Il gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha indetto appena prima dell’estate una gara competitiva internazionale per ricevere delle offerta di acquisto sugli edifici U1 e U3, ossia la nuova sede di Accenture e il nuovo edificio di BNL.
Entrambi gli edifici sono stati “realizzati su misura” nel comparto di Milanofiori Nord e verranno consegnati entro dicembre 2021, complessivamente cubano circa 42.000 mq di Gia (Gross Internal Area) oltre a parcheggi e spazi accessori.
Entrambe le società hanno stipulato un contratto pluriennale importante e vincolante.
Il 26 agosto 2021 il cda della società Brioschi, bruciando letteralmente i tempi, ha deliberato di avviare una trattativa in esclusiva con un importante operatore internazionale, selezionando direttamente la migliore offerta dell’acquirente internazionale tra le molteplici proposte ricevute.
Considerando lo standing dei conduttori Accenture e BNL che hanno richiesto la realizzazione personalizzata degli immobili e considerando i contratti di locazione pluriennali firmati, risulta facile capire come siano state molteplici le società che, in un momento di tassi praticamente negativi o prossimi allo zero, abbiano valutato positivamente un rendimento implicito dell’operazione che voci di mercato collocano tra il 4,5 e il 5%, portando una stima di valore complessivo di vendita compreso tra 180 e 200 ml di euro.
Valori considerati attualmente assolutamente di mercato e che porteranno in un prossimo futuro a possibili ulteriori plusvalenze all’attuale acquirente nel momento in cui andrà eventualmente a rivendere tali immobili a qualche compagnia assicurativa bisognosa di flussi di cassa costanti e sicuri.
Il caso del valore della duplice vendita della sede di Nestlè realizzata anni fa sempre su misura proprio dal gruppo Brioschi a Milanofiori Nord dovrebbe insegnare qualcosa.
Sicuramente quello che risulta alquanto strano e il confronto tra l’attuale capitalizzazione della società in borsa (con un prezzo dell’azione di 0,10 € è circa 81 ml€), il possibile prossimo ricavo ( circa 200 ml€), soprattutto considerando che la due diligence su un immobile nuovo, fatto su misura, con quei conduttori, si dovrebbe conclude in un tempo molto breve.
Anche considerando il livello di indebitamento, anche solo paragonando il valore raggiunto dalle azioni (0,15 €) in corrispondenza dell’incasso dei 69 ml€ derivanti dalla vendita della sede di Nestlè al gruppo Generali (2014), il confronto risulta evidentemente impari. Se quindi ipotizziamo una possibile veloce chiusura della DD, e la conseguente vendita (quindi incasso) dei due immobili entro dicembre 2021 o al massimo nel primo semestre 2022, la società potrebbe raggiungere una capitalizzazione almeno pari a quella raggiunta nel 2014 (0,15 euro per azioni), quindi portare ad un apprezzamento degli attuali valori borsistici di almeno un ulteriore 50%.
Ovviamente in caso di DD negativa e/o ulteriore slittamento delle tempistiche il titolo nel durante potrebbe risentire delle eventuali valorizzazioni e chiusure di bilancio ante vendita.