Investimenti, immobiliare Italia: trend e previsioni per il residenziale

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di Redazione 20 Agosto 2021 | 12:45

La prima metà dell’anno è giunta al termine, scopriamo insieme in questa nuova pubblicazione di Real Estate Data Hub come è andato il mercato immobiliare nei diversi comparti in Italia. In questo nuovo appuntamento trimestrale i Centri Studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate presentano l’analisi dell’andamento del mercato immobiliare Q1 e Q2 2021 nelle città di Milano, Bologna, Firenze, Roma, Bari e Catania.

Real Estate Data Hub
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Mercato immobiliare residenziale nel 2021

Ecco in sintesi le principali tendenze individuate dall’analisi realizzata:

  • Il numero di transazioni concluse nel primo semestre 2021 è in aumento rispetto agli anni precedenti, confermando il trend pre-pandemia. Le restrizioni, oltre ad aver rallentato il mercato immobiliare nel 2020, hanno alterato la ciclicità storica della crescita Q2 su Q1. Nel primo e secondo quarter dell’anno in corso le transazioni risultano infatti equamente distribuite.
  • Nel secondo quarter del 2021 le scelte dei clienti si sono orientate in misura maggiore verso immobili con 3 locali. Il monolocale risulta essere la tipologia meno transata, rispecchiando la tendenza già riscontrata nel primo trimestre dell’anno.  Gli immobili venduti nel corso del secondo trimestre risultano avere una superficie media di 112 mq, 93 mq considerando solo gli appartamenti.
  • I dati mostrano un aumento della domanda nel secondo trimestre 2021. Aumento che sostiene la ripresa del mercato immobiliare nell’anno in corso. In netto contrasto con la riduzione della domanda registrata nel secondo trimestre del 2020.
  • Le regioni con più transazioni sono Lombardia e Lazio. Milano e Roma si confermano le due città trainanti del mercato immobiliare italiano.
  • Si riduce la media dei giorni di permanenza sul mercato, in seguito all’aumento della domanda. Nel primo semestre 2021 migliorano sensibilmente le tempistiche relative alle vendite, con una media di 141 giorni contro i 168 giorni dello stesso periodo del 2020.
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  • A livello nazionale, i tempi medi relativi alle locazioni vedono un lieve miglioramento e rimangono in linea con il 2020. I dati che segnano un rallentamento delle tempistiche di locazione si registrano nelle città universitarie, colpite dagli effetti negativi della pandemia.
  • Secondo i dati dell’Ufficio Studi 24MAX, nel secondo trimestre del 2021 si nota un deciso aumento dei mutui erogati agli acquirenti nelle fasce di età 18-24 e 25-34. Questo effetto potrebbe essere dovuto alle agevolazioni del decreto Sostegni bis, tendenza che dovrebbe protrarsi anche nel secondo semestre. Aumenta la differenza fra gli acquirenti single, con le donne che passano dal 44% del primo trimestre al 41% del secondo e gli uomini che passano dal 56% del primo trimestre al 59% del secondo.
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Mercato immobiliare in Lombardia

I dati nazionali sono fortemente condizionati dall’andamento delle transazioni in Lombardia, regione trainante del mercato italiano.

Fra le città più attive si distinguono Bergamo, Brescia e Varese, dopo Milano. In queste città le transazioni nel secondo trimestre raggiungono un livello quasi doppio rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente.

In Lombardia il trilocale è la tipologia di immobile preferito dai clienti, con una fetta di mercato che supera il 40%. Segue il bilocale con il 30% sul totale delle transazioni. Gli appartamenti transati hanno una superficie media di 88 mq.  Sotto la media gli immobili milanesi. Più grandi gli appartamenti transati a Bergamo che sfiorano i 100 mq. Brescia supera i 110 mq.

La regione Lombardia ha reagito molto bene al terzo lockdown nazionale. I giorni di locazione rimangono a livello del primo semestre 2020 (71 giorni in media).

Molto bene il comparto vendite residenziale, la cui media si attesta sui 129 giorni nel Q2 del 2021, contro i 179 giorni del 2020.

Milano

A Milano aumenta la domanda nel secondo trimestre 2021 rispetto al primo, come dimostrato dall’indicatore transazioni su incarichi. In controtendenza rispetto al 2020, quando a causa delle restrizioni, la domanda aveva subito una contrazione.

Le transazioni registrate a Milano città sono in linea con il primo trimestre dell’anno.

La preferenza dei consumatori in città si orienta verso i bilocali, mentre i trilocali sono maggiormente apprezzati nell’hinterland. Gli appartamenti venduti in città hanno dimensioni medie di 77,3 mq; 10 mq in meno rispetto a quanto si registra dall’analisi dell’intera provincia.

Rispetto al primo semestre 2020, il 2021 vede un aumento dei giorni di mercato nel capoluogo lombardo. Le locazioni subiscono il maggiore impatto anche a causa dell’ incertezza dovuta alla pandemia.

Nonostante tutto, il mercato milanese rimane uno dei più dinamici, con 102 giorni necessari alla vendita di un appartamento registrati nel Q2 del 2021.

Prezzi di affitto in linea con il 2020 per il Comune di Milano. Nel primo semestre 2021 si rilevano prezzi di vendita al mq leggermente superiori rispetto al 2020, a causa del ritorno della domanda.

Unica eccezione i monolocali, per i quali cala la richiesta. Crescono i prezzi di bilocali e trilocali.

A Milano la vendita di immobili in categoria B, supera la media nazionale del 4%.  Minore rispetto alla media nazionale la percentuale degli immobili transati in categoria G, 38% contro 45%.  La categoria E supera di 4 punti percentuali la media nazionale.

A livello globale le differenze con la media nazionale sono minime. Le ultime tre categorie rappresentano il 78% degli immobili, e sono una buona opportunità di accesso agli eco-incentivi.

La categoria più agevolata nell’ erogazione dei mutui è quella dei lavoratori a tempo indeterminato, che rappresentano quasi i tre quarti del totale.  Aumenta la preferenza verso i mutui a tasso variabile, fatto probabilmente legato ad una strategia di acquisto di giovani che intendono cambiare casa nel medio periodo. In linea con la maggior propensione all’ acquisto di bilocali nel capoluogo lombardo.

Mercato immobiliare in Emilia Romagna

L’Emilia Romagna si conferma tra le 10 regioni più attive a livello nazionale.

Il numero di transazioni aumenta rispetto al 2020. Si mantiene stabile il secondo trimestre 2021 rispetto al primo. Ottima ripresa del rapporto domanda/offerta per la regione Emilia Romagna. Entrambi i quarter si attestano su livelli superiori rispetto al 2020. 3 clienti su 4 preferiscono immobili con più di 2 locali.

Gli immobili transati nella prima parte dell’anno hanno una metratura media superiore ai 110 mq.  Gli appartamenti venduti in regione nel secondo trimestre hanno una metratura media di 91 mq.  A Piacenza, Rimini e Parma la preferenza si orienta verso immobili di metrature superiori alla media. Forte la vendita di quadrilocali a Parma.

Si allungano i tempi di mercato per affitto e vendita in Emilia Romagna. Per quanto riguarda gli affitti di appartamenti, la tempistica media del primo semestre è cresciuta del 39,6% rispetto allo stesso periodo del 2020. Le vendite hanno subito invece un rallentamento pari al 19,8%. Stabilità dei tempi tra i due trimestri.

Bologna

Rispetto all’anno precedente la città di Bologna vede un aumento della domanda di acquisto in entrambi i trimestri.  Meglio il primo trimestre 2021.

La preferenza dei clienti si orienta sui trilocali. La preferenza dei bilocali è maggiore a Bologna rispetto agli altri capoluoghi della regione.  Gli appartamenti venduti nel secondo trimestre hanno una metratura media di 89 mq. Crescono le metrature dei venduti in provincia. Stabili i tempi di vendita degli appartamenti.

La contrazione dell’ offerta nel 2020 aveva contribuito a velocizzare i tempi di vendita.

Nel primo semestre 2021 si ritorna ad una media di 103 giorni contro i 65 del 2020. Si registra un aumento dei prezzi di vendita per la categoria residenziale – appartamenti. Tra Q1 e Q2 dell’anno attuale vi è una variazione del +11,5%, in aumento anche rispetto allo stesso periodo del 2020.

Mercato immobiliare in Toscana

Aumentano in Toscana le transazioni rispetto al 2020, segno della ripresa del mercato immobiliare a livello regionale.  Come per la vicina Emilia Romagna nell’anno in corso si osserva una stabilità delle transazioni tra i due trimestri 2021.

Mercato dinamico che porta la Toscana al quinto posto per numero di transazioni a livello nazionale. Le categorie più transate riguardano immobili con più di due locali aventi una metratura media di 111 mq; 92 mq considerando solo gli appartamenti.

Relativamente uniforme l’andamento nelle singole province fatta eccezione per Arezzo, dove le dimensioni degli immobili transati superano la media regionale. Alta l’offerta in Toscana dove si conferma la ripresa del mercato immobiliare nel 2021.

La domanda è spostata verso il secondo trimestre. Aumento dei giorni di mercato per le locazioni; la media passa dai 66 giorni del 2020 ai 93 giorni del primo semestre 2021.

Più veloci le vendite degli appartamenti per le quali le tempistiche si riducono del 26%.

Firenze

Ripresa netta della domanda per la città di Firenze per la categoria residenziale – appartamenti.  Sia a Firenze città che in provincia, i clienti nel secondo trimestre del 2021 si sono orientati verso immobili con più di tre locali. Gli immobili venduti in provincia di Firenze hanno una metratura media di 105 mq, scendono a 81 mq considerando unicamente gli appartamenti.

Tempistiche stabili con un lieve aumento rispetto al 2020. I giorni necessari alla vendita di un appartamento passano dai 150 giorni del Q2 del 2020 ai 166 del Q2 2021. Tra Q1 e Q2 di entrambi gli anni diminuiscono lievemente i prezzi delle locazioni, attestandosi sui 14€ al mq in città.

Stabili i prezzi di vendita fatta eccezione per il secondo trimestre del 2020, in cui hanno subito una riduzione a causa della pandemia.

Mercato immobiliare nel Lazio

Riprende il trend di crescita nel 2021 dopo la battuta d’ arresto del 2020.  Transazioni equamente distribuite nei due quarter del 2021; in rialzo rispetto agli anni precedenti.

Roma traina il mercato immobiliare del Lazio, seguita da Viterbo e Latina.  La regione si classifica seconda a livello nazionale, dietro alla Lombardia.

Le scelte di oltre un terzo dei clienti nel secondo quarter 2021 si sono orientate verso trilocali; per quasi un terzo nei confronti di bilocali.

Gli immobili transati nel secondo trimestre dell’anno in corso hanno metrature medie di 101 mq; la media scende ad 87 considerando solo gli appartamenti. Stabile aumento della domanda, escludendo il secondo quarter 2020 che ha risentito degli effetti della pandemia. I tempi si mantengono stabili. Mercato veloce, positivamente influenzato dalla domanda che supera i livelli nazionali.

Roma

Il rapporto tra incarichi e transazioni nella città di Roma rispecchia l’andamento regionale.

Un terzo degli acquirenti preferisce i trilocali, seguono i bilocali. La stessa tendenza viene confermata nell’ analisi dell’ intera provincia. Nel 2021 la metratura media degli immobili transati è di 93 mq nella città di Roma, un po’ più ampi in provincia.

Considerevole miglioramento dei giorni sul mercato per quanto riguarda le vendite a Roma città, con una media a semestre che passa da 156 giorni a 135 dell’anno in corso.

I giorni necessari alla locazione passano dagli 85 del Q1 ai 74 attuali, tornando ai livelli dello stesso periodo dello scorso anno. Stabili tra Q1 e Q2 i prezzi di locazione nella Capitale, che si aggirano attorno ai 12€ al mq.

In calo invece i prezzi degli appartamenti residenziali venduti, che cedono il 2,7% tra primo e secondo trimestre 2021 e l’1,4% tra Q2 2020 e Q2 attuale. A Roma tre quarti delle vendite del secondo quarter riguardano immobili di categoria G, ben al di sopra della media nazionale del 45%.

Dai dati forniti dall’Ufficio Studi 24MAX emerge che, in linea con le altre città, i lavoratori a tempo indeterminato rappresentano la maggior parte degli acquirenti a cui viene erogato un mutuo.  Anche a Roma si registra un aumento della preferenza verso il tasso variabile.  Gli acquirenti più numerosi sono nelle fasce di età che permettono l’accesso agli incentivi del decreto Sostegni bis.

Mercato immobiliare in Puglia

Il 2021 riprende il trend storico e mantiene la ciclicità di un secondo trimestre più forte del primo. Nel 2020 il secondo trimestre aveva subito un rallentamento a causa della pandemia.

In Puglia sono i trilocali ad avere la percentuale più alta di mercato. Le percentuali di vendita di bilocali e quadrilocali sono simili. Gli immobili venduti nel periodo considerato hanno dimensioni medie di 103 mq; gli appartamenti una media di 98 mq. Il numero di transazioni su incarichi nei due trimestri del 2021, supera i valori del 2020. In particolare il secondo trimestre del 2021 registra un aumento della domanda rispetto al primo. Si allungano di oltre un mese le tempistiche di locazione rispetto al 2020, passano infatti da una media di 69 giorni ai 112 attuali.

Per le vendite le tempistiche sono sopra la media nazionale, ma registrano un miglioramento nel secondo trimestre del 2021, attestandosi sui 148 giorni.

Bari

Bari traina il mercato pugliese. Il rapporto tra transazioni ed incarichi supera i valori del 2020 sia nel primo che nel secondo trimestre con un deciso aumento della domanda.

In città si conferma la preferenza per i trilocali. A Bari città la metratura media è di 102,7 mq. Più ampi gli immobili venduti in provincia con 104,4 mq.

Stabili i giorni di mercato, con un lieve rallentamento di circa 15 giorni rispetto al 2020. Si passa infatti da una media di 143 giorni nel primo semestre 2020 ai 157 giorni del 2021. I prezzi di vendita registrano un continuo aumento nel 2021, superando la soglia dei 1.800 € al mq.

L’aumento coinvolge principalmente i trilocali e i quadrilocali. Si nota un aumento degli immobili transati in classe energetica A, suggerendo una crescita dell’ attenzione verso l’efficienza energetica.

Mercato immobiliare in Sicilia

Riparte il mercato in Sicilia dopo il rallentamento subito nel 2020.  Si conferma l’andamento ciclico che vede un aumento delle transazioni nel secondo trimestre rispetto al primo.

Tra le regioni del sud Italia la Sicilia si classifica al primo posto, nelle prime 10 a livello nazionale. In Sicilia la scelta dei clienti nel secondo trimestre 2021 si è orientata su immobili molto ampi, con più di 3 locali.

Tendenza riscontrata in quasi tutte le province. Meno evidente a Palermo e Catania in cui le preferenze risultano più distribuite a livello di numero di locali.

Gli immobili residenziali venduti in questo periodo hanno infatti una metratura media superiore alla media nazionale.

Per gli appartamenti la media si attesta sui 107 mq, con Palermo e Siracusa che registrano le metrature più ampie. Nel 2021 la domanda è in crescita rispetto al 2020. Si mantiene alta l’offerta con un alto numero di incarichi. Si nota un miglioramento delle tempistiche di affitto nella regione Sicilia, i giorni medi infatti, da semestre a semestre, passano da 76 a 66 giorni necessari.

Migliorano dall’anno scorso anche le tempistiche necessarie alla vendita di appartamenti, 164 giorni che rimangono superiori alla media nazionale pari a 139 giorni nel secondo trimestre 2021.

Catania

In crescita la domanda nel 2021 rispetto al 2020, con un primo trimestre molto più attivo del secondo.

Nella provincia di Catania monolocali e bilocali rappresentano solo il 16% delle transazioni. Il resto dei clienti è orientato su immobili con più di 2 locali.  Gli appartamenti transati in città hanno dimensioni medie di 107,7 mq, in linea con la media regionale.

Sensibile miglioramento dei giorni di vendita nella città di Catania: 158 giorni medi nel secondo trimestre 2021 contro i 263 necessari nello stesso periodo del 2020. Prezzi di vendita stabili, con una leggera diminuzione nel secondo trimestre del 2021.

La maggior parte degli immobili transati è in classi energetiche non efficienti e questo rappresenta una buona opportunità di acquisto in vista dell’accesso agli incentivi di ristrutturazione.

Mercato immobiliare, previsioni 2021

Outlook decisamente positivo per il primo semestre 2021. Il ritorno della domanda è messo in evidenza dall’ aumento del numero di transazioni e dalla diminuzione del numero di giorni di mercato. Ripresa più veloce in Lombardia e Lazio, seguono le altre regioni, con una crescita equamente ripartita a livello nazionale. Per il secondo semestre, l’aspettativa sui driver del mercato immobiliare rimane inalterata. In questo senso la performance dovrebbe mantenersi stabile e proseguire nella seconda parte dell’anno. Il settore immobiliare si conferma strategico per la nostra economia. Nel 2019 rappresentava un quinto del PIL e ha generato entrate fiscali pari a 40 miliardi di euro. Ulteriori opportunità potrebbero aprirsi con i quasi 14 miliardi previsti per l’efficientamento energetico e la riqualificazione degli edifici del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Nel nostro Paese, infatti, la maggior parte degli immobili appartiene ad una delle ultime tre classi energetiche.

A cura Idealista/News

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