Esistono due possibilità per investire nel segmento immobiliare. C’è di preferisce investire direttamente, e chi indirettamente. Ma quale nel lungo termine risulta la più performante?
La ricerca condotta da Schroders dal titolo “Does Exaclty What it Say on the Tin?” evidenzia che sono molto pochi gli investitori che possono permettersi di acquistare un buon portafoglio diversificato direttamente. La difficoltà consiste nello scegliere settori e aree geografiche più promettenti, e quindi la maggior parte preferisce, se decide di investire in un’ottica internazionale, affidarsi a vie indirette, come REIT e veicoli non quotati.
Inoltre oggi le forme di investimento indiretto sono aumentate se si considerano anche i derivati sull’immobile e, prima del credit crunch, la rapida ascesa dei CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities).
Ma quali sono i pregi e i difetti di ciascuna modalità di investimento? Nell’investimento diretto la rendita, come le azioni, può crescere durante il periodo di massima oscillazione economico, e come per i bond, si tratta di investimenti a lungo termine, la cui rivalutazione è inversamente collegata ai tassi di interesse. Inoltre trattandosi di costruzioni fisiche presentano degli svantaggi derivanti proprio dalla illiquidità dell’asset. Il fatto però di essere delle costruzioni presenta anche dei vantaggi quali: bassa volatilità, la possibilità di proteggere dal rischio di esposizione sulle azioni in un portafoglio multi-asset, e la crescita della rendita è legata all’andamento dell’inflazione.
Diverso il caso degli investimenti indiretti dove esistono diverse tipologie. I veicoli di real estate non quotati in genere attuano delle strategie bilanciate e consentono agli investitori con una piccola quota di assicurarsi l’esposizione su diversi mercati e diverse tipologie. Anche se è bene prestare attenzione al livello di indebitamento. Mentre l’indebitamento può spingere i ritorni degli investitori quando essi sono superiori al costo del finanziamento, è anche vero il contrario ossia che i ritorni possono cadere sotto il peso del costo del finanziamento. Cosa fare dunque?
Per Mark Callender, head of property Research di Schroders, la risposta non è facile. La soluzione migliore potrebbe essere quella di riconoscere le differenti caratteristiche del portafoglio diretto, dei veicoli quotati e non per costruire un portafoglio che sfrutti i vantaggi di ciascun veicoli e minimizzi il rischio di ogni singolo asset. In Schroders questo modello di operare si chiama SMART (Schroders Multi Asset Risk Technology).
In conclusione ci sono molti modi di investire nel real estate come asset class. Anche se ognuno presenta delle difficoltà. L’investimento diretto pone dei rischi specifici, che sono superati con l’investimento indiretto, ma in questo caso i rendimenti potrebbero risentire del livello di indebitamento, mentre e veicoli quotati espongono gli investitori alle oscillazioni del mercato azionario. Inoltre se si investe in scala internazionale le difficoltà aumentano.
Per Callender la soluzione è non focalizzarsi su un determinato segmento. E considerare che il miglior portafoglio è quello che fa un mix tra le varie forme di investimento.
