Annunci online e mercato immobiliare

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Avatar di Daniele Tortoriello 24 Luglio 2019 | 10:45

Nel Working Papers della Banca d’Italia n. 1228 (luglio 2019) si analizza la situazione del mercato degli affitti nelle città italiane attraverso lo studio dei dati ricavati dagli annunci online.

Il lavoro analizza il recente andamento del mercato delle locazioni residenziali all’interno dei capoluoghi di provincia italiani, sulla base di una nuova banca dati di offerte di affitto, gli annunci online, dopo averne valutato la coerenza con le attuali fonti statistiche ufficiali. In questo modo sono state esaminate informazioni particolareggiate sulle caratteristiche delle singole unità immobiliari, consentendo, ad esempio, la costruzione di misure dei canoni corrette per la qualità delle abitazioni, le principali dinamiche del mercato e le determinanti dei canoni di locazione.

Gli annunci online consentono di disporre di un quadro articolato delle caratteristiche delle abitazioni offerte in affitto e di stimarne il contributo alla formazione del canone richiesto dal locatore. Inoltre, essi permettono di valutare fenomeni finora non misurabili, quali l’andamento del numero di case offerte in locazione, le condizioni della domanda, la liquidità del mercato e il tempo medio sul mercato di una casa offerta in locazione.  Questo tipo di analisi ha permesso di stabilire che la crescita del canone medio tra il 2016 e il 2018 è principalmente il frutto dell’aumento registrato nei percentili più alti della distribuzione, a fronte di una diminuzione nella parte inferiore: è in atto una ricomposizione dell’offerta in favore delle abitazioni di minore dimensione, arredate e in un migliore stato di conservazione; a queste caratteristiche si associano infatti più elevati canoni di locazione al metro quadro.

In Italia il mercato delle locazioni ha una dimensione rilevante. Secondo l’ultima Indagine sui bilanci delle famiglie italiane (Banca d’Italia, 2018), nel 2016 circa il 20 per cento delle famiglie italiane viveva in affitto, una quota che raggiungeva il 38 e il 46 per cento tra quelle più giovani e meno abbienti, rispettivamente. Il canone di locazione gravava in media per il 23 per cento sul reddito annuo del complesso delle famiglie affittuarie, un’incidenza che sale al 36,1 per cento per le famiglie nel primo quinto della distribuzione del reddito netto familiare.

La letteratura economica ha mostrato come un mercato delle locazioni più efficiente possa favorire la mobilità degli individui, con conseguenze positive per il buon funzionamento del mercato del lavoro. Inoltre, l’eccessiva concentrazione della ricchezza familiare nell’abitazione di proprietà comporta un elevato livello di rischio che potrebbe non essere adeguatamente remunerato dalla rivalutazione dell’immobile e dal valore dei servizi abitativi a esso associati. Il funzionamento del mercato delle locazioni infine influisce sul meccanismo di trasmissione della politica fiscale ai prezzi delle case, sull’evoluzione demografica e sulle possibilità dei giovani di emanciparsi dalle proprie famiglie di origine.

Per un’analisi completa del lavoro si rimanda al documento ufficiale pubblicato sul sito della Banca d’Italia.

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