Con tassi d’interesse in discesa e una carenza strutturale di nuove costruzioni che potrebbe far crescere gli affitti fino al 20% nei prossimi cinque anni, l’Europa si prepara a diventare un protagonista nel mercato immobiliare nel 2025. Al contrario, gli Stati Uniti affrontano sfide maggiori, tra un’economia solida ma con un eccesso di offerta che frena la crescita dei prezzi, soprattutto nel settore uffici.
A tracciare questo quadro è Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet AM, secondo cui “l’Europa può diventare protagonista del real estate nel 2025, mentre gli Stati Uniti affrontano sfide maggiori”. Spiega Chiarelli: “L’economia USA e quella europea sembrano muoversi in direzioni opposte, così come i loro tassi d’interesse. Questa divergenza può avere implicazioni positive per il mercato immobiliare europeo e in effetti sta già agendo in questa direzione”.
Tassi in calo, offerta limitata e conseguenze sul mercato europeo
Negli ultimi anni, la politica monetaria restrittiva ha colpito duramente il real estate globale, causando un sell-off significativo. Tuttavia, la debolezza economica europea ha convinto la Banca centrale europea a virare verso un allentamento monetario, con previsioni di tassi d’interesse europei sotto il 2% entro il 2025, mentre negli Stati Uniti, dove l’economia appare più robusta, i tassi potrebbero rimanere sopra il 4%.
“Oltre al fattore tassi, la cronica carenza di nuove costruzioni rende il mercato immobiliare europeo particolarmente interessante”, sottolinea Chiarelli. “Spesso si tende a pensare che la crescita degli affitti derivi dalla domanda, ma il vero motore è l’offerta. Quando la disponibilità di immobili è limitata, anche una domanda moderata può far salire sensibilmente i canoni di locazione”.
In Europa, questa scarsità è dovuta a normative urbanistiche stringenti e alla difficoltà di reperire manodopera qualificata nel settore edile. A ciò si aggiunge il rallentamento del credito, che ha ridotto la capacità di finanziare nuovi progetti, aggravando il problema.
Al contrario, negli Stati Uniti il mercato soffre di un eccesso di offerta: a New York, per esempio, quasi un quarto degli uffici di pregio è vuoto, un dato che pesa anche su altri segmenti come la logistica e il residenziale.
Cap rate in discesa e rendimenti attesi
Il mercato immobiliare europeo è oggi guidato da due fattori chiave: i tassi di capitalizzazione (cap rate) e la crescita degli affitti. Chiarelli spiega che “i cap rate hanno una relazione diretta con i tassi di interesse, e la loro prevista diminuzione in Europa dovrebbe stimolare la crescita economica e influenzare positivamente le valutazioni immobiliari”.
Secondo le previsioni, gli affitti in Europa potrebbero aumentare quasi del 20% entro il 2029, mentre il rendimento totale medio annuo degli asset immobiliari prime dovrebbe attestarsi intorno al 9,2%. Le performance più elevate sono attese in Francia, nel Benelux e nel Regno Unito. Per l’Italia, si stimano rendimenti del 10,2% nel settore logistico, del 9,7% nei centri commerciali e intorno all’8% nel residenziale.
Settori chiave e crescita degli investimenti
Secondo i dati di Savills, nel primo trimestre 2025 gli investimenti immobiliari in Europa hanno superato i 50 miliardi di euro, segnando un +28% rispetto all’anno precedente. Francia, Irlanda e Portogallo hanno contribuito significativamente a questa crescita, con un volume totale previsto di 216 miliardi entro fine anno.
Il segmento uffici si conferma uno dei motori di crescita: tra gennaio e settembre 2024 sono stati affittati 7,4 milioni di metri quadrati, con una crescita dei canoni prevista dell’1,9% nel 2025, soprattutto in città come Madrid, Barcellona, Londra e Bruxelles.
Nel retail, gli asset di alta qualità stanno vivendo una rinascita, con la moda al primo posto nelle transazioni. Nel settore logistico, dopo la stabilità del 2024, si prevede un aumento dell’attività grazie a una domanda sostenuta di immobili moderni e ben posizionati.
Europa: opportunità off-market e stabilità
Un altro vantaggio per l’Europa è la prevalenza di investitori privati, che favorisce operazioni off-market, meno competitive e potenzialmente più redditizie. Al contrario, negli Stati Uniti il mercato è più istituzionalizzato e presenta livelli di stress elevati in alcuni segmenti, come gli uffici.
Chiarelli afferma che “il mercato immobiliare europeo risulta più stabile, rendendolo un’opzione più sicura per gli investitori a lungo termine, mentre negli Stati Uniti le opportunità maggiori sono nel debito immobiliare distressed”.
Il Regno Unito si colloca in una posizione intermedia, offrendo opportunità bilanciate tra rischio e rendimento.
Il modello della città dei 15 minuti e nuovi orizzonti
Guardando al futuro, in Europa si afferma il modello della città dei 15 minuti, ovvero quartieri progettati per garantire ai residenti l’accesso a servizi essenziali senza lunghi spostamenti. Città come Copenaghen, Parigi, Milano e Barcellona stanno adottando questo modello, che migliora la qualità della vita e crea nuove opportunità di investimento.
Chiarelli evidenzia come “la crescente domanda abitativa in questi quartieri ben pianificati garantisce stabilità dei prezzi e rivalutazione degli immobili. La riconversione di edifici obsoleti, favorita dalla scarsità di nuove costruzioni, rappresenta una strategia redditizia e sostenibile”.
In sintesi
Il mercato immobiliare europeo si trova a un punto di svolta. Le migliori opportunità si concentrano su asset di alta qualità, logistica, residenziale e progetti di riqualificazione. Gli investitori capaci di selezionare con attenzione e gestire attivamente le opportunità potranno ottenere risultati significativi in un contesto di tassi in calo, scarsità di offerta e crescita degli affitti. E come sottolinea Chiarelli: “Il recupero non sarà omogeneo, ma chi saprà scegliere con cura potrà cogliere le occasioni migliori in un mercato europeo che si prepara a brillare nel 2025”.
