“Le disruption nelle catene di approvvigionamento hanno portato a un aumento dell’inflazione, che si sta ora riversando sul mercato del lavoro. Ogni area del mercato immobiliare che utilizza materiali e impiega persone ne risentirà negativamente, a meno che non sia in grado trasferire tali costi ai propri clienti“. Ad affermarlo sono Hugo Machin, Fund Manager, Global Cities, e Tom Walker, Co-Head of Global Real Estate Securities, di Schroders, che di seguito illustrano nel dettaglio la view.
Tuttavia, alcuni sottosettori rimangono poco approvvigionati – stoccaggi, magazzini, data center, comparto residenziale – e con limitate prospettive di aumento dell’offerta: sono proprio questi i settori che potrebbero vedere una crescita nel 2022.
Ecco i quattro settori che potrebbero mettere a segno buone performance nel contesto attuale. Non sono esposti all’inflazione dei costi, ma beneficiano di una domanda costante.
Il segmento residenziale è il settore che crediamo possa essere il migliore performer nel 2022. La domanda supera l’offerta e l’aumento dei tassi d’interesse renderebbe ancora più costoso acquistare e costruire abitazioni. Questo soffocherà ulteriormente la nuova offerta, rendendo gli alloggi accessibili a coloro che hanno il costo del capitale più basso (per esempio le istituzioni). Anche il settore degli affitti, in tutti i segmenti di mercato, dovrebbe godere di una crescita solida. L’offerta di case familiari negli Stati Uniti è al livello più basso dagli anni ‘70 e, di conseguenza, i prezzi sono aumentati drasticamente.
I magazzini godono di un forte vento favorevole, legato alle richieste di spazi che non possono essere soddisfatte. Mentre in molti mercati l’e-commerce si avvicina a rappresentare oltre il 40% di tutte le vendite, c’è una carenza di offerta di magazzini. La performance dei titoli in questo comparto sarà guidata solo da un’ulteriore spettacolare domanda di leasing, ma i fondamentali operativi restano solidi.
L’infrastruttura digitale sarà un settore chiave nel 2022. La proliferazione di dispositivi connessi e l’aumento delle richieste di software mette questi beni al centro della digitalizzazione dell’economia globale.
Quello del self-storage è un settore con molti attributi positivi. Gli attuali bassi livelli di offerta, il forte pricing power e le solide piattaforme operative permetteranno a molte aziende del settore di trasferire prezzi più alti senza incorrere in costi per il business. In altre parole, una forte copertura dall’inflazione.
Negozi, uffici e costruttori di case potrebbero trovarsi in difficoltà
L’aumento dei prezzi alla produzione e i venti strutturali contrari alimentano le preoccupazioni per l’andamento dei seguenti tre settori nel 2022.
I centri commerciali saranno in difficoltà, nonostante il rimbalzo del 2021. Essendo attivi nell’area delle spese discrezionali, è probabile che siano colpiti più duramente dall’inflazione, man mano che il costo dei beni di prima necessità aumenta. I punti vendita all’interno dei centri commerciali inoltre dipendono fortemente dal personale, i cui salari saranno rivisti al rialzo a causa dell’inflazione.
Anche le aziende edilizie nel segmento residenziale e quelle attive nel comparto alloggi saranno vulnerabili all’aumento dei costi salariali. Le prime potrebbero essere in grado di trasferire questo aumento almeno fino a quando i prezzi delle case non torneranno a livelli più moderati, il che è più probabile in uno scenario di tassi di interesse in aumento. Le seconde sono vulnerabili anche alla continua incertezza sui viaggi, date le restrizioni legate allaCOVID-19.
Infine, il settore degli uffici si sta evolvendo rapidamente, mentre le aziende si adattano a nuovi modelli di lavoro. Il lockdown ha causato una frammentazione nel settore degli uffici: solo quelli di altissima qualità attireranno di nuovo i dipendenti sul posto di lavoro. Mentre ci sarà una potenziale carenza di offerta per gli uffici migliori nelle località più ambite, gli spazi meno gradevoli diventeranno sempre più obsoleti.
Le opportunità non mancheranno, anche se i mercati diventeranno più sfidanti
Siamo convinti che gli asset reali, in particolare nei settori che privilegiamo, offriranno una forte copertura contro l’inflazione, grazie al notevole potere di determinazione dei prezzi, che sarà vitale in un contesto di inflazione crescente. Ci aspettiamo quindi una forte divergenza della performance di mercato, perché non tutti i settori saranno in grado di tenere il passo con l’inflazione.
Pur ritenendo che i rendimenti del settore immobiliare nel 2022 difficilmente eguaglieranno la performance vista nel 2021, è probabile che altre asset class avranno performance ancora peggiori.
Continuiamo a credere che si possano ancora trovare opportunità nonostante il contesto sfidante e che investire in asset nelle località più promettenti offra la migliore protezione contro qualsiasi potenziale vento contrario. Rimaniamo inoltre positivi anche per il 2022 sull’andamento delle società partecipate, vista la solidità dei loro bilanci.