Fiscalità immobiliare: il parere di Nomisma

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Avatar di Marcella Persola 7 Novembre 2008 | 12:30
Dopo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate che modifica la disciplina dei fondi immobiliari abbiamo contattato alcune istituzioni attive nell’ambito del real estate per capire che impatto avrà la nuova normativa sui fondi.

«E’ l’ennessimo provvedimento contro i fondi immobiliari» chiosa Luca Dondi, analista settore Real estate di Nomisma. «O meglio si tratta di un espediente che stravolge la fiscalità dei fondi immobiliare. E’ più o meno il quarto o quinto intervento in merito alla fiscalità immobiliare a partire dal 2001» continua Dondi.

La circolare 61/E emessa dall’Agenzi delle Entrate che fornisce i primi chiarimenti sulle novità previste dal decreto legge 112 del 2008, non è stata ben accolta dagli operatori e dagli analisti del settore. In particolare il documento prevede che sia introdotta un’imposta patrimoniale dell’1% e innalzata dal 12,50 al 20 % l’aliquota sui capital gains realizzati al momento della cessione o del rimborso delle quote. Lo stesso aumento di aliquota dal 12,50 al 20% scatta per la generalità dei fondi immobiliari sui proventi periodici erogati e sulle somme distribuite in fase di riscatto o liquidazione.

«Sicuramente nel corso degli anni ci sono stati molti interventi di carattere migliorativo, come ad esempio, quello del 2001 che aveva l’intento di rendere lo strumento “fondo” più appetibile sia a un pubblico retail, sia a investitori istituzionali» prosegue Dondi «ma questo provvedimento è soprattutto punitivo».

E’ bene ricordare che i fondi immobiliari italiani godono, o meglio godevano, di una fiscalità tra le migliori a livello europeo e che lo strumento fondo ha sempre rappresentato il miglior veicolo per la crescita del settore immobiliare. «Il legislatore è voluto intervenire per calmierare l’istituzione di fondi familiari». Infatti mentre molti anni fa si disponeva soltanto di fondi ordinari, con l’introduzione dei fondi ad apporto (sia pubblico, sia privato) si sono sviluppati molti fondi nei quali si è deciso di inserire gli asset di famiglia per valorizzarli.

L’intervento punitivo e legittimo colpisce pesantemente tutta l’industria. «Io credo che il provvedimento colpisca fondamentalmente l’abuso che c’è stato nella valutazione degli immobili, una situazione drogata che portava a coprire le minus-valenze con le plusvalenze originate da altre valutazioni» chiarisce Dondi. E la difficoltà è che questo inasprimento si assomma alla già difficile situazione del mercato. «I fondi scontano sia il fatto di appartenere al settore immobiliare, sia il fatto che sono quotati» prosegue Dondi e reagire a questa crisi non sembra così immediato. «Credo che ora ci siano poche cose da fare. Molte cose potevano essere fatte prima. L’aver aspettato di vendere alcuni immobili ha portato a un eccesso di rischio, ma i gestori hanno poche armi a disposizioni per fronteggiare il quadro non incoraggiante dato dalla flessione dei prezzi di mercato. E’ ipotizzabile che assisteremo a un ribasso del 20% della valutazione degli immobili e che i risultati delle semestrali di dicembre ne risentano parecchio» conclude Dondi.

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