare e nella ripresa dell’attività transattiva.
L’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2015 di FIMAA-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione della Società di Studi Economici NOMISMA ha “fotografato” l’andamento del mercato 2015 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle locazioni e delle compravendite di 185 località di mare e 100 di montagna e lago.
Questi i punti principali dell’analisi:
- positivo l’andamento delle compravendite delle abitazioni per vacanza. Rispetto al 2013, infatti, nel 2014 sono aumentate le transazioni registrate a livello complessivo (+3,2%), trainate in particolar modo dalle località marine, che hanno fatto segnare un aumento pari al 4,6%;
- nel 2015, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia è di 2.360 euro al mq commerciale con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in calo: il dato medio segna un -5,0% annuo. Le regioni dove si è registrato il calo maggiore sono l’Abruzzo (-9%) e la Calabria (-7,5%), seguite da Basilicata, Marche e Molise, che registrano un -6%. La maggioranza delle regioni (9 su 20) ha fatto segnare una diminuzione dei prezzi in linea con quello medio nazionale (-5%). Solo l’Umbria presenta valori di compravendita pressoché analoghi a quelli del 2014 (-0,6%);
- nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2015 si registra in Abruzzo (-9,7%), mentre tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Calabria (-9,5%);
- Santa Margherita Ligure (GE) si conferma in cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, con 14.500 €/mq. Completano il podio Forte dei Marmi (LU) con 14.000 €/mq e Capri (NA) con 13.500 €/mq. A seguire, le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio (TN), Courmayeur (AO) e Cortina D’Ampezzo (BL);
- rispetto al 2014, è quasi raddoppiata la percentuale di famiglie (dal 6,6% al 12,2%) interessate all’acquisto di un’abitazione nel corso del 2015.
Analogamente a quanto registrato nei mercati urbani, nell’ultimo anno è proseguita la tendenza recessiva dei valori immobiliari anche nelle località turistiche. Senza differenze significative tra mare e montagna, è continuata la dinamica negativa dei prezzi, con correzioni in media nell’ordine del 5%. A far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località minori di Abruzzo e Calabria, con variazioni annuali in parecchi casi superiori al 10%, seppure non siano mancate riduzioni significative anche in corrispondenza di alcune delle località italiane più rinomate (Viareggio -10,2%, Forte dei Marmi -9,5%, Sestriere -8,3%, Madonna di Campiglio -7,4%, Lampedusa -7,1%).
All’interno dei singoli mercati, sono in genere le localizzazioni periferiche ad evidenziare segnali di debolezza più accentuati, con cali medi che sfiorano il 7%, ma con punte prossime al 17%. A conferma della sostanziale omogeneità di andamento complessivo, è tuttavia possibile citare i segnali recessivi registrati nelle zone più richieste per gli immobili di migliore qualità. In questo caso, l’arretramento, pur risultando più contenuto, si è comunque attestato in media nell’ordine del 4%, con picchi di poco superiori al 13%.
Rispetto allo scorso anno non emergono evidenze di un rallentamento della spinta recessiva, sia a livello medio generale che all’interno dei sotto-mercati. Anche dal comparto locativo non emergono evidenze di un’inversione di tendenza. Gli effetti della crisi si sono concretizzati in una progressiva riduzione della domanda, sia in termini assoluti che di durata delle locazioni, che si è inevitabilmente tradotta in linea generale in una pressione al ribasso sui canoni, anche se sul fenomeno non sono disponibili dati di confronto puntuale con il 2014, a causa dell’esiguità delle informazioni raccolte nel corso dello scorso anno.
Qualche segnale di maggiore ottimismo scaturisce dall’analisi dell’attività transattiva delle località analizzate in questo Osservatorio. Rispetto allo scorso anno, infatti, sono aumentate le transazioni registrate a livello complessivo (+3,2%), trainate in particolar modo dalle località marine, che hanno fatto segnare un aumento pari al 4,6%.
In ultima analisi, trova conferma la teoria che vuole il mercato delle località turistiche muoversi con un ritardo temporale rispetto agli andamenti che si registrano a livello delle maggiori aree urbane del Paese. La maggiore capacità di resistenza, tanto dal punto di vista transattivo che di tenuta dei valori, dimostrata nei primi anni della crisi, si traduce oggi in una minore reattività rispetto all’emergere di segnali di miglioramento delle prospettive macroeconomiche e di parziale ritorno di interesse per l’acquisto immobiliare. Solo a partire dal prossimo anno è lecito attendersi l’emergere di concrete indicazioni di ormai prossimo superamento della crisi, che si manifesteranno, come accade oggi nei mercati urbani maggiori, prima con un’intensificazione dell’attività transattiva e, in un secondo tempo, con un’inversione di tendenza di prezzi e canoni.