Asset allocation: perchè puntare sull’immobiliare globale

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di Redazione 3 Dicembre 2021 | 15:31

“Per azioni immobiliari globali si prospetta una evoluzione positiva nel 2022 e oltre”. Parola degli strategist di Janus Henderson, che di seguito speigano nei particolari l’outlook sul settore.

L’inflazione potrebbe essere un elemento positivo per l’asset class, con le società che hanno potere di prezzo, strutture di affitto e di business resistenti all’inflazione e bilanci solidi meglio posizionate.

L’evoluzione dei REIT in imprese con una scala formidabile, l’eccellenza operativa e un accesso relativamente facile al capitale permettono di utilizzare il “volano” dei REIT per contribuire a fornire un nuovo livello di crescita composta.

Il 2021 è stato un anno di ripresa e una certa normalizzazione, sia per le economie globali che per i mercati azionari. Questo vale anche per i titoli immobiliari globali, che, dopo essere scesi di circa il 9% nel 2020, sono saliti di quasi il 23% quest’anno, superando leggermente i più ampi mercati azionari, attestatisi al 21% (al 22 novembre 2021).

“Tutto è cambiato, ma nulla è cambiato”

Guardando al futuro, mentre la pandemia ci porta a interrogarci su come potrebbe essere la “nuova normalità”, quando si tratta di mercati immobiliari sottostanti la nostra visione di base è che nulla è davvero cambiato. Questo può sembrare curioso, visto quello che abbiamo passato, ma il grafico qui sotto mostra perfettamente il viaggio di andata e ritorno che è stato compiuto per quanto riguarda i vincitori e i vinti nel settore immobiliare, usando l’e-commerce come esempio:

Crescita dell’e-commerce (%): rallentamento, ma dati ancora positivi

La crescita trimestrale dell’e-commerce statunitense è rallentata di anno in anno dal secondo trimestre del 2021 con la riapertura dei negozi fisici al dettaglio ma, anche in tale contesto, sta registrando una crescita positiva. La penetrazione globale dell’e-commerce è in linea con la tendenza preesistente, se non ancora più avanzata. L’impatto sulla domanda di spazi industriali/logistici sia da parte dei locatari che degli investitori è stato notevole.

Dato che la maggior parte dei benefici del contesto attuale si concentra sui guadagni futuri e sui dividendi (tipicamente i REITS sono tenuti a versare almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti) e che i contratti d’affitto sono valutati nel tempo a prezzi correnti di mercato, è possibile avere un alto grado di fiducia nel potenziale di crescita di queste attività, anche in un contesto macro più incerto.

Oltre a questo, altre tendenze a lungo termine rimangono invariate e centrali per la nostra view del settore immobiliare:

Demografia – continua a essere un’importante spinta propulsiva, specialmente per le varie forme di abitazioni destinate ai gruppi di età più avanzata che cercano di ridimensionarsi e di godere di stili di vita più attivi.

Digitalizzazione – rimane un’importante spinta favorevole per i settori immobiliari incentrati sulla tecnologia, con l’implementazione del 5G che ha appena iniziato a portare benefici alle società di torri cellulari.

Sostenibilità – è un fattore sempre più importante nelle decisioni degli inquilini. Gli edifici più ecologici (in particolare gli uffici, fino ad oggi) hanno maggiori probabilità di ottenere un premio per l’affitto e stanno registrando una maggiore domanda.

Inflazione: è ora di fare sul serio?

Un tema persistente per tutto il 2021 è stato quello dell’inflazione. Lasciando le considerazioni macro agli esperti, vale la pena ricordare che, in quanto bene reale, l’immobiliare resiste piuttosto bene all’inflazione. Infatti, un altro tema costante quest’anno è stato che i rendimenti degli asset immobiliari hanno continuato a comprimersi, mentre i valori sono aumentati nella maggior parte dei tipi di proprietà e spesso prima delle aspettative del mercato.

Mentre l’inflazione potrebbe essere un elemento positivo per l’asset class, crediamo che le società immobiliari meglio posizionate per trarne vantaggio possiedano spesso le seguenti caratteristiche:

Potere dei prezzi – i detentori di immobili hanno bisogno di possedere edifici che possono essere mantenuti vicini alla piena occupazione, dove possono chiedere affitti che aumentano con l’inflazione o una maggiore crescita degli stessi e dove gli affitti di mercato crescono almeno alla stessa velocità dell’inflazione generale. Questo è vero in alcuni mercati/settori, ma non in tutti. I locatori residenziali statunitensi, le imprese di logistica globale e gli operatori di stoccaggio, per esempio, stanno attualmente sottoscrivendo contratti di locazione significativamente al di sopra dei tassi di inflazione attuali.

Affitti e struttura aziendale resistenti all’inflazione – a parità di condizioni, i proprietari con termini di locazione più brevi e attività che richiedono meno manodopera (grazie all’adozione di tecnologie o al tipo di proprietà) possono trasferire gli aumenti di prezzo agli inquilini e sostenere o far crescere i margini operativi. Di conseguenza, ha senso evitare i detentori di proprietà con un’offerta eccessiva, la cui attività comporta una forte componente di manodopera e i cui affittuari avranno difficoltà a trasferire gli aumenti del costo del lavoro ai clienti finali.

Bilanci solidi – la probabilità che i tassi di interesse e potenzialmente i tassi di finanziamento a lungo termine aumentino nel 2022 significa che dobbiamo concentrarci anche sul profilo del debito delle aziende. In generale, abbiamo pochi timori, grazie a team di gestione proattivi che hanno esteso le scadenze del debito, diversificato le fonti di finanziamento e che vedono ancora il rifinanziamento come un’attività incrementale. In effetti, negli Stati Uniti, gli attuali bilanci dei REIT non sono mai stati così solidi, favorendo la capacità di aumentare le distribuzioni di dividendi e di “giocare all’attacco” attraverso acquisizioni e sviluppo. Attenzione però alle eccezioni.

Investire nel futuro con i REIT 3.0

Guardando oltre le prospettive di un singolo anno, il mercato immobiliare quotato sta vivendo una grandissima evoluzione. Nell’ultimo decennio, sia la composizione che la qualità dell’universo d’investimento sono cambiate in meglio, rendendolo un settore rilevante oggi e in futuro (REIT 3.0). Molti REIT sono diventati imprese con una scala formidabile, eccellenza operativa e un accesso relativamente facile al capitale, con alcuni dei migliori operatori che utilizzano il concetto di “volano”, mirando a fornire agli investitori un nuovo livello di crescita composta. Il modello a volano si basa sull’idea che una serie di piccoli passi, piuttosto che una svolta improvvisa, può accumularsi per creare uno slancio crescente e un ciclo virtuoso di crescita sostenibile. Cercare le aziende che creano vero valore sarà indispensabile per gli investitori ben oltre il 2022.

Conclusione

Il 2021 è stato un anno di ripartenza, perché il mondo è tornato ad avere una parvenza delle sue vecchie sembianze.

Senza dubbio ci saranno altri ostacoli lungo la strada, ma dal punto di vista immobiliare è nostra opinione che i fondamentali a lungo termine rimangano ampiamente invariati. In definitiva, abbiamo avuto la prova che le società che potevano far crescere i flussi di profitto prima dell’emergere del COVID possono farli crescere ancora oggi; quelle che faticavano prima del COVID, continueranno a faticare.

Le politiche accomodanti dei governi e delle banche centrali hanno dato all’economia globale il sostegno necessario per rimettersi in piedi e, dunque, le società immobiliari con i beni giusti, nella giusta posizione e con il giusto modello di business hanno maggiori probabilità di continuare a sovraperformare.

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