Un 2020 chiusosi in modo meno negativo del previsto non deve però far trascurare i campanelli d’allarme che arrivano soprattutto dalla domanda abitativa e dal mercato dei mutui. Questa in sostanza la tesi del primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, con le previsioni fino al 2023.
In generale la situazione macroeconomica globale, secondo il capo economista di Nomisma Lucio Poma, prelude ad una ripresa. Le aspettative sull’economia italiana sono anche migliori che su quella tedesca e a livello mondiali l’andamento di materie prime quali petrolio e rame lasciano presagire una ripartenza delle manifatture.
Quello che va considerato è però il livello di occupazione, che nel 2020 è calato del 2% (meno 440 mila unità), raggiungendo il 58%, e con esso il minore reddito disponibile. Inoltre, precisa Poma, il fatto che la ripresa si sia concretizzata in effetti in una forma non a V ma a K – ovvero con le realtà più innovative consolidate e in ripresa ma con le meno forti in deciso calo – sta implicando l’allargarsi delle disparità di ricchezza, soprattutto nelle regioni del Nord Italia.
Mercato immobiliare italiano e accesso al credito
Cosa significa questo per il mercato immobiliare italiano? Secondo l’Ad di Nomisma Luca Dondi, la situazione macroeconomica sembra riflettersi solo parzialmente sulle intenzioni di acquisto, che paiono restare praticamente invariate.
Lo stesso per quanto riguarda la dipendenza della domanda dall’accesso al credito: 8 famiglie su 10 stipulano infatti un contratto di mutuo per acquistare una nuova casa. Lo fanno per una salvaguardia della propria situazione finanziaria che, dati i tassi particolarmente bassi, non viene così intaccata dalla spesa per l’acquisto di una abitazione. In generale, Le forme di sostegno governativo, ancorché parziali, sono comunque sufficienti a non far percepire una situazione disperata, anche se grave. Il che ha favorito il mantenimento delle intenzioni di acquisto. Occorre però capre quanto la situazione sarà sostenibile in futuro, quando verranno meno moratorie mutui e sospensione licenziamenti.
Sono infatti già in atto, secondo Dondi, situazioni a cui occorre prestare attenzione come ad altrettanti campanelli di allarme. Già attualmente, ad esempio, il livello di finanziamenti in sofferenza è dell’1,4%, dato di per sé non preoccupante ma in rialzo.
L’attività bancaria tuttavia è favorevole al mercato immobiliare, complice anche la “pulizia” degli ultimi anni dagli asset in sofferenza. Le erogazioni di mutui, anche se con una congrua percentuale di surroghe e sostituzioni, risultano a 50,2 miliardi di euro nel 2020.
Il che si traduce in un sostegno alle compravendite immobiliari, che nel 2020 sono calate solo del 7,7%, attestandosi a 554 mila, grazie anche ai mercati di provincia, che hanno registrato una crescita del 10% circa. Importante inoltre la componente di acquisti senza debito, provenienti da situazioni di immutata ricchezza e motivati non sempre da un investimento da mettere a reddito ma da semplice “parcheggio” delle proprie risorse finanziarie in un asset che, sebbene abbia reso meno nel 2020, si è tuttavia rivelato meno volatile rispetto ad altri asset, configurandosi come un buon bene rifugio.
Nelle 13 grandi città l’indice di performance Nomisma vede tuttavia un ritorno al negativo, sebbene all’interno delle città monitorate ci siano alcune realtà in crescita nonostante tutto. Per quanto riguarda invece le città intermedie il calo di performance è sensibile ma si resta in territorio positivo.
Prezzi e compravendite immobiliari, il sentiment degli operatori
I prezzi di compravendita di abitazioni hanno fatto segnare un calo nominale tra lo 0,7% (città intermedie) e il 2,0% (grandi città) nel 2020. Il sentiment degli operatori è stabile per quanto riguarda l’andamento delle compravendite residenziali, sbilanciato però, secondo la project manager di Nomisma Elena Molignoni, verso un miglioramento nelle regioni del nord e verso un peggioramento nelle regioni del sud. Alla domanda “nel corso del 2021 il mercato delle compravendite recupererà i livelli di attività persi nel 2020”, il 49,8% dei rispondenti ritiene infatti che ciò si verificherà contro il 50,2% che lo considera improbabile.
Lo sbilanciamento di offerta verso l’ottenimento di prezzi più alti sarà poi evidente: qualora i prezzi non soddisfino i venditori, secondo il sondaggio Nomisma, gli immobili saranno ritirati dal mercato in attesa di tempi migliori, mentre la domanda per chi ha disponibilità alte di spesa continuerà ad essere vivace, a scapito di quella per disponibilità più basse.
A cura di Idealista